マンション買い替えにかかる税金と、ケースごとの節税方法を解説！

【この記事で分かること】

マンション売却時にかかる税金
マンション購入時にかかる税金
買い替え時に使える控除

マンションの買い替えには税金がかかる
マンション買い替えの「売却」にかかる税金
1. マンション売却で利益が出たときに発生する税金
2. 売却価格にかかわらず発生する税金
マンション買い替えの「購入」にかかる税金
マンション買い替えにかかる税金を節約する方法
マンションを買い換えたら、確定申告を忘れずに！
マンション買い替えには税金がかかる！まずは査定して目安をつけよう

マンションの買い替えには税金がかかる

家族構成の変化や転勤などに伴い、今住んでいるマンションから新しいマンションへの「買い替え」が必要になることもあります。マンションの買い替えでは、「新しいマンション」の購入費用は当然として、「買い替えに伴う税金」まで発生します。

買い替えそのものにかかる費用や引越し費用など、何かと出費の多い時期。税金を少しでも抑える方法は、ないのでしょうか。

本記事では、マンションの買い替えに伴い発生する税金の種類と、負担を軽くするための「控除」を紹介します。可能な限り税金を抑え、経済的にも精神的にも、少ない負担で買い替えを済ませましょう。

本記事で紹介する控除は、「買い替えを伴わない売却」でも適用できる可能性があります。
売却を考えている方は、自分に当てはまるかどうか考えながら、お読みください。

なお、マンション買い替えの全体像について知りたい方には、こちらの記事もオススメです。

マンション買い替えの流れやお金周り（ローン・費用）、リスクまですべて解説！【保存版】

マンションの買い替えでは、マンションの購入と売却を同時に行うことになります。ただでさえややこしく、膨大な知識が要求される「マンションの売買」。買い替えをスムーズに済ませるのは、至難の業です。本記事では、マンションの買い替えをスムーズに済ませ、今住んでいるマンションを高額売却するために必要なことを、すべてをお伝えします。

マンション買い替えの「売却」にかかる税金

マンション買い替えの「売却」にかかる税金について、見てみましょう。

売却にかかる税金は、売却で利益が「出たか」「出ていないか」で、納める種類が変わります。

まずは、利益が出た・出ないの判断をするために、「譲渡所得」を計算してみましょう。

譲渡所得は、マンション売却によって発生する「利益」のこと。次の計算式で、譲渡所得を求められます。

マンションの売却価格 – （マンションの購入価格 + 売却にかかった諸費用）- （もしあれば）特別控除の額

計算結果が「プラス」であれば「利益が出た」、「マイナス」であれば「利益は出ていない」と判断できます。計算結果を基に、「自分の売却したマンションでは、どの税金がかかるのか」を確認しましょう。

【利益が出た場合のみ発生する税金】

譲渡所得税
復興特別税

譲渡所得税は、マンションを売却して得られた利益に対してかけられるもので、正式には所得税と住民税を合わせたものです。そして復興特別所得税は東日本大震災からの復興財源に充てるために、2013年1月1日から2037年12月31日までの期間限定で設けられた税で、通常の所得税に上乗せして徴収される特別税です。復興特別所得税の税率は所得税の2.1％です。

【必ず発生する税金】

登録免許税
収入印紙税

不動産は住宅ローンを組んで購入しますが、その際、不動産を担保に設定されています。これから売却しようとする不動産が、担保に設定されていると不都合があるので、不動産の売却時には住宅ローンの完済と同時に担保の設定から外す手続きが必要となります。この手続きを「抵当権抹消登記」といいます。

この手続きには登録免許税という税金が発生し、不動産1つにあたり1,000円かかります。土地と住宅の抵当権を抹消する場合は不動産が2つなので、2,000円かかります。

不動産の売買契約書には所定の金額の印紙を貼る必要があります。例えば、1,000万円超～5,000万円以下の契約の場合は1万円の印紙税となります。(2026年3月31日までの軽減措置)

長期譲渡所得税と短期譲渡所得税

譲渡所得に対して課せられる税率は、不動産の所有期間によって異なります。

5年を超えた所有期間があれば「長期譲渡所得」となり税率が低く、5年以下の所有期間であれば「短期譲渡所得」となり税率が高くなります。

所有期間は「譲渡（売却）した年の1月1日現在まで」の所有期間で決まり、実際の所有期間とは異なることがあるので注意してください。

また、自身の実家を相続した場合には所有開始となるのは相続したタイミングではなく元の持ち主（親）の所有期間も合わせて計算します。

長期譲渡所得に対する税額の計算式は以下の通りです。

「譲渡所得×20.315%（所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%）」

短期譲渡所得に対する税額の計算式は以下の通りです。

「譲渡所得×39.63％（所得税30％+住民税9％+復興特別所得税0.63％）」

長期譲渡所得に対しては、そのままでも短期譲渡所得よりも税率が低いだけでなく、10年を超えて所有すると譲渡所得のうち6,000万円以下の部分についてはさらに税率が低くなる「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」というメリットがあります。

不動産の売却によって利益が発生しそうな時には所有期間の確認や、税金の特例もあらかじめ確認しておくとよいでしょう。

マンション売却で利益が出たときに発生する税金

マンションを買い替える際の「売却」で利益が出た場合、次の3つの税金が発生します。

譲渡所得税
住民税
復興特別税

基本的には、源泉徴収や確定申告で手続きをすることになります。

売却価格にかかわらず発生する税金

マンションを買い替える際の「売却」で、利益が出た・出ないにかかわらず、次の2つの税金は必ず発生します。

登録免許税
収入印紙税

マンションの登録変更時や、売買契約成立時に納めることになります。
なお、利益が出た場合は合計5種類の税金が、出ていない場合は合計2種類の税金が、それぞれかかります。

マンションの売却時に発生する税金について、より詳しく知りたい方は、こちらの記事もお読みください。
各税金の詳細や計算方法について、お伝えしています。

マンション売却にかかる税金は全部で5種類！それぞれの計算方法も解説

どんなマンションであっても、売却すれば何種類かの税金が発生します。しかし、すべてのマンションが同じように税金を納めるのではありません。売却価格によって税額が変動する税金や、納めなくとも良い税金もあるのです。本記事では、マンション売却時に発生し得る5種類の税金を紹介。納税義務の有無や税額を、自己診断する方法も解説します。

マンション買い替えの「購入」にかかる税金

マンション買い替えの「購入」にかかる税金は、主に3つです。

【買い替えの購入でかかる税金】

登録免許税
収入印紙税
不動産取得税

登録免許税と収入印紙税は、売却時にもかかる税金でした。登録免許税は、売主と買主で、次のように折半するのが通例です。

買主：所有権移転、抵当権設定の登記費用
売主：抵当権抹消の登記費用

つまり、売却時に買主に負担してもらった税金を、今度は（購入により買主となった）自分で負担するのです。

収入印紙税の納税義務は、売主と買主で連帯して負うこととなります。ただし、どちらが負担するか、どの程度の割合で負担するかは話し合いで決めるのが一般的です。

不動産取得税とは、マンションや土地などの不動産を取得した際にかかる税金です。

不動産取得税は次の計算式で求められます。

不動産取得税＝（固定資産税 – 控除額） × 3％

不動産取得税の税率は、本来は4％ですが、2026年3月31日までは3%となる軽減措置がとられています。

「控除額」が「固定資産税額」よりも大きかった場合、不動産取得税は「0円」です。

どのような控除があるのかは、売却にかかる控除と併せ、以降で解説していきます。税金を節約するために、使える控除がないか注意深く見ていってください。

参考：不動産取得税に係る特例措置（国土交通省）

マンション買い替えにかかる税金を節約する方法

マンションの買い替えには、売却益が出た・出ないにかかわらず、さまざまな税金がかかります。
新しいマンションの購入費用や引越し費用など、何かと出費の多い時期。税金を抑える方法はないのでしょうか。

【買い替えや売却で使える控除】

譲渡所得の特別控除
買い換え特例
10年超所有の軽減税率
譲渡損失の損益通算・繰越控除

次からは、マンションの買い替えや売却にかかる税金を抑えられる、４つの控除を紹介します。
自分のマンション買い替えの場合には、どの控除が当てはまるのか、確認しながら読み進めましょう。

【売却益3,000万円を控除】譲渡所得の特別控除

マンションの買い替えにおける「売却」で発生した利益（売却益）から、3,000万円を控除=マイナスできるのが、「譲渡所得の特別控除」です。

いくつかの条件を満たす必要がありますが、そう難しい条件ではありません。

【適用条件】

自分が住んでいた住居であること
住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却していること
売却した年から前々年までの間に、同特例もしくは「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと

参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）

買い替えに関する適用条件は、主に3つ。
ほかの条件について気になる方は、参考部分から、国税庁の公式Webサイトを確認できます。

それでは、「売却益2,500万円が出たAさん」の例を見ながら、実際に計算してみましょう。

マンション購入費：2,000万円
売却にかかった費用：500万円
売却価格：5,000万円

5,000万円（売却価格） – ｛2,000万円（購入費） + 500万円（売却費用）｝ = 2,500万円（売却益）

Aさんの売却益は2,500万円で、譲渡所得の特別控除の適用条件に当てはまっています。
では、控除を受けたAさんは、譲渡所得をどの程度抑えられるのでしょうか。

2,500万円（売却益） – 3,000万円（譲渡所得の特別控除） = -500万円

Aさんの譲渡所得は、「譲渡所得の特別控除」を受けることで「マイナス」となりました。
実際には「売却による2,500万円の利益」を得ていながら、税金を計算するうえでは、「利益が出ていない」ものとして見なされます。
つまり、Aさんには売却益が発生した際にかかる「譲渡所得税」「住民税」「復興特別税」が、発生しません。

【課税を将来に繰り延べる】買い換え特例

マンションを買い替え、一定の条件を満たすと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。これは2023年12月31日までの特例でしたが、2025年12月31日までの買い替えまで適用されるように延長されました。譲渡益とは、取得時の価格と売却時の価格の差額のことです。主な条件は以下の通りです。

【適用条件】

- 自分が住んでいた住居であること
- 住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却していること
- マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること
- 3,000万円の特別控除の特例、軽減税率の特例もしくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと

なお他の詳しい条件については下記の国税庁のWebサイトを確認してみてください。
No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

例えば、2000万円の物件を5000万円で売却し、7000万円の物件に買い換えた場合、譲渡益3000万円が課税対象となります。しかし、買い換え特例を使用した場合、売却した年に課税は行われず、将来、7000万で取得した物件を譲渡するまで課税が繰り延べになります。

課税は繰り延べのため、将来7000万の物件を8000万で売った時に、この譲渡益 1000万円＋過去の譲渡益3000万円が課税されることになります。

下記にこの例を図式化したものを添付しているので、参考にしてみてください。

3,000万円の特別控除の特例や他の多くの特例と買い替え特例は併用ができません。どちらを適用すべきか迷った際には税理士に相談するなどして、自身の物件の条件に合う方を利用しましょう。

【所有期間10年超えの場合】10年超所有の軽減税率

所有期間が10年を超えるマンションには、「10年超所有の軽減税率」が適用されます。
ほかの控除の適用条件にも当てはまっている場合、「10年超所有の軽減税率」は選択適用となりますが、「3,000万円の譲渡所得の特別控除」のみ併用可能です。

「10年超所有の軽減税率」は、譲渡した年の1月1日から遡り、10年を超えて所有していたマンション（住居用の不動産）に適用されます。
「譲渡所得の特別控除」で求めた「課税対象となる売却益」に対して、所有期間に応じた軽減税率が適用される制度です。

なお、10年以下の所有でも、所有期間に応じて税率が変動します。
所有期間ごとの税率は、次の通りです。

所有期間	所得税率	住民税率
5年以下	30.63％	9％
5年超 10年以下	15.315％	5％
10年超（譲渡所得6,000万円以下部分）	10.21％	4％
10年超（譲渡所得6,000万円超部分）	15.315％	5％

※所得税率には「復興特別税」を含んでいます。

「譲渡所得の特別控除」の計算後、「500万円の課税対象となる売却益」が出たBさんで、所有期間ごとの税額を計算してみましょう。
500万円に、それぞれの税率を掛けて計算します。

所有期間	所得税	住民税	合計
5年以下	153万円	45万円	198万円
5年超 10年以下	76万円	25万円	101万円
10年超	51万円	20万円	71万円

※小数点以下切り捨て

適用条件は、所有期間の部分を除き、「譲渡所得の特別控除」とそう変わりません。
細かな条件は、国税庁のWebサイトから確認できます。

No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）

【売却損が出る場合】譲渡損失の損益通算・繰越控除

正式名称は「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」であり、買い替えに伴い「売却損」が出た場合に、売却損分をほかの所得から控除（マイナス）できる制度です。

これも、2023年12月31日までの特例でしたが、買い替え特例と同様に2025年12月31日まで適用されるように延長されました。

買い替え時に税金を納めるのではなく、売却損分をほかの所得（給与や副業などで得た収入）から差し引くことで、所得税を抑えられます。

通常は不動産売却で得た所得と給与所得や事業所得は収入や損失を合算できず、仮に不動産売却で赤字であったとしても、給与所得や事業所得に対してかけられる所得税が減るということはありません。しかし、この特例では、不動産売却によって発生した損失分を、給与所得や事業所得といった不動産所得以外の所得に充当し、他の所得に対してかけられる所得税を抑えることができるというものになります。

それでは、売却損が出るのはどのような場合か、2パターン見てみましょう。

【5,000万円で購入したマンションを3,000万円で売却したCさん】

購入価格：5,000万円
売却費用：0円
売却価格：3,000万円

3,000万円（売却価格） – ｛5,000万円（購入費） + 0円（売却費用）｝ = -2,000万円（売却損）

誰がどう見ても、「2,000万円」の売却損が出ています。
しかし、一見すると売却益が出ているようでも、実は売却損が出ている場合もあります。

【3,000万円で購入したマンションを3,300万円で売却したDさん】

購入価格：3,000万円
売却費用：500万円
売却価格：3,300万円

3,300万円（売却価格） – ｛3,000万円（購入費） + 500万円（売却費用）｝ = -200万円（売却損）

購入価格と売却価格を見ただけでは「300万円の利益」が出ているように見えますが、売却活動にかかった費用500万円を差し引くと、「200万円の損失」が出ています。
200万円の売却損が出たDさんは、譲渡を行った年の他所得から200万円を控除し、所得税を軽減できます。

【売却損を1年で控除しきれない場合】
年間所得が500万円で、売却損が2,000万円のEさんがいたとしましょう。
Eさんは所得の500万円から売却損2,000万円を控除しても、1,500万円の売却損は残ります。

1年間の所得額を超えた売却損がある場合は、翌年から3年間は、残りの売却損を繰り越して控除し続けられます（合計4年間）。
翌年以降も500万円ずつ控除を続けることで、翌年は残り売却損1,000万円、2年目には残り500万円、3年目でちょうど売却損を控除しきれるのです。

なお、翌3年目に控除しきれない場合、以降の繰越はできません。

マンションが高く売れなかったときに嬉しい控除ですが、ほかの控除とは基本的に併用できません。
ほかにも「500㎡を超える住居には適用できない」という条件もありますが、「マンション」の売却にはあまり関係ないでしょう。
詳しい適用条件は、国税庁のWebサイトから確認できます。

No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（国税庁）

【ローンを組み直す場合】住宅ローン減税

買い替えに伴い、新しく住宅ローンを組み直すなら、住宅ローン減税が利用できます。

住宅ローン控除とは、10年以上の住宅ローンを組んだときに減税が適用できます。新しく組んだ住宅ローンに対して、毎年末、ローン残債の1％を所得税から控除できます。

【～2021年までの住宅ローン減税】

令和3年1月に5,000万円の住宅ローンを組み、毎月10万円ずつ返済するFさんを例に、控除の金額を見てみましょう。なお、令和3年時点では、1年あたりの控除額は最大40万円です。ローン残債の1％が40万円を超えた年は、40万円の控除となります。

年数	年末のローン残債	ローン残債の1％額	控除額
1年目	4,880万円	488,000円	400,000円
2年目	4,760万円	476,000円	400,000円
3年目	4,640万円	464,000円	400,000円
4年目	4,520万円	452,000円	400,000円
5年目	4,400万円	440,000円	400,000円
6年目	4,280万円	428,000円	400,000円
7年目	4,160万円	416,000円	400,000円
8年目	4,040万円	404,000円	400,000円
9年目	3,920万円	392,000円	392,000円
10年目	3,880万円	388,000円	388,000円

今回は、合計で398万円の控除が受けられます。

住宅ローン控除を受ける際の注意点は、「ほかの特例とほぼ併用できないこと」と、「所得税やローンの金額が低いと恩恵も低くなること」の2つです。住宅ローン控除は、「譲渡損失の損益通算・繰越控除」以外の特例とは、ほぼ併用できません。上限まで控除できる年が少ない場合や、所得税額が控除額を下回っている場合は、ほかの控除を受けた方がお得になることもあります。

どの特例を使うのが最もお得なのか、よく考えてから適用しましょう。

住宅ローン控除の詳しい条件や、控除の限度額は、国税庁のWebサイトから確認できます。適用期間や上限額は変動することもあるので、買い替えの前にチェックしましょう。

No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）

【現在の住宅ローン減税】

住宅ローン減税は、現在内容が新しくなっています。現在は年末時点における住宅ローン残高の0.7％分の税額を減税できる制度となり、新築住宅なら住宅ローンの借り入れ金額の上限を4,500万円（減税額31.5万円）まで、中古住宅なら3,000万円（減税額21万円）として1年あたりに所得税から減税できます。所得税で減税しきれなかった場合は、住民税からも減税されます。

減税できる期間にも変更があり、新築住宅の場合には13年間、中古物件の場合には10年間が減税期間です。

新たな住宅ローン減税制度の大きな特徴としては、新築の場合は購入する住宅が一定の省エネ性能を満たしていることが減税の条件となっている点が挙げられます。その省エネ性能によっても借入限度額（減税対象とできる金額の上限）が異なります。

2024年以降は、省エネ基準に適合しない新築住宅に入居する場合、住宅ローン減税は受けられなくなります。一方で、省エネ基準に適合しない中古住宅に入居する場合であれば、省エネ基準を満たす住宅よりは借入限度額が低いものの、引き続き住宅ローン減税を受けられます。

参考：住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）（国税庁）