【この記事で分かること】
- 住み替えでマンションが売れないとどうなるか
- 「住み替えたいのに家が売れない」を事前に防ぐ対策
- 家が売れない時にするべき対応
住み替えたいのに家が売れなかったら、新居の購入資金を確保できずに計画が滞ってしまいます。先に新居を購入するケースでも、旧居が売れるまで維持費を負担しなくてはなりません。
住み替えではこのような事態は避けたいですよね。そこで本記事では、住み替えで家が売れない場合のリスクや事前の対策を解説します。
マンションの住み替えの進め方についてはこちらの記事を参照してください。
住み替えで家が売れなかったらどうなる？
住み替えで家が売れなかったら、以下のようなリスクがあります。
- 売り先行の場合：住み替え計画が進まなくなる
- 買い先行の場合：コストがかさむ
詳しくみていきましょう。
売り先行の場合：住み替え計画が進まなくなる
「売り先行」とは、現在住んでいる家を売却した後に、新居を探して購入するという住み替えの進め方です。
売却代金を新居の購入資金に充てたい場合は、売り先行で進めます。
売り先行で家が売れなかったら、新居の購入資金が確保できないため、住み替え計画を進めることができません。具体的には、以下のような事態が起こります。
売り先行の住み替えで家が売れなかったら…
- 新居の購入に進めず、引越しがどんどん先延ばしになる
- 良い物件が他の人に買われてしまう
- 売却価格を下げなければならない
事前に目星をつけていた良い物件があったとしても、住み替え計画が滞っている間に他の人に先に買われてしまう可能性が高いでしょう。
また、早く売るために、売却価格を下げるという手段も取らざるを得なくなってしまいます。
買い先行の場合：コストがかさむ
「買い先行」とは、新居を購入した後に、現在住んでいる家を売却するという進め方です。
買い先行では、一時的に2つの家を所有している状態になり、コストがかさむという点が大きな問題となります。
具体的には以下の通りです。
買い先行の住み替えで家が売れなかったら…
- ダブルローンを組まなければならず、金銭的負担が増す
- 維持費（固定資産税、都市計画税、管理費、積立修繕金など）が二重でかかる
現在の家のローンが完済していない場合は、旧居と新居の二重で住宅ローンを契約することとなります。返済額が増えるため、毎月の金銭的負担も増幅します。
マンションの場合は、固定資産税などの維持費に加えて、管理費や積立修繕金なども引き続き支払わなければなりません。
「住み替えで家が売れない」を防ぐ3つの事前対策
「住み替えたいのに家が売れない」というリスクを回避するために、事前にできる3つの対策を解説していきます。
- 買取保証サービスを利用する
- 業者買取も視野にいれておく
- 売却時期を見極める
買取保証サービスを利用する
買取保証サービスを利用すれば、家が一定期間内に売れなかった場合、不動産会社自身が買い取るという保証がつきます。
まずは高額での売却を目指して一般向けに売り出しつつも、一定期間内に売れることは確約されるため、住み替えのスケジュールが組みやすくなります。
ただし、不動産会社による買取額は、相場の7〜8割程度と安価になってしまうことがデメリットです。
また、買取保証オプションをつける場合はほとんどの不動産業者で、「専任媒介契約※1」または「専属専任媒介契約※2」を求められるため、業者の選定は慎重に行いましょう。
※1 専任媒介契約：契約を結んだ不動産業者1社にしか仲介を依頼できない契約。自分で買主を見つけることはできる。
※2 専属専任媒介契約：契約を結んだ不動産業者1社にしか仲介を依頼できない契約。自分で買主を見つけることもできない。
業者買取も視野にいれておく
業者買取とは、不動産業者に直接買い取ってもらうという手段です。買い取ってもらえることが確実であるため、新居の購入資金も確保できます。
ただし、買取保証と同様に、業者がリフォームして再販することを前提としているので、買取価格は相場の7〜8割程度となってしまいます。
少しでも高く売却したい場合は、まずは一般向けへの売却を目指し、最終的な選択肢の一つとして視野に入れておくと、精神的な負担も軽減されるでしょう。
買取会社の査定を受けておく
専属専任契約を結ばず、「複数の不動産会社から同時に売却活動をしてもらいたい」という方におすすめなのが、買取会社の査定を受けておくことです。
買取業者の査定を受けると、「あなたの物件をこの価格で買取ります」という買取保証書を貰うことができます。この買取保証書が有効な期間であれば、他社の仲介会社で高値の売却を目指しつつ、売れなかった場合のリスクヘッジをすることが可能です。
売却時期を見極める
不動産には、取引が多い時期と少ない時期が存在します。
一般的には、新生活を控えた「2〜3月」や、企業での人事移動が多い「9〜10月」に不動産取引が増加する傾向にあり、家の売却もしやすくなると予測されます。
一方で、引越しや新生活が落ち着き、ゴールデンウィークがある5月や、8月の暑い時期は、不動産業界も閑散期といわれ、購入希望者も見つかりにくい傾向にあるのです。
ただし、繁忙期にはライバルも多く、物件情報が埋もれてしまうという問題もあります。
家の条件によっても、販売戦略は変えるべきです。需要が高まる時期を基準に、プロである不動産会社の意見も踏まえて進めていくことをおすすめします。
実際に家がなかなか売れなかった場合の解決策
どれだけ事前に対策をしても、売り出してからのことはその時になってからしかわかりません。
しかし、なかなか売れないからといって焦ることは禁物です。以下で解決策をご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
- 売却価格を見直す
- 内覧対応を改善する
- 物件の印象を改善する
- 家のアピールポイントや広告の打ち出し方を検討しなおす
- 不動産会社を検討する
- 住み替え時期を検討する
詳しく解説していきます。
売却価格を見直す
1つ目は、売却価格を見直すことです。
家を売る際は誰しも高く売りたいと考えますが、相場と比べて高すぎると購入希望者は真っ先に候補から外してしまいます。
特にマンションは、売り出してから時間が経過しすぎると売れ残り感が出てしまい、引き合いも弱くなる傾向があります。
そのため、売却価格を早めに適性な水準まで引き下げることが重要です。
相場を把握する方法は、複数社の査定を追加で依頼したり、マンションマーケット等のwebサイトで過去の成約価格を参考にしましょう。
内覧対応を改善する
2つ目は、内覧対応時の印象や、受け答えの仕方を改善することです。
購入検討者は、家の購入までに内覧を行うことが通常ですが、その時の売主の印象も購入意思に大きく影響します。
家を購入するということは、相手と売買契約という大きな契約を結ぶということですので、「売主は信用できる人か」「誠実に対応してくれるか」は非常に重要なポイントです。
内覧時において以下の点に留意できているか、再度確認・改善しましょう。
- 聞かれたことに対して丁寧に受け答えしているか
- ネガティブな要因があっても誤魔化さず、誠実な対応をしているか
- 購入検討者がリラックスして、じっくりと内覧できる環境を整えているか
内覧についてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
https://sumutasu.jp/mag/selling/how-many-viewing/
物件の印象を改善する
内覧の時は、家の中の掃除はもちろん、水回り、バルコニーなど細かい部分も清潔な状態になっているかを再度確認しましょう。
場合によっては、ハウスクリーニングや、家具・小物・照明などを活用して魅力的な空間を演出するホームステージングを業者に依頼することも検討しましょう。
少し費用はかかりますが、プロの手を借りることで、家の印象が一変し、売却に近づける可能性が高まります。
家のアピールポイントや広告の打ち出し方を検討しなおす
なかなか家が売れない場合は、購入検討者が魅力を感じていなかったり、家の良いところをうまく伝えられていなかったりすることがあります。
現状、家に実際に住んでいると当たり前になってしまっていることでも、購入検討者からすると大きな魅力を感じることも。
一例として、以下のような特徴が挙げられます。
- 家事動線のしやすい間取りになっている
- バルコニーが広い
- 収納が多い
- 周辺に坂が少ない など
一度、家や周辺環境の特徴を考え直してみるのもおすすめです。
不動産会社を変更する
家が売れない理由として、不動産会社の営業スキルが足りなかったり、売り出し方に問題があったりすることが考えられます。
実際に営業活動を行うのは不動産会社の担当者です。よって、その担当者の腕にかかっている部分が大きいことも事実。
売却活動が思うように進まない場合は、以下の点を確認してみましょう。
- ポータルサイトに載っている写真や文章の質は良いか
- 売主に対する活動報告はしっかりしてくれるか
- 売主の要望を真剣に考慮してくれるか
- レインズに物件を登録しているか
改善を求めても対応が悪かったり、物件が売れなかったりする場合は、不動産会社の変更も検討しましょう。
ただし、契約の種類が「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」の場合は、契約期間（3ヶ月）が満了しなければ、不動産会社を変更できないおそれがあるため注意しましょう。
（「一般媒介契約」であれば、同時に複数の不動産会社に依頼が可能です。）
不動産の変更について詳しく知りたい方はこちらもチェックしてみてください。
業者買取に切り替える
買取業者は基本的に、どんなに条件が悪い物件でも、素早く買取ってくれます。
ただし、買取業者は家をリフォームし、再販することを前提としているため、売却価格は相場よりも下がってしまいます。
ただし、業者へ直接売却するため、仲介手数料が不要となり、トータルのコストが低下する可能性もあるでしょう。
業者買取を依頼する場合は、複数者に買取金額の査定を依頼し、相見積もりをすることで少しでも高く売却できるようにしておくことがポイントです。
こちらの記事では、マンションが売れない原因を詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
スムーズな住み替えを実現したいなら「すむたす売却」
住み替えで最も難しいポイントが、売却と購入のタイミングを合わせることです。
一般的な売却活動では「いつ、どれくらいの価格で売れるか」が分からない状態が続き、住み替えのスケジュールが立てにくくなります。
また、なかなか家が売れない場合は、気に入った物件を買い逃したり、経済的な負担が大きくなったりと、多くの問題が発生します。
そこで、住み替えをもっとスムーズに行いたいという方におすすめなのが「すむたす売却」です。
すむたす売却では、直接買取も仲介も含め、マンションの売却をトータルでサポートしています。
物件の状況やお客様の希望を踏まえて、住み替えのスケジュール設定や、売却価格の査定などを行い、高い評価を頂いております。
＜すむたす売却の住み替えサポートの特徴＞
興味がある方は、まずは無料のオンライン査定をお試しください。簡単な物件情報を入力するだけで、適切な売却価格を最短1時間で算出致します。
