マンションの住み替えで利用できる3種類のローン
マンションの住み替えには、大きくふたつするべきことがあります。もともと所有して暮らしていたマンションの売却と、新しい物件の購入です。もともと住んでいたマンションの住宅ローンの支払いが完了していたり、物件を売却した利益で完済できたりするのであれば、特にローンに対して考える必要はありません。新居は新しく住宅ローンを組めば良いだけです。しかし住宅ローンの返済が、マンションを売却しても完了できなかった場合、新居を購入する際のローンはどうしたら良いのでしょうか。
マンションを住み替える際に利用できるローンは、以下の3種類です。
- 住宅ローン
- つなぎ融資
- 住み替えローン
それぞれのローンの特徴や利用条件について、詳しく見ていきましょう。
住宅ローン
もともと所有していたマンションの住宅ローンの支払いが完了していた場合には、新居を購入する際に利用するのは通常の住宅ローンです。
さらに、新居をもともと住んでいたマンションを売却する前に購入する「買い先行」で住み替えを進める場合にも、住宅ローンの利用となります。のちに説明していきますが、住宅ローンの以外のローンを活用するためには物件の売買のタイミングが重要となります。しかし、「買い先行」にしてしまうとタイミングが合わず住み替えローンを活用できなくなってしまうのです。
元のマンションの住宅ローンが完済していないのに買い先行で住み替えを進める場合には、住宅ローンを二重で組むことになります。二重で支払いをしたり、管理をしたりしなくてはいけないため、労力を使うことになりますし、家計の管理を十分に行う必要があります。蓄えに余裕がある場合には二重で負担しても良いかもしれません。しかし、管理が大変で家計を圧迫してしまうこともあるので、あまりおすすめできる方法ではありません。
つなぎ融資
マンションから一戸建てに住み替えをする場合、家を建築するにも費用がかかります。そのため、事前に支払いが発生する費用が一部あります。例えば、「土地の取得費用」、「着工金」、「中間金」、「竣工後引き渡し代金」です。これらの費用は住宅ローンとは別にし新井が必要になるものの、数百万円から数千万円ほどの費用がかかります。
事前に支払う資金はこんなにも高額なのに、なぜ住宅ローンに組み込めないのでしょうか。その理由は、住宅ローンは物件を担保にお金を貸してくれるものです。しかし、これらの費用が発生している時、物件はまだこの世に存在しません。住宅ローンは物件が完成してからでないと住宅ローンが組めないのです。そこで、事前に支払いが発生する、しかし自己資金ではまかなえない、という際に活用してみたいのが「つなぎ融資」です。
つなぎ融資とは事前に支払いが必要になる費用を貸してもらえるサービスで、住宅ローンを組むまでの間の返済は利子のみとなります。住宅ローンの支払いを開始した際に一緒に返済していけるので、事前の支払いを貯金で賄う必要が無くなります。
つなぎ融資について詳しく知りたい方には、以下の記事もオススメです。
住み替えローン
マンション住み替えの際に活用できるローンの候補のひとつに、「住み替えローン」というものがあります。住み替えローンとは、もともと持っていたマンションの住宅ローンで支払いきれなかった分と、新居の購入資金の2つを一括でまとめて借りられるローンの仕組みです。そのため、もともと住んでいたマンションの住宅ローンが完済できている場合には、活用できないローンになっています。
住み替えローンを活用したい場合、元の住宅ローンを組んでいる金融機関に住み替えローンの制度がなければいけません。そのため、住み替える可能性があるようであれば、初めから住み替えローンのサービスを構えている金融機関でローンを組むことをおすすめします。契約している金融機関にまずは相談することから始めましょう。
住み替えローンの利用条件
「住み替えローン」には少々ややこしい利用条件があります。元のマンションを購入して日も浅い状態で住み替えなければいけなくなった際、最も利用する可能性が高いのが「住み替えローン」でしょう。
住み替えローンを活用するためにはどのような条件をクリアしなくてはいけないのでしょうか。住み替えローンの利用条件は以下の4つです。
- 購入日と売却日が同日である
- 住居を新しく購入する
- ローンの残債がある
- 支払いの延滞履歴がない
それぞれの利用条件について、詳しく解説していきます。
購入日と売却日が同日である
住み替えローンを活用する際、もともと住んでいたマンションを売却する日と、新居を購入する日を揃えなくてはいけません。そのためには、売却と購入をほぼ同時並行で行う必要があります。
この時、できれば「売り先行」で売却を行うことをおすすめします。「売り先行」であれば、どれほどの資金を新居に使えそうなのかがより明確になり、資金計画が立てやすいでしょう。また、契約日をコントロールしやすいのも「売り先行」です。
タイミングを揃えるのは、不動産会社に相談をすることで調整してくれます。信頼できる不動産会社を見つけられるようにしましょう。
住居を新しく購入する
住み替えローンを利用するためには、新たに住居を購入する必要があります。
マンションを売却して、実家に住んだり、賃貸の物件に住んだりするのであれば、住み替えローンの利用はできません。一時的に仮住まいに住んでしまうと住み替えローンは活用できなくなってしまうので、注意しましょう。
ローンの残債がある
もともと住んでいたマンションのローンが残っていないと、住み替えローンは組めません。売却資金でローンの完済ができた場合には、住宅ローンを組みましょう。
支払いの延滞履歴がない
住み替えローンを契約する際の審査は、住宅ローンよりも審査は厳しくなります。例えば、住宅ローンの支払いで延滞していたことがあると、住み替えローンの契約はできません。住み替えローンの契約を考えている人は、あらゆる支払いの延滞がないよう気をつけましょう。
住み替えローンのメリット・デメリット
住み替えローンのメリット
住み替えローンを利用する一番のメリットは、返済を一括管理できることです。二重でローンを組んでしまうと、残債を管理するのが難しくなってしまいます。しかし、住み替えローンであれば、二重で管理せずに一本化できます。トータルの残債が把握しやすいので、家計も管理しやすいでしょう。
住み替えローンのデメリット
金利が高い
住宅ローンの金利が0.5%ほどなのに対して、住み替えローンの金利2%〜4％と高めです。
審査が厳しい
住宅ローンの審査基準年収は300万円〜400万円なのに対して、住み替えローンの基準年収は400万円〜500万円と少し高め。
新居探しの時間が限られる
売却と購入の日時がタイミング同じでないといけません。そのため、並行して売却活動と新居探しをしないといけないので、スピーディーに対応する必要があります。
まずは自分のマンションがいくらで売れるかを知ろう
マンションの住み替えをする際には、売却と購入をほぼ同時に行う必要があります。そのため、資金計画を十分にしないと、新居購入の際に「こんなはずじゃなかった」と後悔することになってしまいます。
マンションの住み替えをよりスムーズに、かつ成功させるためには、自己所有のマンションがいくらで売れるのかを知ってくべきです。そこで、まず始めにするべきことは売却査定です。すむたす売却では、独自のAI技術と専門知識で最短1時間で査定額を提示してもらえます。さらに最短2日で売却できるので、購入日が迫ってしまっている方は活用してみてはいかがでしょうか。
