マンション住み替えの流れ、費用、注意点を徹底解説！

マンションの住み替えでは、住宅ローン完済と新居購入の資金計画の両方を考えなければなりません。ローンを完済できない場合は住み替えローンや任意売却をしなけらばならないこともあります。住み替えの方法や資金計画の立て方、新居選びのコツを紹介します。

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マンション住み替えの流れ

マンションの住み替えには大きく2つの流れがあります。新居を先に購入する「買い先行」と、もともと住んでいたマンションを先に売る「売り先行」です。それぞれの流れがどのような手順で行われるのか、また、メリットやデメリットについて紹介していきます。

売り先行

先に新居を購入する買い先行に対して、「売り先行」ではもともと持っていたマンションを先に売却する手順で進めます。マンションの住み替えを売り先行の流れで進めるには、どのようは手順を追っていくのでしょうか。

1. 不動産会社にマンションの売却査定を受ける
2. 不動産会社と売り出し価格を決める
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
4. 不動産会社と売却活動を始める
5. マンションの売却の契約を結ぶ
6. 売却したマンションを引き渡す
7. 新居を探し始める
8. 物件の購入の契約を結ぶ
9. 購入したマンションの引き渡しを受ける

売り先行で住み替えをする場合、マンションを売却してから新居を購入するまでの間に期間が空いてしまいます。その間は新居とは別に住む場所を考えなくてはいけません。二度の引越しはあることを覚悟した上で住み替えを進めていく必要があることを覚えておいてください。

売り先行のメリット/デメリット

「売り先行」で住み替えを進める最大のメリットは、資金計画が立てやすいという点です。「売り先行」では、元のマンションの売上金額を確定した状態で、新居選びをすることができます。そのため、「思ったより元の家が高く売れなかった」というトラブルが発生することはなく、堅実な資金計画を立てることができます。

また、二重で住宅ローンや固定資産税を支払うリスクがないため、気持ち的にも経済的にも余裕を持って売却活動ができます。「早く売らないと二重で費用がかさむ」と焦りが生じることもありません。そのため、値下げ交渉にも余裕を持って対応でき、結果的に高額売却が見込める可能性があるでしょう。

「売り先行」のデメリットとしては、引越しの回数が増えてしまう点が挙げられます。マンションを売却してから新居を購入するまでの間は、仮住まいで暮らすことになるでしょう。引越しでは荷造りだけでなく環境の変化を伴うため、費用はもちろん労力も使います。生活が安定しない中でも新居探しになることを覚悟しておきましょう。

仮住まいの選び方や費用について知りたい方は、以下の記事をご確認ください。

住み替えで仮住まいが必要なのはどんなとき？かかる費用とあわせて紹介

買い先行

新しい土地で新居を先に購入したのちに、元のマンションを売却することを「買い先行」と言います。マンションの住み替えを買い先行で進める場合の手順は次のような流れで進められます。

1. 住み替える新居を探す
2. 不動産の購入契約を結ぶ
3. 物件を引渡される
4. もともと持っていたマンションの売却査定を受ける
5. 不動産会社と売り出し価格を決める
6. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
7. 不動産会社と売却活動を始める
8. マンションの売却の契約を結ぶ
9. 売却したマンションを引渡す

買い先行のメリット/デメリット

買い先行の最大のメリットは、新居をじっくり探せる点です。売り先行の場合は、住んでいるマンションが売れるまで新居を購入できないため、気に入った物件を買い逃すリスクがありますが、買い先行なら確実に欲しい物件を手に入れることができるでしょう。

また、新居に引っ越してから、空室状態で売却活動できるのも大きなメリットです。空室状態なら不動産会社に鍵さえ渡しておけば、いつでも購入希望者の内覧を受け付けることができますし、物がない分、内覧時の印象も良くなります。そのため、住んだままの売却活動と比べて、早い期間で売却を終えることができるでしょう。

しかし、買い先行では、元の家のローンを完済していない場合は、一時的に二重でローンを組む必要があります。加えて、管理費、修繕費、固定資産税の支払いも2重になるため、元の家が売れるまでの期間は、経済的な負担が非常に大きくなります。

また、買い先行では、売却金額が確定する前に新居を購入するため、予想よりも低い価格でマンションが売れた場合、資金計画に大きな狂いが生じるリスクがあります。

住み替えのタイミング

マンションの住み替えには、いくつかの「適したタイミング」があります。最優先にすべきは本人や家族の事情ですが、余裕があるなら、ほかのポイントも意識して住み替えタイミングを調整してみましょう。

本人や家族の事情が最優先

住み替えのタイミングで最優先なのは、本人や家族の事情です。転職や転勤、出産、子どもの進学などのライフイベントにともない住み替えが必要になったら、なるべく早めに引越しを済ませましょう。住み替えが必要になったときが、住み替えのベストなタイミングです。

そのうえで、余裕があるなら次から紹介する3つのポイントも意識してみましょう。

築年数が古くなる前

マンションの資産価値は築年数が上がるほど低くなっていきますから、少しでも早く売るのがおすすめです。

そのエリアの人気が上昇し、マンションの価値が上がることも稀にありますが、これを期待して待っているうちにも築年数は上がり資産価値は下がっていきます。エリアの人気でマンションの価値がどう上下するかは予測できないため、早めに売却するのが正解でしょう。

修繕積立金の値上がり前

マンションを所有している限り、管理費と修繕積立金を毎月支払うことになります。特に修繕積立金は、築年数が上がるにつれて増えていくこともあるので、経済的な負担を避けるのならマンションを早めに手放した方がいいでしょう。

計画にない修繕が必要になった場合、一時金が徴収されることもあります。修繕積立金の値上がりや一時金の徴収がある前に売ってしまうのが無難です。

軽減税率の適用条件も確認

マンションは早く売るのが基本ですが、売却益が発生する見込みがある場合は、一定の時期まで売却を遅らせるのが得策になり得ます。

なぜなら、マンションの売却益に課される税金は、5年と10年を境に大幅に引き下げられるからです（所得期間ごとの税率は上記の画像を参照）。

しかし、これらの税金は売却益が3000万円を超えなければ非課税なので、大抵のマンション売却には税金は発生しないと考えておきましょう。

マンションの住み替えにかかる費用

マンションの住み替えでは、旧居の売却と新居の購入にそれぞれ費用がかかります。住み替えの方法によって追加でかかる費用もあり、何かと出費がかさむでしょう。

余裕のある資金計画を立てるためにも、どんな費用がどのくらいかかるのか把握しておきましょう。

元の家の売却費用

もともと住んでいたマンションを売却するとき、次のような費用がかかります。

【旧居の売却にかかる費用】

新居の購入にかかる費用

マンションの住み替えで購入する新居には、次のような費用がかかります。

【新居の購入にかかる費用】

追加で必要な費用

売り先行と買い先行、どちらで住み替えをするかにより、追加でかかる費用は異なります。

売り先行でかかる追加の費用

• 仮住まいの居住費
• 2回分の引っ越し代

通常の賃貸なら敷金・礼金＋月々の家賃。マンスリーマンションなら家賃のみですが、家具が備え付けであるため、別途レンタル倉庫が必要になることもあります。

「旧居→仮住まい」「仮住まい→新居」で2回分の引越し費用がかかります。引越しの準備や荷解きの手間も2倍です。

買い先行でかかる追加の費用

• ダブルローンの支払い費用
• 2か所分の管理費・修繕費・固定資産税

買い先行では仮住まいは必要ありませんが、旧居が売れるまでの間、旧居と新居の固定費がかかってしまいます。旧居の管理費や修繕積立金、固定資産税は、住んでいなくても支払わなくてもなりません。

旧居の住宅ローンが残っていて、新居も住宅ローンを組んで購入するなら、住宅ローンの支払いも二重です。これはダブルローンといい、毎月の返済額が2倍ほどになり生活が圧迫されるうえ、支払日の管理も煩雑になります。

住宅ローンの残債が残っている場合は？

旧居の住宅ローンが残っている場合、売却金や自己資金を使って完済しなければ住み替えをすることはできません。どのような方法で完済するかは、住宅ローンの残債と売却金のどちらが大きくなるかにより変わってきます。

家の売却金や自己資金で一括返済

住宅ローンの残債が売却金を下回っていることを「アンダーローン」といい、これなら売却金を使って問題なくローンを完済できます。

住宅ローンの残債が売却金を上回っていることを「オーバーローン」といい、オーバーローンのマンションは売却できません。自己資金と売却金を合わせて一括返済するか、後述する住み替えローンを使って、旧居と新居の住宅ローンをひとつにまとめることとなります。

ダブルローン

旧居の住宅ローンが残っていて、住み替えを買い先行で進める場合、一時的に「ダブルローン」の状態になります。旧居と新居、両方の住宅ローンを同時に返していくこととなり、月々の返済負担が大きくなります。支払日や残債の管理も煩雑になるため、なるべく早く旧居を売却（旧居の住宅ローンを完済）し、ダブルローンを解消しましょう。

また、ダブルローンでは一時的とはいえ、借入額が非常に大きくなるため、審査に通るのも難しくなります。

住み替えローン

旧居を売却しても、旧居の住宅ローンを完済できないときは、「住み替えローン」を活用することになります。旧居の住宅ローンを完済するための費用と、住み替え先の購入費用をまとめて借り入れられる住宅ローンで、2つの住宅ローンを一本化できます。

住み替えローンなら、住宅ローンを完済できない旧居も売却できますし、新居購入の費用もまかなえます。

ただし、住み替えローンは金利が高く、審査も厳しいです。融資実行の条件として「旧居売却と新居購入の決済日が同日でなければならない」という成約もあり、利用のハードルは高いでしょう。

そのため理想的なのは、自己資金と売却金を使って一括返済する方法でしょう。

住み替えローンのメリット・デメリットや金利が高い理由は、こちらの記事で解説しています。審査の内容やメガバンクの住み替えローン比較もあるので、参考にしてみてください。

住み替えローンの金利はどれくらい？審査内容や大手銀行の住み替えローンを徹底解説！

任意売却

旧居の住宅ローンをすでに滞納していて、新たなローンの審査にも通らない。オーバーローン状態で旧居の売却もできないときの最終手段が、「任意売却」です。オーバーローンの不動産は通常売却できませんが、住宅ローンの借入先（債権者）の承諾を得れば、売却することもできます。

債権者の承諾を得て売却するのが任意売却です。売却金で返しきれなかった残債は、新たに返済プランを立てて支払っていくことになります。債権者次第で、新居への引越し費用を売却金から捻出できることもあります。

ただし、任意売却では売却価格を決めるのにも債権者の承諾が必要です。もともとの債権を不履行にすることになり、信用機関に情報が残ってしまいます。その後数年はローンやクレジットカードの審査で不利になるでしょう。

任意売却はあくまで最終手段であり、自己資金と売却金での完済が基本と考えてください。

住み替えで使える控除

マンションの住み替えでは、旧居売却と新居購入のそれぞれに税金がかかります。それぞれの税金には特例や控除が適用できることもあり、もっともお得になる組み合わせてで適用することで、経済的な負担を軽くできるでしょう。

旧居の売却と新居の購入、それぞれに使える控除や特例を紹介します。

売却時に使える控除

売却時に生じる税金や使える控除は、売却益の有無により変わってきます。次の計算式の結果がプラスになれば売却益あり、マイナスになれば売却益なし（売却損）です。

譲渡損失の繰り延べ控除

売却損が出たときに、その損失分を3年にわたって所得から差し引けるのが「譲渡損失の繰り延べ控除」です。例えば売却損が2,000万円、所得が500万円の人がいたとします。この場合、次のように3年にわたり所得をゼロと計算できるようになり、所得税や住民税の節税に効果があります。

※売却損が500万円残っていますが、4年目以降には繰り越せません。

大抵にマンション売却では、売却損が発生するため、この控除は忘れずに利用したいところです。マンションを売却したら、必ず確定申告をするようにしましょう。

3000万円の控除

売却益が出たときは、「3000万円の控除」を適用することになるでしょう。売却金から3,000万円を差し引きできる制度であり、3,000万円までなら売却益をゼロにできます。売却益が3,000万円を超えている場合でも、譲渡所得税や住民税は売却益をもとに計算するため、税額を抑えられます。

軽減税率の特例

旧居の売却益には各種税金がかかりますが、税率は所有期間に応じて次のように変動します。

所有期間が10年を超えている場合、さらに低い税率を適用できます。これが「軽減税率の特例」です。

特定居住用財産の買い替え特例

令和5年12月31日までに特定のマイホームを売り、代わりのマイホームに買い換える（住み替える）場合、一定要件のもとで譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられます。これが「特定居住用財産の買い替え特例」です。

ここでいう「将来」とは、住み替え先となる新居を売却するときのことです。新居を売却したとき、旧居と新居の売却益を合わせた額に課税がされます。

例えば1,000万円で買ったマンションAを5,000万円で売却し（売却益A＝4,000万円）、7,000万円のマンションBに買い換えたとします。この時点では、4,000万円の売却益Aには課税がされません。その後、7,000万円で買ったマンションBを8,000万円で売却したとします（売却益B＝1,000万円）。

「4,000万円（売却益A）＋1,000万円（売却益B）＝5,000万円」であり、この5,000万円に対して課税がされます。

購入時に使える控除

新居の購入時に使える控除には、住宅ローン控除があります。

住宅ローン控除

住宅ローンを組んで新居を購入する場合、購入から10年にわたり、年末のローン残債に基づき所得税を控除できるのが「住宅ローン控除」です。所得から控除するのではなく、所得税から直接控除できるため、節税効果は大きいでしょう。控除額の基本的な計算式は以下の通りです。

失敗しないための新居のチェックポイント

住み替え先の新居選びに失敗しないために、次のポイントをチェックしましょう。

住み替えを成功させるためのコツ

住み替えは引越しの期限が決まっていることも多く、物件選びや資金計画の失敗をしやすいです。住み替えを成功させるための4つのコツを紹介するので、住み替えの方法やスケジュールに合ったものを活用してみてください。

お金回りの失敗を避けたいなら「売り先行」

お金回りの失敗を避けたいなら、「売り先行」で住み替えを進めましょう。売り先行では仮住まいが必要になりますが、管理費や修繕積立金、固定資産税を二重で支払わなくて済みます。旧居の売却価格が確定していること、住宅ローンを完済してお金が残れば、それを新居購入の頭金に当てられることから、資金計画を立てやすいでしょう。

物件選びを失敗したくないなら「買い先行」

物件選びを失敗したくないなら、「買い先行」で住み替えを進めましょう。買い先行では旧居で暮らしながら物件を探せます。売り先行で仮住まいに暮らしている状態だと、「早く新しい家を見つけたい」「仮住まいの家賃がもったいない」と焦りやすく、物件選びで妥協してしまいやすいです。

売却と購入を同じ不動産会社に依頼する

住み替えをスムーズにするためには、売却と購入を同じ不動産会社に依頼するのがおすすめです。同じ不動産会社に依頼することで、旧居売却と新居購入のタイミングを調整しやすくなり、「売り先行で仮住まいからなかなか引越せない」「買い先行でいつまでも旧居が売れず、固定費の支払いがかさんでいく」といった事態を防ぎやすくなります。

特に、住み替えローンを利用する場合、旧居売却と新居購入の決済日を同じ日にしなくてはなりません。別々の不動産会社に依頼している状態で、決済日を合わせるのは難しく、やり取りも煩雑になるでしょう。

買取保証をつけておく

住み替えでは売却や引越しまでの期限が決まっていることが多く、特に買い先行では、旧居が売れない期間が長くなるほど、固定費の支払いがかさんでいきます。期限までに旧居を確実に売却するために、買取保証をつけておくのがおすすめです。

買取保証とは、あらかじめ決めておいた期限までに不動産が売れなかった場合、買取業者に買い取ってもらう保証のことです。仲介での高額売却を目指しながら、最悪の場合は買取で確実に売れるようにしておくことで、安心して住み替えの準備を進められます。買取になった場合の金額もあらかじめわかるため、「少なくともこの金額で売れる」という最低ラインがわかり、資金計画が立てやすくなります。

スムーズな住み替えを実現したいなら「すむたす売却」

マンションの住み替えは、購入と売却を同時期に進める必要があるため、心理的なストレスや経済的な負担が大きくなりやすいです。

住み替えをスムーズに行いたいという方におすすめなのが、「すむたす売却」です。すむたす売却は、マンションの売却をトータルでサポートしており、特に住み替えをご希望された方から高い評価を頂いております。

すむたす売却の住み替えサポートには、以下のような特徴があります。

• 引き渡し日を自由に設定できるため、仮住まいもダブルローンも避けられる。
• 新居の購入も同時にサポートするので、住み替え先選びに困らない。
• 内覧対応、価格交渉、室内の掃除など、面倒な手間は一切に必要なし。

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