【この記事で分かること】
- 専属専任媒介契約を結んだ場合の仲介手数料の金額
- 仲介手数料を支払うタイミング
- 契約を結ぶ際の注意点
専属専任媒介契約とは
そもそも専属専任媒介契約とは、どのような契約なのでしょうか。
専属専任媒介契約は、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類の媒介契約の中で、売主にとって最も縛りが強い契約形態です。
専属専任媒介契約では、売却の依頼は専任媒介契約と同様に1社の不動産会社にしかできません。さらに売主自身で購入希望者を探して直接取引を行う「自己発見取引」もできません。ここで言う購入希望者には、個人だけでなく、不動産買取会社などの法人も含みます。
仲介手数料とは
不動産の売却は仲介会社に依頼するのが最も一般的な方法です。売主は、売却が無事に成功した場合、媒介を行った仲介会社に成功報酬を支払います。この成功報酬が仲介手数料です。
仲介手数料は売却が成立した場合にのみ発生する費用です。媒介契約を締結すると、不動産会社は物件の広告を掲載したり、不動産会社間で情報を共有するレインズと呼ばれるネットワークに登録したり、購入検討者に営業をしたりします。しかし、どんなに営業活動をしたとしても取引が成立しなければ仲介手数料を請求されることはありません。
ただし、取引が成立しない場合でも、媒介契約の内容によっては、広告費を別途請求されるケースがあるので注意が必要です。予想外の費用を発生させないためにも、媒介契約を締結する前に、不動産会社に契約内容をしっかり確認しておきましょう。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限が定められています。仲介手数料の上限を算出するための計算方法もこの法律で定められているため、売却価格がわかれば売主自身で仲介手数料の上限額を計算することができます。
ただし、宅地建物取引業法により定めれらているのは、あくまでも仲介手数料の上限の計算方法です。不動産会社によっては、仲介手数料の割引を行っていることもあり、上限額を請求されない可能性があります。実際に仲介手数料がいくらかかるかについては、必ず各不動産会社に問い合わせするようにしましょう。
| 売却価格の該当部分 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格×5%＋消費税 |
| 200万円超かつ400万円以下の部分 | 売却価格×4%＋消費税 |
| 400万円超の部分 | 売却価格×3%＋消費税 |
1000万円のマンションを売却する場合、仲介手数料の上限額は以下のように計算できます。
このように、仲介手数料の上限額はマンションの売却価格から計算することができます。しかし、一つのマンションであるのにもかかわらず、価格帯別に計算式に当てはまるのは、手間がかかりますし、計算を間違えてしまうリスクも高くなります。そのため、200万円より高いマンションに関しては、より簡単に算出するための計算式も用意されています。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格×5%＋消費税 |
| 200万円超かつ400万円以下 | 売却価格×4%＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売却価格×3%＋6万円＋消費税 |
繰り返しになりますが、今回紹介した計算式はあくまでも仲介手数料の上限額を計算するものです。実際には上限額を請求してくる不動産会社ばかりではないため、売却費用を抑えるためにも、各不動産会社に確認するようにしましょう。
仲介手数料の支払いタイミング
仲介手数料は、不動産売却にかかる様々な費用の中でも、金額が大きい費用の一つです。となると、「いくらかかるか」だけでなく、支払いのタイミングも気になりますよね。
不動産売却における仲介手数料の支払いタイミングには、以下の2パターンがあります。
- 売買契約時と引き渡し時の2回に分けて支払う
- 売買契約時または引き渡し時に一括で支払う
売買契約時に仲介手数料を全額請求することは、法的には問題のない行動です。しかし、売主の中には、売買契約時に一括で支払うのは難しいという方もいるでしょう。その場合には、不動産会社に引き渡し時の一括払いや売買契約時と引き渡し時の2回払いを相談してみましょう。
専属専任媒介契約の仲介手数料の注意点
前半で説明したように、専属専任媒介契約では、売主自身で購入希望者を探して直接取引を行う「自己発見取引」ができません。売主自身が見つけた相手が、個人の購入希望者ではなく不動産買取業者である場合も、「自己発見取引」に該当します。
専属専任媒介契約の契約期間内は、仮に売主自身で購入希望者を見つけたとしても、仲介手数料を支払わなければならないため、注意しましょう。
専属専任媒介契約の契約期間は3ヶ月以内と決められています。自己発見取引をしたい場合や仲介会社を変更したい場合は、契約期間の終了後に行いましょう。
ただし、以下のいずれかに当てはまる場合は、契約期間中でも、専属専任媒介契約を解除することができます。
- 不動産会社が業務を誠実に遂行する義務に違反した場合
- 不動産会社が媒介契約に関する重要事項を故意や重過失により告げなかった場合
- 不動産会社が宅地建物取引業に対して不正な行為をした場合
媒介契約の解除は、正当な理由なく行ってしまうと違約金を請求される場合もあるので、慎重に検討しましょう。媒介契約の正しい解除方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
専属専任媒介契約では仲介手数料を値引きしやすい？
専属専任媒介契約の場合、仲介手数料の値引きは可能なのか気になる人も多いのではないでしょうか。結論から言うと、専属専任媒介契約では他の媒介契約と比較して、仲介手数料の値引き交渉をしやすいです。
専属専任媒介契約は、1社の不動産会社へのみ売却査定を依頼する契約である上に、売主自身が購入希望者を見つけて直接取引を行う「自己発見取引」もできません。そのため、仲介会社の立場からすると、専属専任媒介契約は最も仲介手数料を得られる可能性が高い媒介契約なのです。「仲介手数料を値引きしてくれたら専属専任媒介契約を締結する」などと仲介会社に伝えることは、有効な値引き交渉方法でしょう。
不動産売却の仲介手数料を値引きしてもらうためのポイントは、他にも以下の5つがあります。
- 媒介契約の締結前に交渉する
- 他社の仲介手数料の価格を提示する
- 中小の不動産会社に依頼する
- キャンペーンを活用する
- （買い替え場合）同じ会社に売却と購入の両方を相談する
詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
まずは査定で不動産の価値を知ろう
専属専任媒介契約に限らず、 不動産会社に仲介に入ってもらって不動産売却を成立させた場合には成功報酬として仲介手数料の支払いが発生します。仲介手数料の上限額は宅地建物取引法で定められています。
しかし、上限額を請求する不動産会社は少ないので、実際の仲介手数料は計算式で求めたものよりも低くなるでしょう。専属専任媒介契約の場合は交渉に応じてもらいやすいこともあるため、値引きの交渉をしてみることもおすすめです。
仲介手数料を自身で算出するのは資金計画を立てるためにも重要なので、必ず事前に実施することをおすすめします。そのためには自己所有の不動産の売却価格を知る必要があるため、不動産売却査定をして査定価格を知ることから始めましょう。
不動産売却査定は、どこの不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶのかを決定するためにも有益です。特に、専属専任媒介契約は1社の不動産会社にしか売却活動を依頼できない契約内容です。そのため、より慎重に不動産会社を検討する必要があります。そのためには、複数の不動産会社への査定依頼して専属専任媒介契約するのにぴったりな不動産会社を見つけましょう。
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