住み替えでマンションが売れなかったら?起こり得る問題と対処法を解説

住み替えで家が売れなかったら?対策とおすすめサービスまとめ住み替え
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住み替えで家が売れなかったらどうなる?

新居を購入して新しい家で、新生活をスタートしたいと意気込んでいても、今住んでいる家が売れなければ住み替えはできません。住み替え時に、家が売れなかったらどうなってしまうのでしょうか。

住み替えには「売り先行」と「買い先行」という2つの進め方があります。まずは、それぞれの住み替え方法で、家が売れなかったらどうなってしまうのかを解説します。

売り先行の場合

売り先行
「売り先行」とは、新居を購入する前に、もともと住んでいた家を売却する住み替え方法です。

先に家を売らなくてはいけない売り先行で、住み替えをしたいのにもかかわらず、家が売れなかったらどうなるのでしょうか。起こり得る3つの事態を紹介します。

気に入った物件を買い逃す

売り先行では、どんなに気に入った物件があっても、旧居が売れるまで新居の購入はできません。そのため、家が売れない状態が続くうちに、住み替えたい物件が売れてしまい、チャンスを逃してしまうこともあります。

ローン返済や管理費、修繕積立金の支払負担が続く

家が売れなかったら、ローン返済などの費用負担が続いてしまいます。特にマンションの場合は、ローン返済に加えて管理費や修繕積立金の支払いも続けなければいけません。

「今後住み続けるわけでもないのに、管理費や修繕積立金を支払いたくない」と感じるかもしれませんが、そういうわけにもいきません。管理費や修繕積立金の支払いを滞納し続けると、管理組合からの督促や裁判などの法的措置に発展する可能性があり、売却活動に支障をきたすでしょう。

売却活動の負担が続く

売り先行でなかなか家が売れなかった場合、売却活動の期間も長くなり、かかる時間や労力も増えてしまいます。

売り先行の場合、家に住みながら内覧の対応をすることになるため、負担も一層大きくなります。マンションの売却には平均10回の内覧が必要だと言われており、そのたびに掃除や準備をし、時間を確保しておかなければなりません。

内覧が続くと、家を見られることを意識しながら生活しなくてはいけなくなるので、精神的な負担も大きくなるでしょう。

買い先行の場合

買い先行
「買い先行」とは新居を購入し、引越してから、もともと住んでいた家を売却する方法です。新居を購入してから元の家を売却する買い先行で、家が売れなかったらどうなってしまうのでしょうか。買い先行で家が売れなかったら起こり得る事態を紹介します。

二か所分の居住費用がかかる

買い先行で住み替えをする場合、元の家の住宅ローンが残っていれば、新居のものと合わせて「ダブルローン」を組むことになります。ダブルローンでは支払いの負担が大きくなるだけでなく、支払い先が複数になるため、管理も煩雑になりやすいです。

また、管理費や修繕費などのコストも二重で発生することになります。

家が売れないリスクを事前に回避する方法

マンションが売れないリスクを回避するためには、どのような対策を取れるのでしょうか。「自分のマンションは人気物件だから、確実に早く売れる!」と自信がある方以外は、次のような方法も検討してみましょう。

買取保証サービスを利用する

買取保証とは、仲介売却で一定期間内に売れなかった物件を、あらかじめ取り決めていた金額で不動産会社に買取してもらう方法です。

高額売却を目指しつつ、もし売れなくても希望の期間内に買取で物件を売却することができます。買取保証を利用すれば、物件の引き渡し日を柔軟に設定できるため、スムーズな住み替えが可能になります。

ただし、買取保証サービスの利用には、専属専任媒介契約の締結を求められることも多いです。専属専任媒介契約は、1社としか締結することができず、自身で買い手(買取会社を含む)を見つけることもできません。依頼する不動産会社は慎重に見極めましょう。

買取会社の査定を受けておく

専属専任契約を結ばず、「複数の不動産会社から同時に売却活動をしてもらいたい」という方におすすめなのが、買取会社の査定を受けておくことです。

買取業者の査定を受けると、「あなたの物件をこの価格で買取ります」という買取保証書を貰うことができます。この買取保証書が有効な期間であれば、他社の仲介会社で高値の売却を目指しつつ、売れなかった場合のリスクヘッジをすることが可能です。

住み替えで家が売れない原因

住み替えでマンションがなかなか売れないのは、なぜでしょうか。マンションが思うように売れない時に考えられる、4つの原因を紹介します。

  • 価格が高い
  • 不動産会社に実力がない
  • 内覧対応に問題がある
  • 物件の条件が悪い

価格が高い

まず考えられる要因は、相場に対して売り出し価格が高いことです。

相場に比べて高すぎる価格だと、購入希望者が物件に興味を持つ前に、真っ先に候補から外されてしまいます。マンションは売り出してから時間が経過するごとに、売れ残り感が出てしまい、購入希望者からの引き合いも弱くなるため、そうなる前に価格を適性な水準まで引き下げましょう。

相場を把握する方法は、複数社の査定を追加で依頼して結果を比較したり、マンションマーケット等のwebサイトで過去の成約価格を参考にすることが有効です。

不動産会社に実力がない

2つめに考えられる要因は、不動産会社に相応の実力がないことです。マンションの売却が成功するかどうかは、不動産会社やその担当者の腕にかかっている部分が大きく、彼らの販売能力やその意思が低い場合は、希望通りの売却は難しくなるでしょう。

実力がない不動産会社は以下のような観点から見分けることができます。

  • ポータルサイトに載っている写真や文章の質が良くない
  • 売主に対する活動報告の頻度が少ない
  • 売主の要望を無視した提案をしてくる
  • レインズに物件を登録していない
【レインズとは】
不動産会社同士が物件の情報を共有するネットワークのこと。このネットワークに物件情報を掲載することで、他社から買い手の紹介が来やすくなるため、売主にとってはメリットになる。不動産会社の中には、物件を囲い込むためにレインズへの登録を怠る場合がある。

担当者を変えたい場合は、不動産会社側に事情を話せば、問題なく新しい担当者を割り当ててくれるでしょう。会社ごと変えたい場合は、3か月の媒介契約期間の終了を待つか、正当な理由があれば契約を途中で打ち切ることも可能です。

内覧対応に問題がある

内覧の予約は入るのに、なかなか買い手がつかないという場合は、内覧の準備や対応に問題がある可能性があります。内覧は、購入検討者に物件の魅力を直接アピールできる唯一の機会ですので、念入りに準備することをおすすめします。

例えば、以下の要素を見直すことで、内覧での印象が向上する可能性があります。

  • 部屋の掃除は行き届いているか
  • 目につきやすい水回り、玄関、バルコニー等は重点的に掃除をしているか
  • 照明や香りなど、物件を良く見せる工夫をしているか
  • 聞かれたことに対して、過不足なく答えているか
  • ネガティブな要因があっても隠さず、誠実な対応をしているか

物件の条件が悪い

4つ目に考えられる要因は、物件の条件が悪いことです。築年数が古い、室内状態が悪い、立地が悪いなどの物件は売れづらい傾向があります。

最近では古い物件も、リフォームやリノベーション向けに人気が出てきていますが、新しくてきれいなマンションよりは万人受けしづらく、売却活動に苦労するでしょう。

物件の条件の悪さは、自分では問題を取り除けない場合が多いです。その場合は、仲介業者による個人に対する売却ではなく、買取業者への売却を検討してみましょう。買取業者は基本的にどんなに条件が悪い物件でも、素早く買取ってくれます。

売却価格は相場の7~8割程度になるというデメリットはありますが、仲介手数料が発生しない分、最終的に手元に残る金額は仲介による売却と変わらない可能性もあります。

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住み替えで最も難しいポイントが、売却と購入のタイミングを合わせることです。

一般的なマンションの売却活動は、「いつ、どれくらいの価格で売れるか」が分からない状態が続くため、住み替えのスケジュールが立てづらく、気に入った物件を買い逃したり、経済的な負担が大きくなりやすいという問題があります。

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