中古マンションの売買契約をする前には、引き渡し時期の確認もしなければいけません。
物件によっては引き渡し時期が、売買契約から1年後という物件もあったりします。
1年も引き渡しが先だと、様々なリスクやデメリットを抱えることになってしまうかもしれません。
中古マンションの引き渡しまでの平均期間
売買契約を締結した中古マンションが空き家で、抵当権も設定されていなければ即引き渡し可能ですが数としては多くありません。中古マンションの売買は、売主が居住していたり、抵当権が設定されていたりするケースがほとんどです。
売主が居住している場合は、売却後の住まいへ引っ越しする時間が必要です。
また、抵当権が設定されている場合は、抵当権解除の手続きをしなければいけません。
抵当権解除の手続きは、ローンを借りている金融機関に連絡してからおおよそ14営業日かかります。
その他にも、買主側に理由があるケースもあります。たとえば、住宅ローンを借りる場合です。
住宅ローンを借りるときには、売買契約後に住宅ローン本審査を受けなければいけません。
そして、本審査通過後には、金融機関と金銭消費貸借契約（お金を借りる契約のこと）を締結します。
この本審査から金銭消費貸借契約まで、おおよそ1ヶ月かかります。そのため、買主側もすぐにマンションの引き渡しを受けられない場合もあります。
中古マンションの引き渡しが長くなる事例
中古マンションの引き渡しの平均は、1.5～3ヶ月ですが、この平均期間より引き渡しが長くなるケースもあります。
平均期間より長くなるケースは多くありますが、本章では引き渡しの平均期間より長くなる事例を3つ紹介します。
・売却に許可が必要
・施設の入居に時間がかかる
売主引っ越し先の建物完成時期
売主が中古マンションから新築建物へ引っ越す場合、新築建物の完成時期によって引き渡しが長くなるケースもあります。
どのくらい引き渡しが長くなるかは、新築建物の完成時期に影響を受けます。
完成時期が売買契約から1年後であれば、引き渡しも1年以上先になってしまいます。
売却に許可が必要
売却に許可が必要な場合とは、裁判所の許可がないとマンションを売却できないなどです。
購入する中古マンションに差し押さえなどが入っている場合、差し押さえを解除してからしか引き渡しできません。差し押さえを解除するには時間がかかります。
そのため、引き渡しが6ヶ月以上先になってしまうことがあります。
施設の入居に時間がかかる
売主が高齢の場合、中古マンションを売却して老人ホームなどの施設に入ることもあります。
老人ホームなどは見学から入居決定まで2ヶ月前後かかります。
そして、なかなか希望の施設に入居できないことがあるため、老人ホームに入ることを条件にした売買のときには、長めの引き渡し期間を設定しましょう。
引き渡しが長いときのリスク
引き渡しが長いと様々なリスクが発生します。
本章では、引き渡しが長いときのリスクを紹介します。
失火などの被害
時間が経過すればするほど売主が失火したり、室内を汚したりする可能性が高まります。
引き渡しまで長い期間待った結果、火事で事故物件になったり、引き渡しを受けたら契約前より室内が汚くなっていたりするかもしれません。特に売買契約後は、売主の気が緩むケースもあり、長期間の引き渡しには注意しなければなりません。
手付金の使い込み
引き渡しまで時間がかかると、まれに手付金を使ってしまう売主がいます。
手付金は引き渡しまでの預り金なので、本来は使用してはいけません。
不動産売買に関連する費用を捻出するためであれば仕方がないところはありますが、まったく不動産売買に関係しないことで使い込んでしまう人がいます。
手付金を使い込んでいても引き渡しまで無事に進めばよいのですが、売主に違約事項が発生したときに問題が起きてしまうかもしれません。このような場合、買主に対して違約金の支払どころか手付金の返還すらできなくなる場合があります。
売主の気が変わる
引き渡しまで長時間かかると売主のライフサイクルの変化などにより、売却自体をストップしてほしいと言ってくる人がいます。
たとえば、息子夫婦が実家に戻ってこないから自宅を売却したが、売買契約後に息子夫婦が戻ってきてもよいなどの話が浮上したなどです。売買契約をした後に話をひっくり返してくるケースは稀にあり、時間が経過するほどひっくり返される危険性が高まります。
引き渡しが長いときのリスク回避方法
引き渡しが長いときに発生するリスクを回避するには、不動産売買契約の特約を活用します。
引き渡し期日は売買契約後1年に設定するが、引き渡す準備ができたら速やかにマンションを引き渡すものとする、という特約などを売買契約書に入れておきます。
この場合、引き渡しは1年後と設定しているので、売主は建物が完成した10ヶ月目から引き渡し期日である1年後までの3ヶ月の間に、引っ越しをすればよいことになってしまいます。この余裕ができた3ヶ月間を短縮させるために、上記のような特約を売買契約書に盛り込むわけです。上記の特約が入っていれば、建物が完成して引っ越しできるタイミングで売主は新居に引っ越しをしなければなりません。このように少しでも引き渡し期日の短縮を図り、引き渡しリスクを回避します。
すぐに引っ越したい場合
転勤などですぐに引っ越ししたいという場合には、すぐに引っ越しできる物件を探さなければいけません。
本章では、すぐに引っ越しできる可能性が高いマンションはどのようなものなのか紹介します。
空き家のマンションを探す
空き家のマンションはすぐに引っ越しできる可能性が高い傾向にあります。
すでに空き家になっているため、売主の引っ越し作業の時間が必要ありません。空き家になっている場合、長くても抵当権抹消期間（約2週間）くらいです。
業者が売主のマンションを探す
マンションの売主が不動産会社の場合は、ほとんどのケースで即時引き渡しができます。
そのため、すぐに引っ越しをしたい場合はできる限り、不動産業者売主のマンションを探しましょう。
仮に抵当権が付いているマンションだとしても、業者売主の場合は根抵当権ですぐに抹消できます。
まとめ
住み替えで最も難しいポイントが、売却と購入のタイミングを合わせることです。
一般的なマンションの売却活動は、「いつ、どれくらいの価格で売れるか」が分からない状態が続くため、住み替えのスケジュールが立てづらく、気に入った物件を買い逃したり、経済的な負担が大きくなりやすいという問題があります。
また、物件の引き渡しが長くなると引き渡しリスクが大きくなるため、引き渡しが長い物件は避け、引き渡しの短い買取物件を選択するとよいでしょう。
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最大の特徴は、旧居の引き渡し日をお客様が自由に設定できるため、新居の入居日と合わせることが可能であるという点です。また、新居探しと購入のサポートも提供しているため、不動産業者とのやりとりを一本化することができる点も、大きな魅力ではないでしょうか。
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