マンション売却で税金はかからない?税金の種類と発生条件を解説

マンション売却で税金はかからない?マンション売却
すむたす売却
マンション売却ならすむたすのAI査定

マンション売却で発生する税金は3つ

マンションの売却によって発生うる税金は以下の3つですが、必ず課税される税金条件を満たさなければ課税されない税金があります。

税金の種類発生条件金額
印紙税かならず発生する1~3万円程度
登録免許税かならず発生する2千円
登録免許税売却益が出た場合のみ発生する売却益の金額により変動

これらについて、以下で詳しく解説していきます。

大抵のマンション売却では税金はほとんど発生しない

先に結論から言うと、「大抵のマンション売却において、税金はほとんど発生しない」と考えてよいでしょう。

マンション売却において、唯一高額になりうる税金は譲渡所得税です。しかし、譲渡所得税は売却で3000万円以上の利益が発生した場合のみ、課税されるという仕組みです。

マンションの価格は、一部地域を除けば築年数の経過とともに値下がりしていく傾向にあります。そのため、一般的な居住用マンションが購入時よりも売却時に高く売れて利益がでるケースは稀であり、譲渡所得税も多くの場合は発生しません。

ただし、人気地区にある戸数限定の高級タワーマンションのように、分譲後に価格が高騰する例外的な物件も存在あります。このようなケースでは大きな利益に対して譲渡所得税が発生する場合があります。

必ず発生する税金

マンションの売却にともない必ず発生する税金は以下の2種類です。

  • 印紙税
  • 登録免許税

これらは、売買契約書や登記申請書に貼付して納税するタイプの税金です。詳しい金額について解説します。

印紙税

印紙税とは、土地や建物の売買契約書などの「不動産の譲渡に関する契約書」に記載された、10万円を超える契約金額に対して課税されます。納税方法は、契約書に適切な額の収入印紙を貼付しておこないます。

金額は、マンションの売却金額によって以下のように変動します。多くの場合は、1万円3万円の印紙税が発生すると思われます。

100万円~200万円200円
200万円~300万円500円
300万円~500万円1000円
500万円~1000万円5000円
1000万円~5000万円1万円
5000万円~1億円3万円
1億円~5億円6万円
5億円~10億円16万円

 

登録免許税

マンションを売却する際は、「物件の所有権の名義人変更」と「抵当権の抹消」という二つの法的な手続きが必要です。この際、登録免許税として1物件あたり2千円が課税されます。

【登録免許税額表】

登記申請内容課税標準額軽減措置後の税率
所有権登記名義人表示変更不動産1件につき1,000円適用なし
抵当権抹消不動産1件につき1,000円適用なし

 

売却益が出た場合のみ発生する税金

マンションの売却によって利益が出た場合に限り発生する税金は、譲渡所得税です。

譲渡所得税は、所得税・住民税・復興特別所得税の3つの税金を合わせた総称であり、マンション売却によって利益が発生した場合にのみ発生します。

マンション売却で利益が出るかどうかは、以下の計算式で求められます。この計算で、プラスの数値が出る場合は、利益が発生していることになります。

マンションの売却価格 -(マンションの取得費+売却にかかった諸費用)

売却により利益が発生したら、その次の年度に必ず確定申告を行い、売却益に応じた税金を納めなければなりません。ただし、後ほど詳しく説明しますが、マンションの譲渡所得には特例が適用されるため、実際には「売却益が3000万円を超えた場合」にのみ課税が発生します。ただし、特例を受けるためには確定申告が必須なので、「売却益がでたら確定申告は必要」と覚えておきましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、物件を所有していた期間に応じて計算方法が異なります。

具体的には、所有期間が5年以下だった場合は、短期譲渡所得とみなされ「譲渡所得×39.63%」の高い金額が課税されます。

一方、所有期間が5年を超える場合は税率が軽減され、納税額は「譲渡所得×20.315%」となります。

さらに所有期間が10年を超え、物件が居住用だった場合は税率は14.21%まで引き下がります。

譲渡所得税の計算方法

マンション売却時に利用できる控除

マンションの売却によって利益や損失が出た場合、控除や特例を利用すれば節税をすることができます。

以下で紹介する2つ控除のどちらかを、ほぼすべての人が利用することになるため、必ず覚えておきましょう。

譲渡損失の損益通算および繰越控除

マンションを売却し、損失が出たときは、「譲渡損失の損益通算・繰越控除」が適用できます。売却損の金額を、給与をはじめとするほかの所得から控除できる特例です。一度の控除で売却損を相殺しきれない場合、3年目まで繰り越して控除できます。

例えば年間の総所得が500万円の人がマンションを売り、2,000万円の売却損が出た場合、次のように控除ができます。

繰り越し控除の一例※この場合、売却損がまだ500万円残っていますが、5年目以降には繰り越せません。

所得税や住民税は所得の大きさにより決まるため、かなりの節税効果を得られるはずです。マンションの売却で利益が出ることはあまりないので、たいていの場合、この特例を適用することになるでしょう。

なお、正式名称は「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

譲渡所得の特別控除

譲渡所得の特別控除では、マンションの売却益から3,000万円までを控除できます。売却益が3,000万円までのマンションなら譲渡所得はゼロとなり、納税をする必要がなくなります。3,000万円を超えている場合でも、譲渡所得税を大幅に節税できるため、適用した方がお得です。

なお、この特別控除の正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。次のような条件を満たしていると、適用できます。(参考:No.3302 マイホームを売ったときの特例(国税庁)

【適用条件】
・売却したマンションが、自分が住んでいたものであること
・住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却していること
・売却した年から前々年までの間に、特定の特例を適用されていないこと

仲介手数料無料でマンションを売却できるサービス

いかがでしたでしょうか?お伝えしたように、マンションの売却で多額の課税が発生するのは、売却益が出た場合のみとなります。そのため、多くの方はほとんど税金を払うことなく、マンションを売却できるでしょう。

しかし、マンションを売却するときは、不動産会社に「売却金額 × 3%」の仲介手数料を支払うのが一般的です。

仲介手数料無料でマンションを売却したい方にお勧めのサービスがすむたす売却です。

すむたす売却では、株式会社すむたすが直接物件を買取するため、仲介手数料を一切かけずにマンションを売却することができます。また、必要ない家具や家財は置いていくことができるので、処分費用も発生いたしません。

興味がある方は、まずは下記のリンクより無料のAI査定を受けてみてはいかがでしょうか。1分間の物件情報の入力だけで、物件の適性な売却価格を算出いたします。

1分間でマンションの適性価格をAI査定
無料査定はこちら
60秒でマンションの適性価格が分かる
無料査定はこちら