マンションの住み替えに適したタイミングはいつ？
今住んでいるマンションから、他のマンション・戸建てに住み替える際、今の住まいを先に売るのか、新居を先に買うのかといった「売買のタイミング調整」を考えなくてはなりません。
また、それ以前に、マンションからの住み替えを考えている方には、転勤や転職などの「仕事の都合」、親の介護や子どもが増えた・進学したなどの「家族の都合」といった、さまざまな事情があるでしょう。
これらの事情に加え、今住んでいるマンションの売却価格や、売買時に適用できる優遇措置などを含む「経済的な事情」も考えなくてはなりません。
たくさんのことを考えなければならず混乱しそうになりますが、適切なタイミングで住み替えをすることで生活はより豊かになり、経済的な負担やリスクも最小限に抑えられます。
マンション住み替えのタイミングを判断するための4つのポイントを、優先度順に解説します。
【マンションからの住み替えは、いつがいい？】
- 「個人や家族の事情」が最優先
- 築年数が古くなる前
- 修繕積立金が増える前
- 売却益が出るなら5年と10年が境目
「個人や家族の事情」が最優先
マンションからの住み替えタイミングを決めるうえで、もっとも優先すべきは「個人や家族の事情」、つまり「住み替えをしたくなった理由」です。
転勤や子どもの成長、離婚などの住み替えが必要になるライフイベントが発生した場合、そちらを優先した方が生活の質は高まるでしょう。
売却の時期に応じて、価格やかかる税金は変わるかもしれませんが、基本的にはマンションは早く売った方が高く売れる傾向があるため、経済的に大きな損をすることはないでしょう。
住み替えが必要になったら我慢せずに引越す方が生活の質を見ても、売却価格を見ても、満足度は高くなりやすいです。
築年数が古くなる前
「できるだけ高く売る」という観点からも、住み替えは早く行うことがベターです。
なぜなら、マンションの売却価格は築年数が古くなるほど、安くなってしまうためです。
上記のグラフは、首都圏の中古マンションの築年数ごとの成約価格を表しています。地域によって下落率にばらつきはありますが、基本的には築年数の経過に従って、成約価格も下落していることが分かります。
そのため高く売りたいのであれば、早めに売却をしておくべきでしょう。特に20年や30年という築年数はある種の節目として意識されやすく、そこを超えると購入希望者に与える印象が変わり、少しでも高く売るチャンスを逃してしまうリスクがあります。そのため、物件の築年数が20年・30年に近いのであれば、そこを売却のタイミングとするのも良いでしょう。
修繕積立金が増える前
マンションの修繕積立金には2つのタイプがあり、段階増額積立方式が採用されている場合は、5年ごとに積立金が増額されます。
段階増額積立方式：金額がだんだん増えていくタイプで、一般的に5年ごとに増額される
特に築年数が古く、大規模な修繕が必要なマンションは、修繕積立金が大幅な値上がりする可能性が高いです。売却を検討しているのにも関わらず、高額な積立金を払い続けるのは損になってしまいます。
積立金は管理組合の協議によって決定されるので、積立金に関する情報を収集も欠かさずに行っておきましょう。
売却益が出るなら5年と10年が境目
マンションは早く売るほど、高く売れます。しかし、売却によって利益が出そうな場合は、売却を少しだけ待つほうが得策になる場合があります。なざなら、マンションの所有期間が一定以上になると、売却益にかかる税率が低くなるからです。
所有期間が5年以下の場合は、売却益に対して約40%の課税が発生しますが、5年以上の場合は約20%、10年を超える場合は約14％と大きく低下します。
売却益が出る場合は、これらの要素も勘案しておきましょう。
マンション住み替えの2つのタイミング
マンションの住み替えでは、今住んでいるマンションを売却して、新しい住まいを購入することになります。今の住まいの売却と新居の購入、これらをほぼ同時にできるのが理想ですが、これは非常に難易度が高いです。
基本的には、今の住まいを売ってから新居を購入する「売り先行」か、新しい住まいを買ってから旧居を売却する「買い先行」になるでしょう。
マンションの住み替えタイミングとは別に、もうひとつ気をつけるべきなのが、この売買のタイミングです。売り先行と買い先行、どちらを取るのかで、住み替えの流れや注意点も異なります。当然、資金計画も変わってくるでしょう。
それぞれどんなメリット・デメリットがあるのか、どんなケースに向いているのかを解説していきます。
マンションを高く売りやすい「売り先行」
売り先行は、今住んでいるマンションを売ってから、新しい住まいを購入する方法です。総じて労力と精神的な負担の大きくなりますが、その分経済的な負担は抑えることができます。
売り先行のメリット
売り先行のメリットは、主に次の3つです。
- ダブルローン（二重ローン）を回避できる
- 資金計画が立てやすい
- 高額売却の可能性が高くなる
ダブルローン（二重ローン）を回避できる
今住んでいるマンションを売却してから新居を購入する売り先行では、旧居の住宅ローンを完済した状態で、物件を購入することができます。
旧居と新居の住宅ローン返済が重なることを「ダブルローン」といい、住宅ローンの返済が二重にあるため、一時的とはいえ経済的な負担が非常に大きくなります。
そのため、「経済的な負担を避けたい」「2重でローンを組めるほどの収入がない」という場合は、売り先行を選ぶことが得策です。
資金計画が立てやすい
今のマンションを売ってから新居を購入する売り先行では、資金計画が立てやすいというメリットがあります。なぜなら、旧居がいくらで売れ、自由にできる資金がどれくらい残っているか確定しているので、新居の購入に費やせる金額が明確になるためです。
資金計画を堅実に立てたい場合にも、売り先行はおすすめです。
高額売却の可能性が高くなる
買い先行と比べ、売り先行は売却活動に時間をかけることができるため、旧居を高く売りやすいというメリットもあります。
一般的にマンションを高く売りたいときは、「相場価格をより少し高めに売り出して、徐々に値下げをしながら買い手が現れるのを待つ」という戦略が採られます。高く売れるかどうかは、焦らずに適切なタイミングで値下げをすることが重要です。
売り先行であれば売却にじっくり時間をかけられるので、この販売戦略を成功させる可能性が高くなります。
しかし、買い先行の場合は、旧居が売れるまで固定資産税や住宅ローンの返済が二重になるため、「早く売らなきゃ」という焦りが生じます。そのため、大幅な値下げをしたり、買い手からの無理な価格交渉に応じてしまうというケースが多いです。
売り先行のデメリット
売り先行には、主に次の２つのデメリットがあります。
- 仮住まいが必要
- 内覧対応がしづらい
仮住まいが必要
今住んでいるマンションを売ってから新居を探す売り先行では、一時的ではあるものの、「家がない期間」が生じます。そのため、新しい住まいが見つかるまでの間は、「仮住まい」が必要になります。仮住まいの敷金・礼金や家賃は、何かとお金がかかる住み替え時には、大きな負担となります。
また、「旧居から仮住まいへ」「仮住まいから新居へ」の計2階の引っ越しが必要になるため、その分の費用や労力も必要になります。
仮住まいの選び方や費用について知りたい方は、以下の記事をご確認ください。
住み替えで仮住まいが必要なのはどんなとき？かかる費用とあわせて紹介
内覧対応がしづらい
売り先行では、マンションに住みながら、内見対応をすることとなります。
そのため、内覧が入るたびに事前に掃除をしたり、予定を開けておく必要があります。また、「売主が居住中の物件」は買主からも敬遠されやすいため、そもそも内覧の予約がなかなか入らないというリスクもあります。
居住中の内覧を成功させたい方は、以下の記事をご参照ください。
マンション売却に必要な内覧の件数は？内覧対応なしで売却できるサービスも紹介！
気に入る新居をじっくり探せる「買い先行」
買い先行は、今住んでいるマンションを売る前に、新しい住まいを購入する方法です。総じて気に入った物件を探しやすく、住み替えにかかる労力も少ない方法ですが、経済的な負担は大きくなりやすいです。
買い先行のメリット
買い先行のメリットは、主に次の3つです。
- 仮住まいで暮らす必要がない
- 新居探しに時間がかけられる
- 内見しやすい環境づくりができる
新居探しに時間がかけられる
いつまでに引越さなければならない、という事情がない限り、買い先行の方がじっくり時間をかけて新居を探せます。旧居が売れるのを待たなくていいため、気に入った物件を買い逃すこともないでしょう。
「住環境に強いこだわりがある」「どうしても住みたい家が見つかっている」という方は、買い先行がおすすめです。
仮住まいで暮らす必要がない
買い先行では、旧居から新居へとそのまま引っ越すことができるため、仮住まいが必要ありません。
仮住まいの費用や、2回分の引っ越しの労力を避けられるのは、大きなメリットになりでしょう。
内見しやすい環境づくりができる
買い先行では、旧居を空室の状態にして内覧をすることができます。これは、内覧希望者と売主の双方にとって理想的な状態だと言えます。
まず、内覧希望者にとっては、家具やモノが一切ないほうが、純粋に物件だけを見て回ることができるため、自分が生活したときのイメージを持ちやすくなります。また、居住者に気を遣う必要もないので、細かい部分までじっくり物件を見ることができるのも大きなメリットです。
売主にとっての最大のメリットは、内覧に立ち会う必要がないということです。空室状態の内覧は、不動産会社の担当者に鍵を渡しておけば、すべてを一任することができます。また、内覧が入るごとに掃除をする必要もないため、売主はほぼノータッチで売却活動を終えることも可能です。
また、空室状態にした方が、内覧予約が入りやすく、結果も好印象になることが多いので、売却期間を短縮できる可能性があります。
買い先行のデメリット
買い先行のデメリットは、以下の3点です。
- ダブルローンが必要になる場合がある
- 固定資産税・管理費・修繕費も2重になる
- 資金計画が立てづらい
ダブルローンが必要になる場合がある
住み替え前のマンションの住宅ローンが残っていて、新居もローンを組んで購入する場合、旧居と新居のローン返済が重なることとなります。これを「ダブルローン」といいます。
ダブルローンでは返済が2重になるため、旧居の売却（ローンの完済）までの経済的負担が大きくなります。
また、旧居の残債が多く残っている場合は、仮に売却資金で完済できる見込みでも、新たなローンの審査に通らないことも多いです。
そのため買い先行を選ぶ場合は、経済的に余裕があることが大前提であると覚えておきましょう。
固定資産税・管理費・修繕費も2重になる
買い先行で住み替える場合は、固定資産税、管理費、修繕費など、あらゆる居住費用が2重になることも忘れてはいけません。
そのため、仮に旧居のローンを完済している場合でも、売却するまでは何らかの費用が発生し続けるため、経済的な負担は大きくなります。
資金計画が立てづらい
もともと暮らしていたマンションを売る前に新居を購入する買い先行では、購入のタイミングで、「旧居の正確な売却価格」を把握することができません。査定価格は分かるかもしれませんが、これはあくまで「このくらいで売れるだろう」という予測であり、実際にその金額で売れるとは限りません。
「査定価格のまま売れるだろう」と資金計画を組んでしまうと、うまくいかなかったとき、計画が崩れ経済的な不安が大きくなります。
少なくとも「業者に買取してもらうならいくらで売れるか？」「値下げをするなら、どこまで下げられるか」という複数の売却シナリオを考えておき、希望額で売れなかった場合に備えて、余裕のある資金計画を立てましょう
買取とは、「マンションを個人から買い取り、別の個人に再販すること」を目的とする業者にマンションを売却する方法です。売却価格は、相場に比べて7～８割ほどと低くなりますが、どんなマンションでも確実に売却できるというメリットがあります。
マンションからマンションに住み替えるときの注意点
マンションからマンションに住み替える際は、旧居にも新居にも、「売る」以外の選択肢として「運用」が考えられます。新居選びの基準として、「自分たちにとっての暮らしやすさ」も大切ですが、「資産価値」も重要です。新居を売る場合と賃貸として運用する場合の両方を考え、物件を選びましょう。
具体的には、そのエリアには単身世帯と家族世帯のどちらが多いのか。家族世帯が多いとして、家族構成や地域の平均年齢はどのくらいなのかなどを踏まえ、「将来的に、どんな物件に需要が集まりそうか？」を考えましょう。
マンションから戸建てに住み替えるときの注意点
戸建てに住み替える場合は、将来的な選択肢は「住み続ける」か「売却する」かになるでしょう。
住み続ける場合は、高齢になったときのことを考え、できるだけバリアフリーな住宅を選んだり、そのようなリフォームを施せるかどうかもチェックしておきましょう。ほかにも気密性や壁内通気の良さなど、「長持ちする住宅」を選ぶことも大切です。
売却する場合、ターゲットは単身世帯ではなく、家族世帯となるでしょう。現時点で単身世帯が多いエリア、将来的に単身世帯が増えそうなエリアは、避けた方が無難です。
スムーズな住み替えを実現したいなら「すむたす売却」
本記事は、住み替えのタイミングとして、売り先行と買い先行について比較を行いました。しかし、最も理想的な選択肢は、売却と購入のタイミングを完璧に揃え、旧居の引き渡しと同時に、新居に引っ越すというものです。
しかし、通常のマンション売却は、買い手が現れるまでは「いつ、どれくらいの価格で売れるか」が分からないため、売却と購入のタイミングを合わせるのは非常に困難です。
そこで、住み替えをもっとスムーズに行いたいという方におすすめなのが、「すむたす売却」です。すむたす売却は、マンションの売却をトータルでサポートしており、特に住み替えをご希望された方から高い評価を頂いております。
すむたす売却の住み替えサポートには、以下のような特徴があります。
- 引き渡し日を自由に設定できるため、仮住まいもダブルローンも避けられる。
- 新居の購入も同時にサポートするので、住み替え先選びに困らない。
- 内覧対応、価格交渉、室内の掃除など、面倒な手間は一切に必要なし。
このように「すむたす売却」は、お客様のスムーズな住み替えを力強くサポートすることができます。「できるだけ楽に住み替えたい」「そもそも何から準備すればよいか分からず不安だ」という方は、まずはオンラインの無料査定からお気軽にお申し込みください。
