離婚する際には、夫婦の財産を平等に分割する財産分与を行います。財産分与は預貯金や有価証券、家具、家財などに加え、不動産も対象になります。
しかし、現金ではなく、モノである不動産を、どのように分割すれば夫婦ともに平等となるのか、その方法には頭を悩ませてしまうかもしれません。
この記事では、離婚時における不動産の財産分与方法について、パターン別に解説します。また、住宅ローンが残っている場合の対応策についても紹介していますので、ぜひご自身の状況にあわせて参考にしてください。
離婚をしたら財産分与を行う
財産分与とは、結婚している期間中に形成した共有の財産を離婚時に分割することをいいます。
夫・妻にそれぞれ2分の1ずつとなるよう財産を分割します。この際、夫婦それぞれの収入に関わらず2分の1ずつ分けるのが基本となります。
たとえ一方が専業主婦（主夫）で、収入を得ていなかったとしても、2分の1ずつ分配します。また、資産の名義も財産分与には関係がありません。
たとえば、夫の名義の預貯金や、夫名義の不動産であっても、婚姻期間中に築いた資産であれば、財産分与の対象になります。
ただ、離婚時の財産分与については、基本的には当人同士で話し合って決めることになるので、必ず2分の1にしなくてはならないというわけではありません。話し合いの結果、納得できるのなら、不動産は夫、預貯金は妻というような分配も可能です。
財産分与の対象とならないもの
婚姻期間中に築いた財産は財産分与の対象になります。しかし、あらゆる資産が財産分与の対象になるわけではありません。財産分与の対象とならない資産を「特有財産」と呼びます。
特有財産には夫婦の一方が婚姻前から持っていた資産、婚姻中に相続や贈与によって夫婦の一方だけが得た資産などがあります。
たとえば、自分の夫の父（義父）が亡くなった場合、夫の父が所有していた不動産を相続する権利は自分（妻）にはありません。そのため、夫が相続した不動産は、夫個人の資産とみなされ、財産分与の対象にはなりません。
不動産はどうやって財産分与する？
現金でない不動産をどのように財産分与するか、その方法には主に4パターンあります。
1.売却する
最もシンプルなのが、売却して現金化し、住宅ローンを完済して残ったお金を2等分するという方法です。現金化することでその後の管理やどちらが住むかなどでもめることはなくなります。不動産の財産分与方法においては、売却するのが最もおすすめの方法です。
2.住み続ける側が、引っ越す側に代償金を支払う
自宅を売却せずに配偶者のどちらかが住み続ける、住み続ける方がそうでない方に対して、相応の金額を支払うという方法です。
自宅をそのまま残せる点や、子どもが学生の場合、転校をせずに済み続けられる点にメリットがあります。
支払う金額は、不動産会社に査定をしてもらい、その金額の半分を渡すという流れが一般的です。公平な財産分与のためには、複数の不動産会社に査定をしてもらう必要があるでしょう。
この方法のデメリットは、家を出る側に対してまとまった大きな金額を用意する必要がある点と、住宅ローンが残っている場合はその支払いをどうするかという問題も話し合って決めなければならなくなる点です。
3.共有名義にする
不動産が夫か妻どちらか一方の名義で登記されている場合、それを夫婦二人の名義にすることで、資産として等分するという方法です。これは、代償金が用意できない場合に有効です。
共有名義にするデメリットとしては、将来的に売却したい場合や賃貸物件にしたい場合に、一方だけの意思では決定できない点が挙げられます。
離婚後にも相手の承諾を得なければならない点は、お互いにストレスになりやすいでしょう。また、共有名義にする不動産が自宅である場合は、その後にどちらかが住むという選択肢は心理的にとりづらくなります。
基本的には自宅以外の不動産についての財産分与方法だといえます。
4.土地だけなら2つの土地にする方法も
建物がない土地だけの不動産を所有している場合は、その土地を二分割してお互いが所有するという方法もあります。
公平性は高い方法ですが、分割して狭くなった土地は活用方法が限られてしまいます。そのため、土地としての価値は分割前のちょうど半分とはならないことがほとんどです。
住宅ローンが残っている場合の財産分与方法
住宅の購入にあたっては、長期間に渡る住宅ローンを金融機関で組んでいますので、ほとんどの場合、離婚時にはまだローンの残債がある状態です。
この項では多くの人が該当する住宅ローンが残っている場合の財産分与方法について、パターン別に解説していきます。
住宅ローンが残っていても住み続けられる
前提として、住宅ローンが残った状態で離婚しても、住み続けることは可能です。お金を貸している金融機関としては夫婦かどうかよりも「滞りなく毎月返済できるか」が重要になるからです。
ただし、住宅ローンを組む際の契約内容として「住宅ローンを組んだ人物（名義人）が住むこと」が条件となっている場合があります。
この場合は、名義人がそのまま住む場合には何も問題はありません。しかし、名義人が家を出て、配偶者が住み続ける場合は金融機関の許可が必要になります。
また、住宅ローンの返済義務は名義人に残りますし、多くの場合は配偶者が連帯保証人になっているので、名義人が返済を怠った場合は配偶者に請求されます。
名義人が家に住まないのは、トラブルになりやすいので、話し合いで決めた内容を公正証書にすることをおすすめします。
公正証書にすれば、法的な拘束力を持った書類となり、仮に名義人がローンの返済を怠った場合には財産の差し押さえができるようになります。
住宅ローンは不動産売却して完済を
どうしても住み続けなければならない理由がない限りは、不動産は売却して財産分与するのがおすすめです。
住宅ローンが残っている不動産であっても売却は可能です。しかし、不動産の売却時には住宅ローンの完済が前提となります。つまり、売却して得たお金でローンが完済できないのならば、売却はできません。
不動産売却の方法には、不動産会社に仲介をしてもらって一般に売り出し、買い手を探す方法（不動産仲介）と、不動産会社に直接買い取ってもらう2つの方法（不動産買取）があります。
不動産仲介は、一般の人から買い手を探すため、買い手がつくまでに時間がかかるものの、相場に沿った価格での売却が可能です。
不動産買取は、不動産会社が直接買い取ってくれるため、現金化までが短期間です。しかし、不動産会社は買い取った物件にリフォームなどを加え、さらに一般に売りに出すため、買取価格は、仲介の場合よりも安くなりがちです。
しかし、そのままでは仲介に出しても買い手がつきづらい物件の場合には、不動産買取はおすすめの方法だともいえます。
不動産売却しても住宅ローンが完済できない場合
不動産売却をしても住宅ローンが完済できないのなら、売却はできません。ただ、住宅ローンは売却した資金だけで完済する必要はなく、売却で得たお金と自己資金を合わせて完済しても問題ありません。
問題となるのは、自己資金がない場合です。
金融機関で住宅ローンを組む際、金融機関は住宅を担保にお金を貸しています。この担保のことを抵当権といいます。
住宅ローンの返済が滞り、返済できないと判断されると、債券回収のために住宅は競売にかけられますが、それを金融機関が行えるのは抵当権を持っているからです。競売は裁判所での入札形式となるため、売却価格は相場より何割も低くなります。
しかし、金融機関と相談し、許可を得られれば任意売却にすることが可能です。任意売却は通常の不動産売却と同様に、不動産会社に仲介をしてもらって一般市場に売り出すため、相場に応じた金額での売却が期待できます。
任意売却をすれば、不動産が手元からなくなるので金融機関が持つ抵当権もなくなります。しかし、売却して得たお金を住宅ローンに充当しても、足りない部分はローンとして残ります。ただ、競売と比べると大きな金額で売却できるため、残債も大きく減らせる点がメリットとなります。
財産分与に限らず、不動産売却をしたいがローンが完済できない、という場合には任意売却を目指すのは有効な方法の1つです。
不動産売却をしないとトラブルが起こりやすい
財産分与に際して、不動産売却をおすすめするのは、その後のトラブルを予防できるからです。売却をせずにどちらかが住み続ける場合に起こりやすいトラブルについて確認していきます。
名義人が住宅ローンを滞納
住宅ローンの返済義務は、名義人にあります。しかし、名義人が家を出て配偶者が住み続ける場合、名義人が返済を怠れば、不動産は競売にかけられ住み続けることができなくなります。
連帯保証人になったままだと返済義務が残る
住宅ローンでは、名義人の配偶者が連帯保証人になっている場合が多くあります。連帯保証人は返済が滞りなく行われていれば意識することがないため、自分が連帯保証人であることを忘れ、そのまま離婚してしまうことがあります。
この場合、ローンの名義人が返済を怠れば、その請求が連帯保証人に対して行われます。仮に自分が住んでいなくても、自分にローンが請求される可能性があるのは大きなリスクだといえるでしょう。
自由に売却できなくなる
離婚後に連絡を取り合うのは、お互いにとって望ましいことではないでしょう。しかし、財産分与で自宅を得たものの、その名義を自分にしていなかったり、共同名義のままだったりすると、売却したいタイミングで売却できないといった問題が起きやすくなります。
不動産を売却して財産分与する流れ
ここからは、不動産売却の基本的な流れを紹介します。
不動産会社で査定
不動産仲介も不動産買取も、最初のステップは不動産会社による査定です。不動産買取の場合は、査定価格がそのまま買取価格となります。
仲介で売却
買い手がつくまでの期間は、売りに出してから3か月が目安です。これに加えて、査定や業者を選定する期間など含めると、売ることを決めてからは半年ほどの期間を見込んでおくことをおすすめします。
一般市場に売りに出す不動産仲介による売却は、最終的な金額は買い手と決めることになるので、査定価格がそのまま売却価格になるとは限りません。
また、不動産会社は仲介手数料で収入を得ているので、自社が仲介を任せてもらえるように、あえて高い査定価格をつける悪質な業者もいる点には注意してください。査定は基本的に複数社に依頼し、不自然に値付けが高い業者は候補から外すことも検討するとよいでしょう。
不動産買取
不動産会社に直接買い取ってもらう不動産買取の大きなメリットは現金化までの早さと確実性です。
仲介であれば買い手が見つかるまでは手元にお金は入りませんし、立地や築年数によっては買い手が現れない可能性もあります。しかし、不動産買取であれば、それらの心配はなくなります。買い手がつきづらい物件であるほど、不動産買取にはメリットがあるといえます。
まとめ
離婚による財産分与では、不動産も対象となります。不動産を財産分与するのなら、売却して現金化するのが最もシンプルで、その後のトラブルも起きづらいおすすめの方法です。
公平な財産分与のためには不動産の査定から始めてみるとよいでしょう。この記事がお役に立てば幸いです。
