マンションの住み替えとは
もともと住んでいたマンションを、何かしらの理由で売却して新居を購入することを「住み替え」といいます。マンションの住み替えをする理由は人それぞれですが、転勤や進学、家族構成に変化がある際に考える場合が多いでしょう。
マンションの住み替えでは、不動産の売却と購入のどちらもを同時に行うことになります。マンションの取引は頻繁に行うものではないので、知らないことは多くて当然です。まずはマンションの住み替えの流れから把握していきましょう。
マンションの住み替えの流れ
マンションの住み替えには大きく2つの流れがあります。新居を先に購入する「買い先行」と、もともと住んでいたマンションを先に売る「売り先行」です。それぞれの流れがどのような手順で行われるのか、また、メリットやデメリットについて紹介していきます。
買い先行の場合
新しい土地で新居を先に購入したのちに、元のマンションを売却することを「買い先行」と言います。マンションの住み替えを買い先行で進める場合の手順は次のような流れで進められます。
- 住み替える新居を探す
- 不動産の購入契約を結ぶ
- 物件を引渡される
- もともと持っていたマンションの売却査定を受ける
- 不動産会社と売り出し価格を決める
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 不動産会社と売却活動を始める
- マンションの売却の契約を結ぶ
- 売却したマンションを引渡す
「買い先行」では、売却に時間をかけるほど住宅ローンや固定資産税を二重で支払う期間が延びてしまいます。家計を圧迫してしまわないよう、マンションがいくらで売却できそうかだけは、事前に査定を受けておくことをおすすめします。
買い先行のメリット
「買い先行」の場合、先に新居を購入しているため、元のマンションから新居に直接引越すことが可能です。
そのため、引越しは一回で済みます。引越しにも費用はもちろんかかってしまうので、一回で済ませられると総合的に費用を抑えることができます。
また、進学や転勤に伴った住み替えなのであれば、先に新境地での暮らしを安定させてから売却をした方が気持ち的にも余裕が生まれるでしょう。
何かのタイミングに合わせての住み替えをするのであれば、買い先行の手順で進めた方が生活が安定するのでおすすめです。
また、いつまでに引っ越さなければいけないといった期限がない限り、新居探しにも時間をかけられるのが「買い先行」の良いところです。無理に納得のいかない物件を購入することにならないよう、早めに行動して時間にゆとりをもたせながら新居選びができるのが好ましいでしょう。新居に引っ越していれば、空き家の状態のマンションで売却活動を行えます。売却活動で最も重要と言っても過言ではない内見も、スケジュールを合わせる必要がなかったり、片付けに労力をさかなければいけなかったりすることもありません。より良い環境で売却活動ができるようになるので、好条件で売れるようになるかもしれません。
買い先行のデメリット
しかし、「買い先行」で住み替えをしてしまうと、時には元のマンションの住宅ローンが完済していない状態で新たに住宅ローンを組まなくてはいけないことになるかもしれません。この場合、二重で住宅ローンの支払いをすることになってしまいます。二重でローンを組むと、残債額の把握はもちろん、支払日など管理工数が増えてしまいます。管理に漏れがあると、家計を圧迫しかねないので、きっちりとすべて把握できるようシステム化しましょう。
さらに、二重で支払わなくてはいけないのは、住宅ローンだけではありません。所有している不動産に課税される固定資産税も両方の物件分支払うことになります。元のマンションが売れない限りは住宅ローンも固定資産税も支払うことになることを覚悟しておきましょう。
他にも、「買い先行」ではいくらでマンションが売れそうなのか予想はできても正確な額はわかりません。そのため、資金計画が立てづらく家計を圧迫してしまうこともあります。いくらで売れそうなのかは少なめに見積もり、余裕を持たせた資金計画をすることをおすすめします。
売り先行の場合
先に新居を購入する買い先行に対して、「売り先行」ではもともと持っていたマンションを先に売却する手順で進めます。マンションの住み替えを売り先行の流れで進めるには、どのようは手順を追っていくのでしょうか。
- 不動産会社にマンションの売却査定を受ける
- 不動産会社と売り出し価格を決める
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 不動産会社と売却活動を始める
- マンションの売却の契約を結ぶ
- 売却したマンションを引き渡す
- 新居を探し始める
- 物件の購入の契約を結ぶ
- 購入したマンションの引き渡しを受ける
売り先行で住み替えをする場合、マンションを売却してから新居を購入するまでの間に期間が空いてしまいます。その間は新居とは別に住む場所を考えなくてはいけません。二度の引越しはあることを覚悟した上で住み替えを進めていく必要があることを覚えておいてください。
売り先行のメリット
「売り先行」で住み替えを進める最大のメリットは、資金計画が立てやすいという点です。「売り先行」は「買い先行」と違って、新居を購入する際に元のマンションの売上金を持っています。そのため、貯金とは別にいくら新居にお金をかけられるのかを明確にした状態での新居探しができます。しっかりと資金計画が立てられていれば、家計を圧迫してしまうこともないでしょう。もし、元のマンションの住宅ローンが完済できていなかったとしても、売却で得た利益でまかなえることができれば、二重でローンを組む心配もありません。
また、二重で住宅ローンや固定資産税を支払うリスクがないため、気持ち的にも経済的にも余裕を持って売却活動ができます。「早く売らないと二重で費用がかさむ」と焦りが生じることもありません。そのため、値下げ交渉にも余裕を持って対応でき、結果的に高額売却が見込める可能性があるでしょう。
売り先行のデメリット
「売り先行」のデメリットとしては、引越しの回数が増えてしまう点です。マンションを売却してから新居を購入するまでの間は、仮住まいをゆいすることになるでしょう。引越しでは荷造りだけでなく環境の変化を伴うため、費用はもちろん労力も使います。生活が安定しない中でも新居探しになることを覚悟しておきましょう。
仮住まいの選び方や費用について知りたい方は、以下の記事をご確認ください。
マンションの住み替えにかかる費用
マンションを住み替えるためには、どのような費用がかかるのでしょうか。住み替える際にかかる費用を、旧居の売却にかかる費用、新居の購入にかかる費用の2つに分けて紹介してきます。
旧居の売却にかかる費用
マンションの住み替え時、売却には次の10種類の費用がかかります。
- 仲介手数料
- 登録免許税（＝抵当権抹消費用）
- 印紙税
- 住所変更登記の費用
- 引越し費用
- 住宅ローンの一括繰上返済の手数料
- 譲渡所得税
- 復興特別所得税
- リフォーム費用
- ハウスクリーニング費用
それぞれについて解説していきます。
仲介手数料
マンションを売却する際には、不動産会社に仲介に入ってもらうのが一般的です。その際、成功報酬として発生するのが仲介手数料です。仲介手数料は売却価格や売却活動の長さによって異なります。不動産会社によっても異なるので、額については相談してみましょう。
登録免許税（＝抵当権抹消費用）
マンションに限らず不動産には、抵当権が発行されます。抵当権を持っていると、対象の不動産を何かあった際の担保に取れるのです。所有者が変わる際は、抵当権の抹消をする必要があります。登録免許税は不動産ひとつにつき1,000円かかります。
印紙税
不動産売買契約書に添付したことで印紙税は納税されたと見なされます。印紙税は売買金額に応じて異なります。
住所変更登記の費用
マンションを売却をする際、登記簿謄本と住民票の住所は一致している必要があります。何か理由があって不一致となる場合には、住民票に合わせる手続きが必要です。
引越し費用
新居や仮住まいへの引っ越し作業が必要です。
住宅ローンの一括繰上返済の手数料
マンションの住み替えで住宅ローンの残債を一括支払いするためには、一括繰上返済の手続きに手数料が発生します。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、所得税」と「住民税」を総称したものです。「所得税」はマンションを売却した翌年の確定申告の際に、「住民」は同年6月ごろの支払いとなります。譲渡所得税の算出方法は次のように求めます。
＜譲渡所得税＝譲渡所得×税率＞
税率は、マンションを5年以上所有していたのであれば長期譲渡所得の20%、5年以下であれば短期譲渡所得の39％となります。
復興特別所得税
2013年に始まった復興特別所得税とは、東日本大震災の財源を確保するための制度です。復興特別所得税は次のように求めます。。
＜復興特別所得税 ＝ 基準所得税（譲渡所得税） × 税率（2.1%）＞
リフォーム費用
マンションの高額売却を狙うのであれば、リフォームを検討することもあるでしょう。リフォームをすると、資産価値が高くなり、結果的に高額売却ができる可能性があります。リフォームにかかる費用と、プラスになりそうな価格をよく比べて検討してみてください。
ただし、多くの場合、マンション売却前のリフォームは費用対効果が合わないことが多いため、オススメできません。
詳しくは以下の記事で解説しています。
ハウスクリーニング費用
売却活動の中でも重要な内見。その際特にみられる水回りは、プロの手で綺麗にしてもらうと内見時の印象がよくなりますよ。
新居の購入にかかる費用
マンションの住み替え時、新居の購入には次の10種類の費用がかかります。
- 仲介手数料
- 手付金
- 登記費用
- 印紙税
- 引越し費用
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 修繕積立金
- 管理費
それぞれについて解説していきます。
仲介手数料
不動産会社に仲介に入ってもらって物件を購入した際には、成功報酬として仲介手数料が発生します。
手付金
物件を購入する際には、事前に価格の5％から10％ほどを手付金として売主に支払います。
登記費用
物件の所有者を売主から買主に変更する際、登記費用がかかります。登記費用の額は次のように求めます。
＜登記費用＝固定資産評価額×0.15%＞
印紙税
物件を購入する際に交わす契約書に添付する印紙には印紙税がかかります。印紙税の額は売買価格によって異なります。
引越し費用
もともと暮らしていたマンションから新居への、引越し費用が必要になります。仮住まいに一旦身を置く際には、2回分の引越し費用が発生します。
不動産取得税
不動産はマンションや戸建に関わらず、取得すると「不動産取得税」というものが発生します。計算方法は次のように求めます。
＜不動産取得税＝課税対象額×税率＞
課税対象額は固定資産税評価額を適応し、税率は原則4％です。2021年3月までに取得した土地や物件の場合には、税率は3％まで引き落とされます。
固定資産税
不動産を固定資産です。所有している限り毎年固定資産税が発生します。
修繕積立金
新居がマンションの場合、共有スペースの修理費用として積立金の支払いが毎月発生します。
管理費
新居がマンションの場合、ゴミ回収や清掃などの費用として管理費用の支払いが毎月必要になります。
マンション住み替え時の注意点
マンションを住み替える際に、最も注意しなくてはいけないのが資金計画の実施です。ただ売却したり、購入するだけではないのが住み替えです。次位に購入する新居の資金のことや、住宅ローンの残債のことを考慮しながら売却する必要があります。
住宅ローンの残債が支払いきれなかった場合に、「住み替えローン」という種類のローンが組めます。しかし、これを利用するには条件がいくつもあったり、売却と購入の日程を合わせる必要があったり、何かと複雑です。タイミングが重要になるので、不動産会社とよく相談しながら進めましょう。
マンション住み替え時の注意点について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
マンションを住み替える際には十分な資金計画が必要
マンションの住み替えを成功させるためには、もともと所有していたマンションがいくらで売れそうなのかを明確に把握しておく必要があります。資金計画をしっかり立てることを心がけましょう。
そのためにも、売却査定は必須です。すむたす買取では、独自のAI機能と専門知識を用いて査定額を最短1時間で算出します。さらに、最短2日での売却が可能なので、急いで住み替えたい方や、売却をしたい方はぜひ利用してみてはいかがでしょうか。
