不動産は売却する前に抵当権の抹消が必要！自分で手続きする方法を解説

金融機関で住宅ローンを組んで不動産を購入する際、その不動産には抵当権がかけられています。ローンを完済した際や、不動産を売却する際は、抵当権の抹消手続きが必要になります。
この記事では、自分で抵当権の抹消を行う方法について解説しています。必要書類の集め方やかかる費用、手続きの流れについて解説していきますので、ぜひ最後までご覧ください。

すむたす売却

マンション売却ならすむたすのAI査定

無料査定スタート

抵当権とは？

抵当権とは、金融機関が不動産を担保にする権利のことです。抵当権を持っているのは不動産の所有者ではなく住宅ローンを組んだ金融機関になります。

金融機関は、住宅ローンの返済が滞った際に、担保としている不動産を差し押さえて売却し、そこで得た金額を住宅ローンの残債に充てます。つまり、抵当権は金融機関がローンを貸し出す際の保険としての役割を果たします。抵当権が課せられている間は、その不動産を誰かに売却することはできないので、売却するにはローンの完済と抵当権の抹消が条件になるのです。

抵当権の抹消が必要な理由

抵当権は住宅ローンの完済とともに抹消が可能になります。自動的に消えるわけではないので、手続きが必要です。

抵当権の抹消は義務ではありませんが、抵当権が残っている状態は、登記簿上は、不動産が担保としてかけられている状態と同じものになります。抵当権を抹消しないことにより、以下のようなデメリットがあります。

・不動産の売却がスムーズにできない
・次の融資をスムーズに受けられない
・不動産を自身の子に相続させた場合、抵当権抹消登記の手続きが通常よりも複雑になる
・放置している間に銀行の体制が変わり、抵当権抹消に必要な書類がそろいにくくなる恐れがある

特に注意したいのは不動産売却がスムーズにできない点です。買主がローンで自分の物件を購入する場合、抵当権がそのまま残った状態だと、「購入したいのに住宅ローンが組めない」という事態になり、売却のタイミングを逃してしまうかもしれません。

このようなリスクを減らすためにも、ローンを完済したら必ず抵当権の抹消手続きを行うようにしましょう。

抵当権の抹消は自分でできる！

抵当権の抹消は、住宅ローンの完済とともに可能になります。必要書類を集め、法務局で登記申請すれば、自分でも抵当権の抹消は可能です。

ただし、住宅ローンが残った状態で不動産を売却する場合は、売却と同時に住宅ローンの完済が必要になります。その際、売主の抵当権抹消登記と、買主への所有権移転登記を同時に行うことになる関係で、自身での手続きはできず、一括して司法書士に依頼することになります。

住宅ローンが残っている状態での不動産売却においては、抵当権の抹消は自分ではできない点に注意してください。

抵当権の抹消を司法書士に依頼した場合の費用

抵当権の抹消手続きは、不動産登記に関わるものの中でも比較的シンプルですので、自分でも無理なく行えます。しかし、申請にあたってはさまざまな手間が発生することから、司法書士へ依頼する方法もあります。

抵当権抹消手続きに対する司法書士への手数料としては、2018年1月に日本司法書士会連合会が実施したアンケートによると、10,836～13,196円が手数料の平均額となっています。

抵当権の抹消の手続きの流れ

ここからは、自分で抵当権の抹消手続きを行う際の、実際の流れを紹介していきます。

1.住宅ローンを完済する

抵当権の抹消は、住宅ローンを完済しないことには行えません。住宅ローンの完済をすることで初めて手続きが可能になります。

2.必要書類を集める

抵当権抹消にあたっては、金融機関からもらう書類と自分で用意する書類があります。

金融機関からもらう書類は以下の通りです。

本来、抵当権抹消は抵当権者である金融機関と不動産の所有者が共同で申請するものとされています。それを所有者のみで行うために、金融機関からの委任状が必要です。 

自分で用意する書類は以下の通りです。

また、書類とは別に、認印も必要です。

3.抵当権抹消登記申請書類の作成

法務局でさまざまな手続きを行う際には登記申請書が必要になります。この書類は法務局の以下のリンクからダウンロードできるので、あらかじめ作成しておくとよいでしょう。

記入例もあるので、確認してみてください。リンクページの中の「15）抵当権抹消登記申請書」が、この場合に必要な申請書になります。

4.管轄の法務局へ提出

登記簿は法務局が管理しており、法務局ごとに管轄地域があります。手続きは不動産の所在地の管轄法務局で行う必要があります。自宅から最寄りの法務局とは限らない点には注意してください。

書類は郵送で管轄の法務局に送っても問題ありません。その場合は登記完了後の書類を返送してもらうために返信用の封筒と切符を同封します。

郵送での申請は便利ですが、窓口で書類の不備のチェックをしてもらえません。郵送した書類に不備があると抵当権抹消の登記が完了するまでに時間がかかりますので、可能な限り窓口で申請することをおすすめします。

抵当権の抹消にかかる費用

抵当権の抹消を自分で行う場合でも、税金や書類の取得費など、さまざまな費用がかかります。

登録免許税（1000円/不動産1件）

登録免許税は、登記を行うことにかかる税金です。抵当権の抹消にかかる登録免許税は、不動産1つに対して1,000円となっています。土地と建物の抵当権抹消を行う場合には2,000円となります。登録免許税は収入印紙を貼り付けて支払います。収入印紙は法務局や郵便局で購入可能です。

登記情報の取得費

登記は、書類提出と同時に完了するものではなく、一定期間必要です。登記事項証明書は、手続きが問題なく完了をしたことを確認するために必要になります。登記事項証明書は法務局の窓口やオンライン申請、郵便申請の3通りの方法で取得できます。

登記事項証明書は、不動産の管轄法務局でなくても受け取れますので、近くにある場合は法務局での取得がおすすめです。また、オンライン申請で郵送してもらうことも可能です。
窓口で受けとる場合の手数料は600円、オンライン申請は、窓口で受け取る方法と郵送してもらう方法があり手数料はそれぞれ480円と500円です。また、郵送申請の手数料は600円です。郵送申請の場合の手数料の支払いは、印紙を同封して行います。

抵当権の抹消をする際の注意点

抵当権の抹消はシンプルな手続きで行えますが、場合によってはすこし工程が増えることがあります。

住所変更をした場合

不動産を購入したときの住所と抵当権抹消をするとき住所が異なる場合は、先に住所変更の手続きが必要です。これを「住所変更登記」といいます。これは自分の現住所に関するものですが不動産と紐づいているものになるので、抵当権抹消登記と同様に、不動産の所在地の管轄法務局で手続きを行います。

手続きには住民票の写しが必要です。複数回の引っ越しをしている場合には戸籍の附票の写しが必要です。

住所変更登記にも、不動産1件につき1,000円の登録免許税が必要になります。

氏名の変更をした場合

離婚や養子縁組などで氏名を変更した場合でも、変更手続きが必要です。住所変更登記と氏名変更登記は同時に行えます。

氏名変更登記にも不動産1件につき1,000円の登録免許税が必要になりますが、住所変更と氏名変更を同時に行えば、お得になります。たとえば、土地と建物の登記に対して氏名と住所の変更登記を同時に行う場合は登録免許税は4,000円ではなく、2,000円で済みます。

住所変更登記、氏名変更登記は2026年4月までに義務化されることが決まっており、怠ると5万円以下の過料が発生します。

相続する物件に抵当権が残っている場合

親が抵当権の抹消を行わないまま、不動産を相続した場合は、先に相続登記をしてから抵当権抹消手続きをすることになります。
相続登記は2024年4月1日から義務化され、それ以前に相続したものの対象となります。相続を知った日から3年以内に登記を済ませなかった場合は10万円以下の過料が課せられます。

抵当権抹消はシンプル！自分で行えば節約に

抵当権の抹消を行わないと、不動産の売却時には購入者に、相続時には自分の子どもに迷惑がかかってしまいます。抵当権抹消は義務ではありませんが、あえて残しておく意義があるものもありません。比較的シンプルな手続きで行えますので、ぜひ自分で実行してみてください。