買い替え特約とは?メリットとデメリットを完全解説

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すむたす買取
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買い替え特約とは

買い替え特約とは、自宅を買い替える際に利用できる特約です。買い替えを「売り先行」で進める際、家を購入するタイミングで付帯できます。

買い替え特約を付帯すると、元の家を指定の期間内に指定した価格で売却できなかった場合に、新居購入の契約を白紙に戻せます。
また、元の家を売却できなかったことを理由に購入契約を解除したとしても違約金は発生せず、手付金も返金されます。

買い替え特約のメリット・デメリット

買い替え特約にはどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。
それぞれ紹介していきます。

買い替え特約のメリット:時間をかけて売却活動ができる

買主からすると、新居の購入時に買い替え特約を利用することで、気に入った物件を抑えつつ、じっくりと売却活動に取り組むことができます。
物件が売れなかった場合には、購入契約を白紙に戻すことができ、手付金も返還されるため、リスクも低いです。

住み替え時に気になる物件がある場合は、「売り先行」ではなく、先に新居を購入してから元の家を売却する「買い先行」での住み替えを行う方法もあります。
しかし、買い先行の場合、住宅ローンを二重で返済(ダブルローン)しなければいけなかったり、マンションの場合は管理費や修繕費の支払いを行う必要があったりなど、費用負担が大きくなる傾向があります。
元の家がいくらで売れるのかも、売却してみないとわからないため、おおよその額で資金計画を立てなくてはいけません。

このような理由から、「買い先行」の住み替えは、ある程度資金に余裕のある方でないと難しいです。
買い替え特約を活用することで、「売り先行」での住み替えをしながら、「買い先行」のように気に入った物件を確保することができます。

買い替え特約のデメリット:承諾してくれる売主が少ない

買い替え特約の最大のデメリットは、特約を承諾してくれる売主が少ないことです。

ここまで説明してきた通り、買い替え特約は買主にとってのメリットは大きいです。

しかし、売主からすると、購入契約が白紙に戻るリスクがあります。
そのため、買主都合で契約を白紙にされる買い替え特約は、歓迎されなくても仕方ありません。

買い替え特約の了承を得るためには

売主にとってリスクが大きい買い替え特約。
付帯を了承してもらうためには、どうすればよいのでしょうか?

結論からお伝えすると、不動産会社と締結する媒介契約の種類が非常に重要です。
新居購入と元の家の売却は同じ不動産会社に仲介を依頼し、かつ専属専任媒介契約または専任媒介契約を締結するのが望ましいです。

買い替え特約の承認をしてもらう上で重要なのが、売主との交渉です。売主と交渉には不動産会社の協力が不可欠です。

不動産会社は、売買成立時の成功報酬である仲介手数料から利益を得ています。
仲介手数料を得ることのできる可能性の高い専属専任媒介契約専任媒介契約を、購入と売却の両方で締結することで、不動産会社の協力を最大限引き出すことができます。

一方で、専属専任媒介契約専任媒介契約は、1社としか締結することができないため、不動産会社選びが重要です。
特に専属専任媒介契約は、自身で買主(買取会社を含む)を見つけることができないため、慎重に検討することをオススメします。

買い替え特約が売主に承諾されやすいケース

買い替え特約を避けたい売主は多く、承諾してもらうのはなかなか大変でしょう。

しかし、中には買い替え特約が売主に承諾されやすいケースもあります。どのような場合に、買い替え特約の承諾を得やすいのでしょうか。

売主が売却活動に苦戦している場合

売主が売却活動に苦戦している場合は、買い替え特約を承諾してもらいやすい傾向があります。

ずっと売り出しているのにもかかわらず、なかなか家が売れないでいると、誰しも不安になってきます。

買い替え特約はあくまで「指定した期間内に、指定以上の額で家が売却できなければ白紙に戻す」というもの。期間内に指定額で家が売れさえすれば、売主も家の購入契約を白紙にする必要はありません。

どうしても家を売りたい売主なら、買い取り特約も承諾してくれるでしょう。特に長い間売却活動を行っているにも関わらず売れ残っている場合などは、買い替え特約を付けてでも売買契約を締結したいという売主もいるかもしれません。

とはいえ、買い替え特約をいきなり打診されては驚かれるかもしれません。どれほどの期間売却に出しているのかチェックをし、不動産会社と相談をしてから、打診してみましょう。

買い替え特約に応じてもらえなかった場合の2つの対策

不動産会社と専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結していても、買い替え特約の承諾をしてもらえないこともあります。
どうしても売主に買い替え特約を承諾してもらえなかった場合には、どうすればよいのでしょうか。

買い替え特約に応じてもらえなかった場合の2つの対策

  • 買い先行での住み替えを行う
  • 買取会社に売却する

買い先行での住み替えを行う

買い替え特約の承諾を得られなかった際、まずとるべき対策は「売り先行」を諦めて「買い先行」にすることです。

買い替え特約を承諾してもらえていないまま、売り先行で買い替えをしてしまうと、家が売れる前に希望の物件を購入されてしまうかもしれません。

どうしても購入したい物件があるのなら、買い替え特約を諦めて、買い先行に切り替えることも検討しましょう。

買取会社に売却する

買い替え特約を承諾してもらえず、どうしても購入したい物件がある場合、今住んでいる家を買取会社に売却するのもひとつの手段です。

買取会社への売却の場合、短期間(約2週間〜1ヶ月)で売却を完了することができます。

仲介と比べて売却価格が低くなりがちというデメリットはありますが、自分のマンションが売れづらいと感じたり、売却活動に時間や手間をかけたくない場合は、買取を検討してみるのも良いでしょう。

住み替え時の家の売却にオススメのサービス

いかがでしたでしょうか。

買い替え特約は、売り先行での住み替えでも、気になる物件をリスクなしで抑えることができ、買主にとってのメリットが大きい特約です。
一方で売主にとってのメリットが少なく、利用できるケースは多くありません。

気になる物件があるのに買い替え特約を承諾してもらえなかった場合や、買い先行の住み替えや買取会社への売却を検討する必要があります。
しかし、買い先行の住み替えは金銭面での負担が大きく、買取会社への売却は売却価格が低くなりがちというデメリットがあります。

そこでオススメなのが、「すむたす買取」です。

すむたす買取では、マンションを希望のタイミング(最短2日〜)売却可能です。引渡し日を柔軟に調整できるので、「新居への入居日と元の家の売却日を合わせたい」という方にピッタリのサービスです。

また、AIを活用することで無駄なコストをかけずに運営されているため、買取価格が高い傾向があります。
仲介会社を通さずにすむたすが直接買取を行うため、仲介手数料は一切かからず、売却益を多く残すことも可能です。

少しでも興味のある方は、一度査定だけでもしてみてはいかがでしょうか。
電話番号や氏名などの個人情報の入力は不要なので、迷惑な営業を受ける心配もなく、「まずはいくらで売れるかだけ知りたい」という方も安心して利用できます。

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