固定資産税とは
中古マンションに限らず不動産を所有していると課税対象となる「固定資産税」。そもそも固定資産税とは、個人が所有している土地や物件のような固定資産に対して、市町村より課税が求められる地方税の一種です。
固定資産税は「市町村」に対して課税される地方税ではあるものの、東京23区に限っては区ごとではなく、特例で東京都の都税として徴税されます。
毎年年度始めに固定資産の所有者宛に「固定資産税納付通知書」と呼ばれる書類が送られて来ます。この「固定資産税納付通知書」に従って納税するため、届いたら無くさないよう注意しましょう。納税方法にはふたつ方法があります。
1年間分を一括で支払う方法と、1年間分を4回に分割で支払う方法です。基本的には一括支払いであるものの、窓口で相談すれば分割に応じてもらえるケースも多くあるので、自身の経済状況と相談して決められることが好ましいです。
固定資産税の課税対象となる固定資産税は、毎年1月1日の時点で所有していたものとなります。そのため、一年間の途中で他人より譲渡された固定資産に関しては、基本的に譲渡した側が支払う仕組みになっています。のちのトラブルを避けるためにも個人間での金銭のやりとりが発生するため、慎重に取り扱わなければいけません。
固定資産税はどのように決まる？
固定資産税は、固定資産税評価額と呼ばれる各市町村がそれぞれで定めている不動産の評価額に基づいて算出されます（東京23区は、各区で定めています）。
固定資産税評価額は固定資産が土地であるのか建築物なのかで求め方が異なります。土地の固定資産税評価額は、対象である土地の時価の70％が固定資産税評価額の目安となります。さらに、この目安に加えて土地の所在エリア、面積、形状、道路との接し方なども詳細に調べられ固定資産税評価額が定められるのです。
また建築物の固定資産税評価額は、時価ではなく築年数に応じて定められます。請負工事金額の約50～60％が新築の固定資産税評価額の目安です。そのほかにも、建築物の大きさ、間取りなども固定資産税評価額を算出する際のポイントとなります。中古マンションの固定資産税を求める場合には、築年数が経ってしまっていることから主にマンションの間取りや専有面積を十分に加味して求められるでしょう。
このように、固定資産税は様々なポイントを加味して定められた固定資産税評価額に基づいて算定されています。
中古マンションの固定資産税を知る方法
中古マンションの固定資産税を知るためには、まず固定資産税評価額を知る必要があります。固定資産税評価額を知る際、すでに所有している中古マンションなのか、これから中古マンションを購入するのか、どちらの状況なのかによって調べ方が異なります。それぞれどのような方法で固定資産税評価額を調べれば良いのでしょうか。説明していきます。
すでに所有している中古マンションの固定資産税が知りたい場合
すでに中古マンションを所有しており、その中古マンションの固定資産税が知りたいのであれば、年度始めに市町村から送られてくる「納税通知書」を確認すれば良いです。納税通知書に添付されている課税明細書の価格の枠に記載されている価格が固定資産税評価額です。
これから中古マンションを購入するの固定資産税が知りたい場合
中古マンションを購入しようとしているのであれば、不動産会社の担当者にお願いして売主の方より固定資産税納付通知書の情報を教えてもらえるようにしましょう。自分では調べられないため、不動産屋経由で教えてもらう他ありません。
固定資産税評価額は、毎年同じ書類を見ていては、正確な固定資産税額を知ることはできません。その理由は、固定資産税評価額は3年に一度見直しが行われているからです。
3年に一度は評価額が変動し、支払う固定資産税も変更になります。常に最新の固定資産税納税通知書を確認するようにしましょう。
中古マンションの固定資産税の計算方法
固定資産税と固定資産評価額がどのようなものなのか解説しました。
それでは、実際に固定資産税額を求めるためにはどのような計算をすれば良いのでしょうか。中古マンションに限らず、固定資産税額の算出には、以下のような計算式を用いて算定します。
固定資産税額＝課税標準（固定資産税課税台帳に登録されている固定資産税評価額） × 1.4％(標準税率) – 軽減額
上記に表記している標準税率（1.4%）は、地方税法の「第2節 固定資産税」で定められている固定資産税の基準税率です。
基準税率は、地方公共団体が自由に決めることができます。しかし、特別な事情がない限りほとんどの自治体で1.4%の標準税率が採用されています。詳しい固定資産税率について知りたいのであれば、念のため各地方公共団体に確認しておきましょう。
中古マンションの固定資産税を減税する方法
固定資産税は、中古マンションでも所有している限り課税され続けてしまうもの。必ず払わなければいけないなら、なるべく減税したいですよね。固定資産税を減税する方法は6つあります。自身の中古マンションに当てはまるものあるかチェックしていきましょう。知っているかいないかで大違いになる可能性もあります。該当するものは活用することをおすすめします。
住宅用地の特例
住宅1戸につき200m2までの小規模住宅用地である場合、固定資産税評価額が×1/6、一般住宅用地であれば固定資産税評価額が×1/3とかなり軽減できます。
省エネ回収促進税制
「省エネ」を目的としたリフォームを行なった場合、リフォームをした翌年1年間、固定資産税の減税制度が適応されます。
バリアフリー改修促進税制
「バリアフリー」を目的としたリフォームを行なった場合、リフォームをした翌年1年間、固定資産税の減税制度が適応されます。
耐震改修促進税制
現耐震基準にのっとって耐震工事を行なった場合、リフォームをした翌年2年間、固定資産税の減税制度が適応されます。
長期優良住宅化リフォーム
「耐久性向上改修工事を行うリフォーム」とは、耐震改修と省エネリフォームを同時に行なうことです。この場合、翌年1年間の固定資産税が減税できます。
農地への転用
住宅用地を農地へ転用することで、固定資産税が住宅用ではなく「農地課税」の課税になります。「農地課税」は住宅の固定資産税に比べて価格が低いため、大幅に固定資産税を減税することができます。
固定資産税の減税制度適応中が中古マンションを売却するチャンス
中古マンションの固定資産税を求める方法と、減税方法について紹介していきました。どんな中古マンションでも、持っている限り必ず固定資産税の課税が発生します。自分で住んでいたり、活用していないかったりするのであれば、思い切って売却を考えてみるのもひとつの策です。
とくに、減税制度が適応されて固定資産税が安く住んでいる期間は中古マンションの売却チャンスとも言えます。その理由は、一年間の間のどこかで譲渡のあったマンションの固定資産税は売主が負担するものの、日割りで買主に固定資産税を請求することができます。すると、固定資産税の総額は減税のため安くなっていて両者共に負担が少なく済むのに、中古マンションの価値は高くなって高額買取が認められるからです。
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