【この記事で分かること】
- 「つなぎ融資」とはなにか
- 「つなぎ融資」はどんなときに使えるか
マンションの買い替えを行う場合、今住んでいるマンションの売却と新居の購入を同時並行で進める必要があります。
とくに売却よりも新居の購入を行う「買い先行」で進める場合、「新居の購入代金や初期費用の支払いにあてる資金をどのように捻出するか」が問題になることが多いです。
このような場合に利用できるのが、「つなぎ融資」です。
この記事では、つなぎ融資を利用できるケースやメリット、デメリットについて、わかりやすく解説します。
なお、買い替えの流れやポイント、費用などについて幅広く知りたい方には、以下の記事もオススメです。
マンションの買い替えとは
つなぎ融資について説明する前に、マンションの買い替えについて、簡単に解説します。
ライフスタイルの変化、周囲環境の改善、家の老朽化、転職や転勤などの理由で、今持っているマンションを売却して新たに物件を購入することを「買い替え」と言います。
マンションの買い替えには、マンションを売ってから新居を購入する「売り先行」と、新居を購入してからマンションを売却する「買い先行」の2つがあります。取引の流れがそれぞれ異なるので、どちらの方法も確認しておきましょう。
「売り先行」の買い替えとは
マンション買い替えの方法のひとつである「売り先行」とは、元々所有していたマンションを売却してから新居を探す方法です。売り先行の流れは以下です。
- マンションの売却査定を依頼する
- 売り出し価格を決める
- 仲介会社と媒介契約を結ぶ
- 売却活動を開始する
- 売買契約を結ぶ（売却）
- 住み替えのマンションを探す
- マンションの引き渡しをする
- 売買契約を結ぶ（購入）
- 物件の引き渡し
「売り先行」では、住んでいるマンションを売却したのちに新居探しを始めます。「売り先行」の買い替えのメリットとして、二重でローンを組む必要がありません。二重ローン（ダブルローン）状態にあると、「早く売らなければいけない」という焦りが生じ、極端な値下げ交渉に応じてしまうといったことにもなりかねません。
ダブルローンについて詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
また、「売り先行」の場合、売却資金を新居の購入にあてられるため、資金計画が立てやすいというメリットもあります。資金計画をしっかりと立てられると、新居を購入する際の予算組みや住宅ローンの返済プランの策定をスムーズに行うことができます。
一方で、住んでいるマンションを売却してから新居の引き渡しまでの間、仮住まいが必要になる点には注意が必要です。
仮住まいの選び方や費用について知りたい方は、以下の記事をご確認ください。
「買い先行」の買い替えとは
次に、マンション買い替えにおけるもうひとつの方法である「買い先行」は、新居を購入してから元々所有しているマンションを売却することです。買い先行の取引の流れは以下です。
- 住み替え先の新居を探す
- 売買契約を結ぶ（購入）
- 引渡しを受ける
- マンション売却査定をしてもらう
- 売り出し価格を決定する
- 媒介契約を結ぶ
- 売却活動を始める
- 売買契約を結ぶ（売却）
- 売却マンションの引渡しをする
「買い先行」では、新居を購入してから元々持っていたマンションを売却します。仮住まいを挟まずに新居に引越しができるため、引越しのコストが1回分で済みます。
一方で、「買い先行」の場合、旧居の売却資金を新居の購入にあてることができないため、資金計画が立てにくいというデメリットもあります。
手持ち資金で新居の購入資金や初期費用を賄える場合は問題ありませんが、そうはいかないことも多いでしょう。
そんなときに役立つのが「つなぎ融資」です。
つなぎ融資とは
つなぎ融資とは、買い替えで住宅ローンを組むまでの間に発生する費用の支払いに対して組むことができるローン商品です。住宅ローンの返済を始めるまでの期間は金利のみの返済で良く、その後は住宅ローンと合算して返済できます。
マンションや戸建てなど、住宅を購入する際は住宅ローンを組むのが一般的です。物件の引き渡しのタイミングから融資が開始され、住宅ローンの返済が始まります。
マンションの買い替えでは、マンションの売却と購入の両方が必要になります。新居の購入には多額の費用がかかります。とくに新居として購入するのが戸建てである場合、購入代金以外にも様々な初期費用が発生します。しかも、初期費用の多くは物件の引き渡し前に発生し住宅ローンに組み込めないため、自己資金で賄わなくてはいけません。
しかし、物件の購入代金だけでも負担が大きいのに他にも費用がかかるとなると、自己資金だけでは払いきれなかったり、払うことはできるものの生活費が圧迫されたりする場合も多いです。とくに「買い先行」で買い替えを行う場合、売却資金を新居の購入代金や初期費用の支払いにあてることができないため、資金計画が難しくなります。そんな場合に活用できるのが、「つなぎ融資」です。
つなぎ融資が役立つ3つのケース
つなぎ融資が必要になるのは、どのような場合なのでしょうか。
つなぎ融資が役立つケースは、以下の3パターンあります。
それぞれについて、詳しく解説していきます。
土地の取得費用を支払う場合
戸建てに買い替える場合、土地と建物の購入が必要になります。土地を購入してから期間を空けずに建物を建てる場合には、合算して住宅ローンを組むことができます。しかし、土地を先に購入し、しばらくしてから上物を建てる場合には、土地の取得費用を先に支払わなくてはいけません。しかし、今後の生活費用、上物を建てる際の頭金などを考慮すると、自己資金で土地の取得費用を全額支払うのは難しいですよね。そんなときは「つなぎ融資」を利用して、土地の取得費用を住宅ローンと合わせて返済していくことが可能なのです。
「着工金」「中間金」「竣工後引き渡し代金」の支払いが必要な場合
戸建て購入時に必要になる「着工金」、「中間金」、「竣工後引き渡し代金」の支払いも、つなぎ融資で賄うことができます。建築物を建てるには多額な費用がかかるため、引き渡しのタイミングでの全額支払いではなく、着工前、途中、引き渡しの3回のタイミングでの分割払いを求められることがほとんどです。引き渡し前の支払いに関しては、通常の住宅ローンは利用できませんが、つなぎ融資であれば利用可能です。
物件購入時にローンの実行が間に合わない場合
住宅ローンは物件の引渡し時に契約が開始されます。しかし、場合によっては書類提出の関係で住宅ローンの契約が引き渡しまでに間に合わないことがあります。その間の期間に支払いが必要になった際は、つなぎ融資で資金を捻出できるのです。
つなぎ融資のメリット・デメリット
つなぎ融資のメリットとデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。
つなぎ融資のメリットは、住宅ローンを組む前に借りられる点です。買い替えで引き渡し前に資金が必要になった際、頼ることのできる唯一のローン商品であるつなぎ融資。自己資金が不足していても、つなぎ融資を利用することで、スムーズな買い替えを実現することができます。
一方でつなぎ融資にはデメリットもあります。それは金利が高い点と、取り扱っている金融機関が限られる点です。つなぎ融資の金利は約3%と、通常の住宅ローンの金利に比べると高いです。そのため、つなぎ融資を利用した場合、後々の返済の負担が重くなってしまいます。また、つなぎ融資の返済は住宅ローンと合算するため、住宅ローンの借入先と同じ金融機関で組む必要があります。
マンション買い替えには、つなぎ融資以外のローンも利用できます。つなぎ融資のデメリットが気になる方は、併せて検討してみましょう。つなぎ融資以外の、買い替え時に使えるローンについて詳しく知りたい方には以下の記事もオススメです。
つなぎ融資の利用は慎重に検討しよう
つなぎ融資は、とくに買い先行の買い替えを行う際に便利なローン商品です。一方で借入可能な金融機関が限られており、引き渡し後の返済の負担を重くするため、利用する場合は事前に慎重な検討が必要です。
マンションを売却する際に必ず必要なのが、査定による売却価格の把握です。
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