中古マンションの購入にかかる手数料や税金は?費用の内訳と節約方法

中古マンションの購入にかかる費用、手数料や税金マンション購入

中古マンションを購入すると、手数料や税金がかかります。引越し費用も含め、これら諸費用の合計は物件価格の10%ほどといわれています。3,000万円の物件なら300万円ほどもかかる計算になるため、馬鹿にできません。本記事では中古マンションの購入時にかかる諸費用の内訳について、その内容と目安金額を解説します。ケースごとの手数料シミュレーションや、各種費用を節約する方法も紹介します。

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中古マンションの購入にかかる費用総額はどのくらい?

中古マンションの購入にかかる費用総額は、「マンションそのものの価格+マンション価格の10%」ほどです。例えば3,000万円のマンションなら、税金や手数料、引越し費用などの諸費用が300万円、総額3,300万円ほどと思っておきましょう。

ちなみに、新築の購入にかかる諸費用は、物件そのものの価格の3~6%ほどといわれています。中古マンションに比べて諸費用の割合が低いのは、中古では「仲介手数料」がかかるためです。

ただ、この仲介手数料なしで中古マンションを購入する方法もあります。仲介手数料をなしにする方法を含め、中古マンションの購入時にかかる諸費用を節約する方法は、記事後半で伝えています。

中古マンション購入時の費用内訳【税金関連】

中古マンションを購入すると、次のような税金がかかります。それぞれどんな税金で、いくらくらいかかるのか、チェックしておきましょう、

【中古マンション購入時にかかる税金】
印紙税:おおむね2万円
登録免許税:評価額の1.5%または2%(土地)、評価額の2%または0.3%(建物)
固定資産税:固定資産税評価額の1.4%
都市計画税:固定資産税評価額の0.3%(上限)
不動産取得税:「(固定資産税評価額ー控除額)×0.4」で計算

印紙税

印紙税は、契約にともない発生する税金で、契約書に収入印紙を貼る(印紙を購入する)ことで納めます。印紙税(印紙代)は契約金額により変わり、契約金額が大きくなるほど印紙税も高くなります。

収入印紙はコンビニエンスストアでも購入できますが、不動産取引は扱う金額が大きくなりやすく、印紙代も高くなるでしょう。コンビニエンスストアで変えない場合は、郵便局や法務局などで購入できます。

契約金額ごとの印紙税は、次の通りです。中古マンションの場合、印紙税は2万円になることが多いでしょう。

【不動産取引における印紙税】

購入金額印紙税
500万円超え、1,000万円以下1万円
1,000万円超え、5,000万円以下2万円
5,000万円超え、1億円以下6万円
1億円超え、5億円以下10万円
5億円越え、10億円以下20万円

参考:No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで │ 国税庁

登録免許税

登録免許税は、相続や売買により不動産を取得したときに支払う税金です。税率はどのような方法(売買や相続、贈与など)で不動産を取得したかにより異なります。

土地と建物の評価額にそれぞれ税率をかけて計算しますが、国税庁の定めた期限までに中古マンションを取得した場合は、軽減税率が適用されます。税率は本則と軽減されたもので、それぞれ次の通りです。

【登録免許税の税率】

本則軽減税率
土地2%1.5%(令和5年3月31日まで)
建物0.2%0.3%(令和6年3月31日まで)

固定資産税

マンションや一戸建てなどを所有すると、固定資産税が毎年かかります。固定資産税の税率は「固定資産税評価額」の1.4%(標準税率は1.4%ですが、自治体により税率が異なることがあります)です。

固定資産税は毎年1月1日から12月31日を1年度とし、1月1日の登記上の所有者がその年度分の納税義務を負います。ただ、中古マンションを年度途中で購入した場合、固定資産税を日割り計算し、その年度の残り日数分を売主に支払うこともあります。

都市計画税

都市計画税は、都市計画区域内に不動産を持つ人が支払う税金です。税率は0.3%が上限で、所有する物件の評価額に税率をかけて計算します。固定資産税と同じく毎年納める税金で、1月1日時点の所有者が納税義務を負います。

ただ、年度途中に購入した場合、「日割り金額×年度の残り日数」の金額を、買主から売主に支払うこともあります。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得したときに生じる税金です。納税義務は取得した人(買主)が負い、取得時に一度だけ納めます。

税額は「(固定資産税評価額ー控除額)×0.04」で計算しますが、中古マンションの場合、次の要件を満たすと軽減税率が適用されます。なお、次の要件や計算式は東京都の場合です。

【軽減の要件(建物)】
・居住用の物件である
・課税床面積が50㎡~240㎡
・次の1~3のいずれかを満たす
1.1982年1月1日以降に建てられた
2.1に該当しないもののうち、新耐震基準に適合している証明がされているか、既存住宅売買瑕疵保険に加入している
3.新耐震基準に適合しない物件を、適合させるために改修工事をしている
【軽減適用時の計算式(建物)】
(固定資産税評価額ー控除額)×0.03
☆控除額
建てられた日:控除額
1997年4月1日以降:1,200万円
1989年4月1日~1997年3月31日:1,000万円
1985年7月1日~1989年3月31日:450万円
1981年7月1日~1985年6月30日:420万円
1976年1月1日~1981年6月30日:350万円
1973年1月1日~1975年12月31日:230万円
1964年1月1日~1972年12月31日:150万円
1954年7月1日~1963年12月31日:100万円
【軽減の要件(土地)】
・建物の要件を満たしている
・取得から1年以内にその土地にある建物を取得する
【軽減適用時の計算式(土地)】
(固定資産税評価額×0.5×0.03)- 控除額
☆控除額(次の1、2のいずれか高い方を適用)
1.45,000円
2.(土地1㎡あたりの固定資産税評価額×0.5)×(課税床面積×2(200㎡を上限とする))×0.03

中古マンション購入時の費用内訳【手数料・保証料】

中古マンション購入時には、次のような手数料・保証料がかかります。それぞれどんな手数料・保証料で、いくらくらいかかるのかチェックしておきましょう。

【中古マンション購入時にかかる手数料、保証料】
登記手数料:数百円ほど(自分で手続きする場合)
仲介手数料:物件価格の3%+6万円+消費税
保証料:物件価格の2%ほど
団体信用生命保険料:金利に含まれ、金額は金融機関ごとに異なる
火災保険料:15万円ほど
融資事務手数料:メガバンク系で3万3,000円(税込)
管理費、修繕積立金:毎月2~3万円
司法書士報酬:10万円ほど

登記手数料

登記手数料は、不動産の所有者が自分であることを証明(登記)するのにかかる手数料です。登記手数料そのものは数百円ほどで済むことが多いです

ただ、手続きが煩雑になることもあるため、司法書士に依頼するのが一般的でしょう。この場合、10万円ほどの費用がかかります。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に中古マンションの売買を仲介してもらった場合に支払う手数料です。金額の上限は次の式に基づき計算されます(あくまで上限であり、これより低い分には問題ありません)。

購入価格200万円以下:購入価格の5% +消費税
購入価格201万~400万円:(購入価格の4%+2万円)+消費税
購入価格401万円以上:(購入価格の3%+6万円)+消費税

なお、仲介業者を挟まず売主から直接購入すれば、仲介手数料はかかりません。

保証料

住宅ローンを組む場合、金融機関に対して保証料を支払います。金額は金融機関ごとに異なりますが、次のような相場があります。

【保証料の金額目安】
メガバンク系:100万円あたり2万円
フラット35:保証料なし(金利に含まれる)
利息組込型のローン:金利を0.2%プラス

団体信用生命保険料

多くの金融機関では、住宅ローンに加入するために、団体信用生命保険への加入を義務付けています。基本的には金利に含まれる保険料であり、別途の支払いは不要です。

火災保険料

団体信用生命保険と同じく、多くの金融機関では住宅ローン加入者に、火災保険への加入も義務付けています。金額は加入先により異なりますが、15万円ほどを目安にするといいでしょう。

融資事務手数料

融資事務手数料は、住宅ローンを組むとき、金融機関に支払う手数料です。金額は金融機関ごとに異なりますが、メガバンク系では3万3,000円(税込)が相場です。

管理費・修繕積立金

管理費・修繕積立金は、マンションへの入居後、毎月支払うお金です。金額はマンションにより異なりますが、毎月2~3万円ほどであることが多いです。

中古マンションの購入にかかる手数料相場

中古マンションを購入すると、物件そのものにかかる費用のほかに、税金や手数料を支払うことになります。これらの諸費用の内訳は次のとおりです。

【中古マンションの購入にかかる手数料相場】
印紙税:おおむね2万円
登録免許税:評価額の1.5%または2%(土地)、評価額の2%または0.3%(建物)
固定資産税:固定資産税評価額の1.4%
都市計画税:固定資産税評価額の0.3%(上限)
不動産取得税:「(固定資産税評価額ー控除額)×0.4」で計算
登記手数料:数百円ほど(自分で手続きする場合)
仲介手数料:物件価格の3%+6万円+消費税
保証料:物件価格の2%ほど
団体信用生命保険料:金利に含まれ、金額は金融機関ごとに異なる
火災保険料:15万円ほど
融資事務手数料:メガバンク系で3万3,000円(税込)
管理費、修繕積立金:毎月2~3万円
司法書士報酬:10万円ほど

中古マンションの手数料シミュレーション

中古マンションの売買でかかる手数料は、物件価格や状況(買い替えか、購入のみかなど)により変動します。「3,000万円の物件を購入した場合」と、「2,000万円で厳重居を売却し、3,000万円の物件を購入する場合(住み替え)」、2つの条件でシミュレーションしてみましょう。

3,000万円の物件を購入する場合

3,000万円の中古マンションを購入する場合のシミュレーションは、次の通りです。

【購入する物件の条件】
購入総額:3,000万円
建物の評価額:2,000万円
土地の評価額:1,000万円
土地の持分:100㎡
新築日:1990年5月1日
【手数料や税金のシミュレーション】
印紙税:2万円
登録免許税:21万円(土地15万円、建物6万円)
固定資産税:42万円
都市計画税:9万円
不動産取得税:59万8,650円(土地29万8,650円、建物30万円)
登記費用:10万円(司法書士報酬を含む)
仲介手数料:105万6,000円
保証料:60万円
火災保険料:15万円
融資事務手数料:3万3,000円
合計:327万7,650円
※シミュレーションでは軽減税率を適用

2,000万円で現住居を売却し、3,000万円の物件を購入する場合

2,000万円で現住居を売却し、3,000万円の物件を購入する場合のシミュレーションは、次の通りです。

【売却にかかる諸費用】
仲介手数料:105万6,000円
登記費用:2万円(抵当権抹消にかかる費用で、司法書士に依頼した場合)
合計:107万6,000円
※売却益は出ていないものと想定
【購入にかかる諸費用】
合計:327万7,650円
※前項の「3,000万円の物件を購入した場合」と同じ条件でシミュレーション
【買い替えにかかる費用の合計】
435万3,650円

中古マンション購入時の手数料を節約するには?

中古マンションを購入すると、物件価格の10%ほどの諸費用が発生します。3,000万円の物件なら、諸費用だけで300万円もかかる計算です。

マンション購入後には住宅ローンの返済もあり、余計な出費は少しでも抑えたいものです。次のような工夫をして、手数料を節約しましょう。

【中古マンション購入時の手数料を節約する方法】
・自分で登記をする
・提携ローンを検討する
・火災保険の適用範囲を絞る
・税金の軽減措置を活用する
・売主や企業から直接買う

自分で登記をする

不動産取得時の登記を自分ですれば、10万円ほどの「司法書士報酬」を節約できます。登記手数料そのものは数百円ほどなので、自分がそのような手続きに詳しかったり、家族や友人が専門家である場合は、個人的に依頼するのも一つの手でしょう。

提携ローンを検討する

住宅ローンの中には、不動産会社と提携した「提携ローン」があります。不動産会社を通して提携ローンに申し込むと、手数料や金利が少し安くなることもあります。

提携ローンの手数料や金利の優遇は、提携した不動産会社から申し込まなければ受けられません。同じ住宅ローンに申し込むとしても、自分で申し込んでしまっては優遇してもらえないのです。

不動産会社の担当者に提携ローンがないか聞いてみましょう。

火災保険の適用範囲を絞る

火災保険は火災だけでなく、洪水や台風、落雷といった自然災害にも適用できるものです。不要な補償を外せば、その分保険料を節約できます。

例えば、災害のハザードマップを調べ、「この立地なら洪水に遭うことはまずない」と判断できるなら、水害の補償は外してもいいかもしれません。

火災保険の適用範囲を絞ることにはリスクもあります。節約できる金額とリスクを天秤にかけ、よく考えましょう。

税金の軽減措置を活用する

不動産の購入や売却をすると税金がかかります。特に売却し、利益が出ると、それなりの税金が発生します。

ただ、このような税金には軽減措置があることも多いです。例えば不動産を国税庁の定めた期間内に購入すれば、不動産取得税に軽減税率を適用できます。

現住居の売却をともなう「買い替え」「住み替え」の場合は、適用できる軽減措置も多くなります。買い替えや住み替えで使える軽減措置はこちらの記事で紹介しているので、あてはまる方はぜひお読みください。

直販を行っている企業から購入する

仲介業者を通さず、売主や企業から直接購入すれば、仲介手数料はかかりません。仲介手数料は物件価格の3%強で、諸費用の中でも額の大きな手数料です。3,000万円の物件なら、直接購入するだけで、100万円以上を節約できるかもしれません。

ただ、個人の売主から直接購入するのは、書類作成の手間や契約不適合責任のリスクがあるためあまりおすすめできません。

基本的には、直販を行っている企業から購入するのがおすすめです。

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