マンションは古くなるほど売れにくくなります。売れにくくなるのにはいくつかの理由があるのです。しかし、古いマンションでも売れるマンションがあります。売れないマンションがあるのにも関わらず、古くても売れるマンションがあるのでしょうか。
記事を最後まで読み進めていただければ、古いマンションが売れない理由を理解でき、古いマンションでもスムーズに売却できることでしょう。
古いマンションが売れない理由
古いマンションが売れないのにはいくつかの理由があります。
本章では、古いマンションが売れない理由を解説します。
・住宅ローンが借りにくくなる
・修繕積立金が値上がりしている
・住宅ローン控除を使えないケースがある
耐震性が低い
古いマンションは耐震性が低く、敬遠されてしまいます。
旧耐震基準で建築された1982年よりも前のマンションは、今のマンションと比べ耐震性が低い建築方法で建築されています。地震が多発する日本で耐震性が低い建築物に住みたいと思う方は少なく、古いマンションは売れにくくなってしまいます。
住宅ローンが借りにくくなる
古いマンションは住宅ローンが借りにくく、購入者は現金で購入しないといけない場合があります。金融機関にもよりますが、住宅ローンが借りられるのは築30年のマンションまでなどの貸し出し制限をかけています。ほとんどの金融機関はマンションなら住宅ローンを貸してくれますが、購入者が限定されるのには変わりがありません。
修繕積立金が値上がりしている
古いマンションは突発的な修繕が必要になり、貯蓄されている修繕積立金の減りが早くなります。
そのため、古いマンションほど修繕積立金を値上げする確率が上がってしまいます。修繕積立金と住宅ローンを合わせると、月々の支払額が大きくなりすぎて生活が苦しくなってしまうかもしれません。
修繕積立金について詳しい記事はこちらをご覧ください。
住宅ローン控除を使えないケースがある
自宅を購入する場合、ほとんどの買主が住宅ローン控除を利用したいと考えています。
しかし、1982年より前に建築されたマンションについては、住宅ローン控除が利用できません。
住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高に応じて所得税や住民税が控除される制度で、買主にとって節税効果が大きい制度です。
この制度が利用できないマンションは需要が減ってしまうため、売却が難しくなります。
古くても売れるマンションの特徴
マンションの中には古くても売れるマンションがあります。
本章では、古くても売れるマンションの特徴を解説します。
・リノベーションされている
・適切な管理が行われている
交通アクセスが良い
マンションが古くても交通アクセスが良い場合は、売れる可能性が高まります。
交通アクセスが良いとは、地下鉄駅や主要ターミナル駅から徒歩3分以内など、抜群のアクセスのことを言います。徒歩3分のマンションは希少性が高く、自己居住用や投資用、セカンドハウスなど様々な用途で利用可能です。
このような理由により、交通アクセスが良いと古いマンションでも売却しやすくなります。
リノベーションされている
室内がリノベーションされていると、売れる可能性が高まります。
この場合リフォームではなく、リノベーションである必要があります。
リフォームは室内をキレイにしたり、設備を交換したり室内を補修する工事ですが、リノベーションは設備をグレードアップするなど価値を高める工事です。価値を高める工事には多額の費用がかかります。そのため、多額の費用をかけた古いマンションは、通常の状態に比べ売却しやすくなります。
マンションのリノベーションを検討されている、もしくはリノベーション物件の購入を検討している方はこちらの記事もぜひ参考にしてみてください。
適切な管理が行われている
マンションの寿命は管理の良さに影響されるため、適切な管理が行われているマンションの寿命は長く持つとみなされます。寿命が長くなればマンションの資産価値も維持されます。
また、適切な管理が行われているとマンションの環境も良好な状態を維持でき、マンションの見た目や雰囲気も良くなります。
そのため、適切な管理が行われているマンションは、古くても売れやすくなります。
なかなか売れないというのは何ヶ月目くらいから？
古いマンションを売り出して6ヶ月を超えても売れない場合は、なかなか売れない状態になったと考えてよいでしょう。
売り出して6ヶ月が経過したあたりから、古いマンションを売るための対策をしなければならなくなってきます。もちろん、売り出してすぐの時期に対策しても構いません。
早く対策をすればするほど、早く売れる可能性が高まります。
古いマンションが売れない場合の対処法
古いマンションを売るときには対策を講じる必要があります。
本章では、古いマンションが売れない場合の対処法を解説します。
・売り方を工夫する
・不動産会社や担当者を変える
・買取を検討する
上記の理由のほかの売れない原因とその対処法についてはこちらの記事でも解説しておりますので、こちらの記事もあわせて参考にしてみてください。
価格を下げる
古いマンションを売るために行う対策として、一番簡単な方法は販売価格を下げることが挙げられます。不動産には相場があり、相場を多少下回った金額に設定すると買い手からの問い合わせが増加します。どれだけマンションが古くてもゼロ円にはならないため、適切な価格に設定すれば売却は可能です。
値下げ時のポイントについて詳しく知りたい方はこちらの記事からご確認ください。
売り方を工夫する
売れなかったときの販売方法を見直し、新たな売り方で販売活動をしてもらいます。
たとえば、内覧の対応方法を変える、今まで掲載されていた写真などを変更して見た目を変えるなどが新たな方法として考えられます。掲載するサイトを変更するのもよいでしょう。
担当する不動産会社がどこまで対応してくれるか確認しつつ、方法を変えてみましょう。
不動産会社や担当者を変える
マンションが売れないのは不動産会社や担当者が理由という場合もあります。もし不動産会社や担当者の販売活動の仕方が悪いと感じるようであれば、会社や担当者を変更するのも1つです。
専属専任や専任媒介契約を締結しているときには、他の不動産会社に依頼できないため媒介期限が切れてから、他の不動産会社に売却の依頼をしましょう。相談するだけなら媒介契約中でも構いません。
担当者を変えるべき事例などを知りたい方はぜひこちらの記事も参考にしてみてください。
買取を検討する
買取会社の中には、築年数が古くても買い取ってくれる会社があります。
買取金額が出れば確実に売却できるため、納得できる買取金額提示してくれる買取会社を探すのもよいでしょう。
不動産の買取業者、買取の流れについて知りたい方はこちらの記事もぜひ参考にしてください。
マンションを確実に売るためには
中古マンションを高く売却するためには様々なポイントを抑えることが必要です。
本記事で紹介した物件の条件に加えて、内覧はどのように印象よく見せるか、いつにどれくらいの価格で売れるか、など不安になるポイントは多くあると思います。
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