【この記事で分かること】
- 買い替え特約とはなにか
- 買い替え特約を応じてもらえなかった時の対処法
買い替え特約とは
「買い替え特約」とは、自宅を買い替える際に先に新居をキープしておきたい場合に、買主と売主の間で交わされる特別な約束事を指します。
その内容は、「所有物件があらかじめ決めておいた日付までに一定の金額以上で売却できなかった場合に、新居の購入契約を白紙にできる」というものです。
買い替え特約を結んでおくことで、物件の売却に失敗した場合でも、違約金を払うことなく新居の購入契約を解消することができます。また契約時に前金として支払っている手付金も返金されます。
家が売れない不安がある人でも安心して買い替えを行うことを可能にする契約と言えます。
買い替え特約のメリット・デメリット
買い替え特約にはどのようなメリットやデメリットがあるのか、それぞれ解説していきます。
買い替え特約のメリット：時間をかけて売却活動ができる
新居の購入時に買い替え特約を利用することで、気に入った物件をキープしつつ、じっくりと売却活動に取り組むことができます。
住み替え時にどうしても気になる物件がある場合は、先に新居を購入してから元の家を売却する「買い先行」で住み替えを行うのが一般的です。
しかし買い先行の場合、住宅ローンを二重で返済（ダブルローン）しなければならない期間が生じたり、マンションの場合は管理費や修繕費の支払いを行う必要があったりなど、費用負担が大きくなる傾向があります。
また、住んでいる物件がいくらで売れるか確定していない状況で、新居を購入することになるため、資金計画が立てづらいというリスクもあります。
このような理由から「買い先行」の住み替えは、ある程度資金に余裕のある方でないと難しいです。
しかし買い替え特約を活用すれば、費用の心配をせずに気に入った物件を確保できるため、住んでいる家の売却にじっくりと時間をかけることが可能になります。まさに「売り先行」と「買い先行」のいいとこどりができる契約と言えるでしょう。
買い替え特約のデメリット：承諾してくれる売主が少ない
買い替え特約の最大のデメリットは、特約を承諾してくれる売主が少ないことです。
ここまで説明してきた通り、買い替え特約は買主にとってはメリットが大きい契約です。
しかし、売主側からすると、買主の都合で購入契約が白紙に戻るリスクを抱えてしまいます。買い替え特約は売主にとってはリスクでしかないため、積極的に承諾してくれる売主は少ないと考えておきましょう。
買い替え特約の了承を得るためには
売主にとってリスクが大きい買い替え特約ですが、付帯を了承してもらうためには、どうすればよいのでしょうか？
結論からお伝えすると、不動産会社と媒介契約の種類が非常に重要です。
新居購入と元の家の売却は同じ不動産会社に仲介を依頼し、かつ専属専任媒介契約または専任媒介契約を締結するのが望ましいです。
なぜなら、買い替え特約を了承する可能性が高い売主を見つけ、交渉を成功させるには、不動産会社の全面的な協力が必要だからです。
不動産会社は、売買成立時の成功報酬である仲介手数料から利益を得ています。
不動産会社にとっては、専属専任媒介契約や専任媒介契約は仲介手数料を得られる可能性が高い契約です。そのため購入と売却の両方で締結することで、「特別な顧客」になることができ、不動産会社の協力を最大限引き出すことができます。
一方で、専属専任媒介契約や専任媒介契約は、1社としか締結することができないため、不動産会社選びが重要です。
特に専属専任媒介契約は、自身で買主（買取会社を含む）を見つけることができないため、慎重に検討することをオススメします。
媒介契約について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご参照ください。
買い替え特約が承諾されやすいケース
買い替え特約を避けたい売主は多いため、承諾してもらうのはなかなか大変でしょう。
しかし、売主が売却活動に苦戦している場合は、買い替え特約を承諾してもらいやすい傾向があります。
長い間売却活動を行っているのに、なかなか家が売れないでいると、誰しも焦りを感じるものです。このような売主は「早く物件を売却したい」という気持ちが強いため、買い替え特約を承諾してくれる可能性が高いです。
とはいえ、買い替え特約をいきなり打診してしまうと売主を驚かせる可能性があります。どれほどの期間売却に出しているのかチェックをし、不動産会社と相談をしてから、打診してみましょう。
買い替え特約に応じてもらえなかった場合の2つの対策
不動産会社と専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結しても、結果的に買い替え特約の承諾を得られないことはよくあります。
しかし、どうしても購入したい物件がある場合はどうすればよいのでしょうか？
買い先行での住み替えを行う
買い替え特約の承諾を得られなかった際、まずとるべき対策は「売り先行」を諦めて「買い先行」にシフトすることです。
買い替え特約を承諾してもらえていないまま、売り先行で買い替えをしてしまうと、家が売れる前に希望の物件を購入されてしまうかもしれません。
どうしても購入したい物件があるのなら、買い替え特約を諦めて、買い先行に切り替えることも検討しましょう。
買取会社に売却する
買い替え特約を承諾してもらえず、どうしても購入したい物件がある場合、今住んでいる家を買取会社に売却するのもひとつの手段です。
買取会社への売却の場合、短期間（約2週間〜1ヶ月）で売却を完了することができます。
仲介と比べて売却価格が低くなりがちというデメリットはありますが、自分のマンションが売れづらいと感じたり、売却活動に時間や手間をかけたくない場合は、買取を検討してみるのも良いでしょう。
住み替え時のリスクを避けたいなら「すむたす売却」
買い替え特約は、気になる物件をノーリスクで抑えることができるため、住み替えを有利に進めることができます。しかし売主側にとっては、売買契約が白紙になるリスクを抱えることになるため、買い替え特約を利用できるケースは決して多くありません。
「気になる物件を先に抑えたいけど、今住んでいる物件がいつ売れるか分からないから不安…」
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