マンション売却の流れ・注意点・かかるお金まですべて解説！【保存版】

「マンションを売りたい！」と思った方が最初につまずくのが、売却活動の複雑さと、学ぶことの多さです。

マンション売却を成功させるためには、正しい知識が必要不可欠。
しかし、知るべきことが多すぎて、理解が追いつかない…。
調べてみたは良いものの、情報量の多さに読む気も起こらない…。

本記事では、マンション売却に必要な知識を、流れに沿って簡潔にお伝えします。
各項目には、より詳細に解説している「記事」へのリンクを設置しています。マンション売却を成功に導くため、マンション売却総集編とも言える本記事で知識を深めましょう。

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マンション売却の流れ

マンションの売却の流れは、次の「8段階」に分けられます。それぞれ簡単に解説します。

1. 1. 書類準備
   2. 査定を受ける
   3. 付帯設備表や告知書を記載する
   4. 媒介契約を結ぶ
   5. 売出価格の決定
   6. 売却活動の開始
   7. 売買契約を結ぶ
   8. 引渡し
   9. 確定申告

書類準備

マンションの売却を考えている際には、事前に必要な書類を準備しておくことをおすすめします。代表的な書類は以下の通りです。入手するのに時間がかかるものもあるため、「マンションを売却しよう」と思い立ったら、すぐに準備に取り掛かりましょう。

査定を受ける

マンションを売却するためには、「査定」を受けなければなりません。これは、マンションがどれほどの価格で売却できそうなのかを予想してもらうサービスです。

査定には「机上査定」と「訪問査定」の2つがあります。自分の状況に応じて、どちらの査定方法を受けるのか決めましょう。

机上査定

机上査定では、不動産会社に物件の簡易的な情報を提示することで、「あなたの物件は大体これくらいで売却できそうだ」という見込み価格を知ることができます。

同じ情報を伝えていても、依頼する不動産会社によって査定価格にはばらつきがでるものです。自分の希望に合った不動産会社を見つけるためには、なるべく複数社の査定を受け、結果を十分に比較することが重要です。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者に物件を訪問してもらって査定する方法です。実際に物件を見なければ分からないような細かい情報をもとに査定を行うため、机上査定よりも価格の正確性が高く、「実際に売れそうな価格」を知ることができます。

また、訪問査定では不動産会社の対応を直に見ることができる良い機会です。単に査定額が高いか低いかで契約を決めてしまうよりも、担当者の対応に信頼が持てるかどうかを勘案すべきでしょう。

匿名査定

匿名査定とは、メールアドレス以外の個人情報を一切提供せずに匿名で査定を受けられるサービスです。マンションの場合は所在地・面積・構造・建築年・用途などをもとに、類似物件の売却事例を参考に査定価格を算出してもらえます。

AI査定

AI査定とは、AIが蓄積された物件の取引情報と照らし合わせて不動産価格を自動的に計算するシステムです。所在地・面積・構造・建築年・用途などをもとに、交通利便性や将来性などを含めて査定額を推定します。

ただし、複数あるAI査定サービスによって計算方法や保存データが異なるため、査定結果に差が出る点については注意が必要です。

付帯設備表や告知書を記載する

マンションを売却する際、不動産会社から付帯設備表と告知書の記載を求められます。

付帯設備表とは、マンションの設備に関する情報を記載する表です。表は設備の有無を主に記載するもので、もともとないインターネット回線、TVモニター付きインターフォン、床暖房などなどの設備は“無”、売却時に残す設備は“有”を選択します。また、売却しない設備については“撤去“と記載します。

さらに、売却後買主とのトラブルを避けるためにも設備に関する不具合があれば、申告書で必ず申告しましょう。売主には契約不適合責任があるため、契約時に告知すべきことを買主に共有しておかないと、売却後でも契約キャンセルや損害賠償を求められるリスクが伴います。

媒介契約の締結

売却活動を行うために必要な「媒介契約」には、3つの種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれの媒介契約の特徴は以下の表の通りです。

【媒介契約の特徴】

自身に合った媒介契約を選びましょう。それぞれの媒介契約の特徴について詳しく知りたい方は、以下の記事もご確認ください。

媒介契約とは？3種類の媒介契約の特徴と注意点を紹介

不動産を売却する際、ほとんどの方が不動産会社に仲介してもらいます。このとき、不動産会社との間に「媒介契約」という契約を締結しなくてはいけません。媒介契約を結ばないと不動産会社に手伝ってもらっての不動産売却はできません。そんな媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3つの種類があります。そもそも媒介契約とはどのようなものなのか、3つの契約内容の違いは何なのか、解説していきます。

sumutasu.jp

2021.05.27

売出価格の決定

マンション売却を決めたら、いくらで売却するのかを考えましょう。売却価格は、査定価格と相場を照らし合わせて決めます。

希望の売出価格があっても、あまりにも相場からかけ離れてしまっているとなかなか購買希望者が現れないものです。基本的な価格は不動産会社が査定で算出してくれますが、相場と比べて高すぎたり低すぎたりしないか、自分でもチェックしましょう。

売却活動の開始

どの不動産会社でどんな媒介契約を結んでいたとしても、内見対応や価格の交渉は売主自身でも対応しなければなりません。そのため、内覧の準備は抜かりなく行いましょう。内覧は購入希望者がマンションを見る唯一言って良いほどの機会です。

そんな大事な機会の準備は不動産会社ではなく売主が行うものです。どのような準備をするべきかのアドバイスはもらっても良いですが、実際の準備はもちろん対応は売主自身で行うことなります。

また、購入希望者から直接連絡が来ることはないものの条件交渉の連絡が不動産会社からある場合があります。このような場合交渉に応じるかどうかは売主の判断となるため、どこまでは応えてあげられるのか大体の線引きをしておくようにしましょう。

売買契約を結ぶ

マンションを購入してくれる買主が決まったら、売買契約を結びます。契約内容をしっかり確認し、後から「考えていたことと違った」とならないようにしましょう。

引渡し

マンションを購入してくれる買主が決まったら売買契約を結び、手付金を受領します。契約内容をしっかり確認し、後から「考えていたことと違った」とならないようにしましょう。

なお、このとき合わせて以下の内容についても対応が必要になります。

・必要書類の確認

・ローンの実行と残代金の支払い

・鍵や書類の引き渡し

書類については不備があると契約が結べない場合があります。不動産会社によく確認をしたうえですべて揃っていることを何度も確認して準備しましょう。買主へ引き継ぎが必要な書類はこのタイミングで鍵と合わせて引き渡しになります。

また、売却する際にはローンの完済が必要になります。詳しい手順などについてはローンを組んでいる金融機関に問い合わせておくようにしましょう。

確定申告

マンションの売却ができたら、売却益の有無に関わらず売却の翌年2月16日から3月15日の1ヵ月間で確定申告を行います。特に売却益が出ている場合は譲渡所得税がかかるため、忘れずに確定申告を行ってください。

【売却益の計算式】

【譲渡所得税額】

譲渡所得額を算出する際の税率は、マンションを所得していた期間に応じて異なります。
所有している期間が5年未満の場合は短期所得隣となり39.63%、所有している期間が5年以上の場合は長期所得隣となり20.315%となります。

譲渡所得税とは所得税と住民税で構成されており、それぞれの納税のタイミングは次の通りです。

また、マンションの売却益にも、所得税と住民税が発生します。

納税のタイミングはそれぞれ、次の通りです。

各段階の詳しい手順や必要書類について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

マンション売却に必要な費用

マンションを売却するのにも費用がかかります。大きな額が動く取引である分、それなりの出費が発生してしまうことは理解しておきましょう。マンション売却にかかる費用は、主に以下の4つです。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用
• 譲渡所得税（売却益が生じた場合の税金）

仲介手数料

マンション売却にかかる1つ目の費用は「仲介手数料」です。仲介手数料とは、「仲介業者」と呼ばれる業者を利用してマンション売却をした際にかかる費用です。

仲介手数料には、マンションの売却価格に応じて、下記のような上限価格が定められています。

こちらの金額を超えて請求することは違法とされています。下限の定めはありませんが、仲介手数料が低すぎると、十分なサービスを受けられないこともあります。
出典：https://www.mlit.go.jp/common/001307055.pdf

印紙税

印紙税は、売却益の有無にかかわらずマンションを売却した際に発生します。印紙税はマンション売却の際だけでなく、「契約書」や「領収書」などの金銭のやり取りが発生した際に作成する書類に対して発生する税金です。

マンション売却の場合は、売買契約書を作成する際に印紙税がかかります。収入印紙を購入し、契約書に貼り付けることで納税したとみなされます。

国税庁HP：不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

登記費用

登録免許税とは、マンションの所有者が売主から買主に変わるという、「変更登録」にかかる税金です。

「登録免許税法 第3条」により「当該登記等を受ける者が二人以上あるとき」、つまり売主と買主がいる売買においては、双方が連帯して納付する義務を負うと定められています。
しかし、どちらが何を納付するのか、法律では定められていません。

慣例として、買主と売主で、次のように負担するものとされています。

売主にかかわる「抵当権抹消の登記費用」は、「売却時にマンションのローンが残っている場合」に必要です。自ら登記を行えば、不動産1つにつき1,000円がかかります。司法書士に依頼した場合は、依頼先により変動するものの、概ね1～2万円はかかると考えておきましょう。

譲渡所得税

マンション売却で利益が発生した場合には、「所得税」「住民税」「復興特別税」の３つの税金の納税義務が発生します。これらの総称を譲渡所得税と呼び、その税率はマンションの保有期間によって以下のように異なります。

【譲渡所得税の税率】

マンション売却時の注意点

マンション売却を成功させるためには、いくつか注意すべき点が存在します。売出前・売却期間中・売却後のそれぞれのタイミングで注意するべきポイントを解説します。

売出前

マンションを売り出す前に注意しておきたいポイントは以下の５つです。

• 売出価格を高く設定しすぎない
• 売却期間を設定しておく
• 信頼できる不動産会社と契約する
• 自分にあった契約の種類を選ぶ
• 売却前のリフォームは禁物

売出価格を高く設定しすぎない

マンションの売出価格は、高く設定しすぎないようにしましょう。売出価格を検討する際、少しでも手元に残る金額を増やそうと価格を引き上げたくなるかもしれません。しかし、物件の価値に不釣り合いな金額設定では、当然ですが購入希望者はなかなか現れないでしょう。

時間に余裕のある方であれば、売り出し時はあえて強気の価格設定を行い、徐々に価格を引き下げるという戦略が採られることも多いです。しかし、マンションの購入希望の問い合わせが最も入りやすいのは売出時で、時間が経つとともに引き合いは弱くなる傾向があります。

そのため、売り出し時という好機を逃してしまうと売却期間が長引いてしまい、結果的に値下げを強いられるリスクがあるのです。

売出価格はこれまでに受けた査定や競合物件を参考にし、現実的な範囲内で設定するようにしましょう。

売却期間を設定しておく

マンションを売り出す際は、「どれくらいの期間内で売却を目指すのか」という目安や上限を決めておき、その期限を過ぎた場合は、値下げや買取業者の利用といった何らかの対策を用意しておくことをおすすめします。

マンションは一定期間売れない場合、そのままの価格や売却方法で売却活動を続けても新たに問い合わせが入る可能性は低く、何らかの対策が必要である場合が多いです。そのため、売り出しの前に目安となる期限と売れなかった場合の対処法をセットで考えておくと、スムーズな対応が可能になるでしょう。

信頼できる不動産会社と契約する

マンション売却をする際には、不動産会社に仲介に入ってもらうのが一般的です。契約する不動産会社を決める際は、複数社に査定を依頼し、査定結果や担当者の対応を十分に比較しましょう。

不動産会社の中には、自社を選んでもらうために意図的に高額な査定価格を提示してくる企業や、売主側の都合を無視して何度も営業電話を掛けたり、的外れな提案を行う企業が存在します。このような業者と契約してしまうと、売却までに時間がかかったり、値下げをした結果として相場よりも低い価格で売却してしまったりもあり得ます。

適切な価格を提示しつつ、売主の要望を丁寧にヒアリングして戦略を立案してくれるような業者であれば、売却活動の心強いパートナーになるはずです。

自分にあった契約の種類を選ぶ

マンション売却をする際には、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には以下の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

複数社に同時並行で売却活動を任せたい人は「一般媒介契約」、専属の不動産会社に優先的に売却活動を依頼したい人は「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」が向いています。詳しくは、こちらの記事で解説しています。

一般媒介契約

複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約には、以下のようなメリットやデメリットがあります。

【メリット】

・人目に触れる機会が多く、より良い条件で売却できる可能性がある

・複数の不動産会社と契約が結べるため、不動産会社選びに失敗するリスクが低い

・物件情報を公にせずに売却活動ができる

【デメリット】

・積極的な売却活動をしてもらえない可能性がある

・販売状況が見えにくい

・各社独自のサービスが受けられない

専任媒介契約

自分で買い手を探しつつひとつの不動産会社と媒介契約を結ぶ専任媒介契約には、以下のようなメリットやデメリットがあります。

【メリット】

・売却活動を積極的に行ってもらえる

・自分で買い手を見つけられる可能性がある

・窓口が一本化できるため、やりとりが楽

【デメリット】

・不動産会社の力量に成果が左右される

・囲い込みにあうリスクがある

専属専任媒介契約

ひとつの不動産会社に売却活動をすべて任せる専属専任媒介契約には、以下のようなメリットやデメリットがあります。

【メリット】

・売却活動を積極的に行ってもらえる

・窓口が一本化できるため、やりとりが楽

・各社独自のサービスが受けられる

【デメリット】

・囲い込みにあうリスクがある

・不動産会社の力量次第なので、失敗のリスクがある

売却前のリフォームは禁物

マンションを高く売るために、「売却前にリフォームをしたほうが良いのでは？」考える人もいます。しかし、売却前のリフォームは禁物です。

なぜならリフォームをしても、掛かった費用の分だけ売却金額が上乗せされる保証はなく、結果的に損をしてしまう可能性があるからです。マンション売却のために、リフォームやイノベーションをするのは控えましょう。

売却期間中

マンションの売却期間中の注意点は以下の３つです。

• 担当者との連絡はマメにとる
• 内覧の対策は念入りに行う
• 契約不適合責任に注意する

担当者との連絡はマメにとる

不動産会社の担当者とは、マメに連絡を取り合うようにしましょう。

優秀な担当者であれば売却状況を逐一報告してくれますが、一般媒介契約を結んでいる場合は担当者は売主への定期的な報告義務はありません。そのため、担当者によっては、売主へほとんど連絡を入れず、売却活動を怠っていた、という事態になりかねません。

こうした事態を防ぐためには、自分から担当者へ連絡を取る姿勢が大切です。最近の問い合わせ状況を確認したり、自分の希望を定期的に伝えることで、積極的な売却活動を促すことができるでしょう。

内覧の対策は念入りに行う

内覧は、購入希望者へ物件をアピールする最大のチャンスです。

内覧対策の基本は、徹底的に掃除をすること。お部屋の片づけはもちろん、人目につきやすい玄関・水回り・バルコニー等も重点的に掃除をしておきましょう。お部屋の見せ方に不安がある方は、事前に担当者の方に相談すれば、アドバイスをもらえるはずです。

また、内覧当日は売主が購入希望者の質問に答えるシーンも多いです。過度なアピールは禁物ですが、住んでいる人でないと分からない物件の魅力があれば、余すとこなく伝えておきましょう。

内覧対策について知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

契約不適合責任に注意する

なるべく高額でマンションを売却したいと、不都合な事情を隠してしまうと、後に契約不適合責任を問われてしまうかもしれません。契約不適合責任とは、契約により引き渡された目的物が、種類や品質、数量に関して契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

契約不適合責任を問われてしまうと、売買契約の取り消しや損害賠償という事態に発展しかねません。そのため、物件に不都合な事実（設備の不良や騒音など）があったとしても、必ず担当者や買主に周知しておきましょう。

売却後

マンションの売却後には、どのようなことに注意するべきなのでしょうか。マンションが売れたからといって気を抜いてしまうと「こんなはずでは」と取り返しのつかないことになることもあります。

• 引渡しまでに速やかに引っ越しを
• 確定申告を忘れずに
• 買主がローン審査に落ちた場合は契約が白紙になる

引渡しまでに速やかに引っ越しを

マンションの売却が完了したら、引渡し日までに速やかに引っ越しをしましょう。

スケジュール的には、引き渡しの1か月半前には新居の契約を結び、1か月前には引っ越しの準備を始めることが理想的です。また、荷物や家具を売却・処分したい場合は思った以上に時間が掛かる場合が多いため、通常よりも余裕を持ってスケジュールを組むことをお勧めします。

仮に引き渡しまでに新居の準備が間に合わなかった場合は、引き渡し猶予や仮住まいの利用を検討しましょう。

確定申告を忘れずに

マンションを売却した後は、売却益の有無にかかわらず確定申告をしましょう。

売却益が出た場合は、譲渡所得税が課税されるため、必ず確定申告が必要になります。

売却損が出た場合は、確定申告の義務こそありませんが、申告することで所得税や住民税を大幅に節税する効果があります。これは、売却損をその年の所得と相殺することができるためです。例えば、600万円の売却損が出て、その年の所得が800万だったとすると、差額の200万円のみを所得として申告でき、その分税金が安く抑えられるのです。

確定申告の期間は、売却した翌年の2月～3月頃なので、忘れずに済ませましょう。

参照：国税庁 「不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」

買主がローン審査に落ちた場合は契約が白紙になる

マンション売却ができたと思っても、買主が住宅ローンの審査に落ちてしまうと、契約が白紙に戻ってしまいます。また、売買契約時に「ローン特約」を結んでいた場合は、手付金すら返還しなければならず、売主側が一方的に割を食うことになります。

こればかりは買主側の都合なので、対策は難しいのですが、買主にローンが通るだけの所得や財産があるかは重点的に確認しておいたほうが良いでしょう。

マンション売却には2種類の方法がある

マンションの売却には、実は「仲介」と「買取」の2種類の方法があります。

ここまでは「仲介」を前提として話を進めてきましたが、仲介と買取はそれぞれに独自の良さがあり、なかには「買取」を利用したほうが売却活動をよりスムーズに進められる場合も多いです。

ここからは、「仲介」と「買取」がそれぞれどのような売却方法なのか、メリットやデメリットと併せて比較していきます。

仲介のメリットとデメリット

「仲介」とは、不動産会社などに仲介に入ってもらい、個人の買主と取引をする方法です。日本ではマンション売却というと、仲介売却のことを指すのが一般的です。

仲介売却の最大のメリットは、買取より比較的高額で売却できることです。仲介の取引相手は、マンションの購入を望んでいる個人です。中には「相場より高くてもこのマンションが良い！」と感じる人もいます。このような取引相手であれば、想定していたよりも高くマンションを売却できるでしょう。

それに対して仲介売却のデメリットは、以下の3点です。

• 手数料がかかる
• 売却期間が長期化しやすい
• 内覧対応などの手間がかかる

業者を介してマンション売却をするため、仲介売却では「仲介手数料」が発生します。売り上げの一部を不動産会社に支払うことになるため、全額利益になるわけではありません。

また、仲介を利用したマンション売却は2か月～6ヶ月程度を言われていますが、人気のない物件の場合はそれ以上に長期化することも珍しくありません。

さらに、仲介では購入希望者に対して内覧対応をする必要があり、これは平均10回と言われています。そのほかにも、価格交渉や様々な条件のすり合わせが必要です。

仲介に向いている人

仲介に向いているのは、時間をかけてでも、高くマンションを売りたい方です。

一方で、何らかの理由で売却の期限が迫っている人や、手間をかけるのが難しい場合は、仲介はあまり向いていないと言えるでしょう。

買取のメリットとデメリット

「買取」は個人ではなく、業者にマンションを売却する方法です。

買取には以下のようなメリットがあります。

• 仲介手数料がかからない
• 売却期間が非常に短い
• 内覧対応など手間がかからない
• 人気のない物件でもすぐに売却できる

買取では業者に直接物件を売却するため、仲介手数料を支払う必要はありません。

また、内覧や価格交渉などの手間も一切必要なく、オンラインの査定、物件の訪問確認、契約作業さえ済んでしまえば、いつでも物件を売却できます。そのため、短いものだと数日程度で売却を目指すことも可能です。さらに買取業者は、築年数が古かったり、交通の便が悪かったりと、仲介ではなかなか売れない物件であっても、無条件で売却することができます。

一方で、買取の唯一のデメリットは、売却価格が低くなりがちということです。

一般的に、買取業者を利用した場合の売却価格は、仲介の7～8割程度と言われています。業者や物件によっては、仲介と大差ない金額で売却できることもありますが、高額売却を目指すことは難しいでしょう。

買取に向いている人

買取に向いている人には以下のような特徴があります。このような特徴がある人は、一度買取業者にも査定を依頼してみることをお勧めします。

• 売却の期限を抱えている人
• 人気のないマンションを売りたい
• 価格よりも時間や手間の削減を優先したい

マンション売却に関するよくある質問

マンション売却では大きな金額が動くこともあり、不安が付き物です。少しでも安心してマンション売却に臨めるよう、マンション売却に関するよくある質問に答えていきます。

残債があるマンションは売却できるのか？

マンション売却に関する質問でよくある1つ目の質問が、「住宅ローンの残債がある場合でも、マンション売却はできるのか」というものです。結論としては、以下の３つの方法が考えられます。

• 売却資金と手元の資金で一括返済する
• 住み替えローンで残債分を借り入れる
• 金融機関の承認を得て、任意売却する

手元の資金や今住んでいる家の売却資金でローンを全て返済できる場合は、ローンの一括返済を金融機関に依頼しましょう。この際、所定の手続きと数万円の手数料が必要になります。

手元に十分な資金はないが、新たにローンを借りれるだけの収入がある場合は、住み替えローンを利用することができます。住み替えローンでは、現在住んでいる家のローンの完済費用と新居の購入費を同時に借り入れることができます。しかし、通常の住宅ローンよりも審査の基準が厳しいことに注意が必要です。

資金・収入ともに乏しく、すでに住宅ローンの滞納が続いている場合は、任意売却の利用を検討しましょう。任意売却では、住宅ローンの完済が難しい状態でも、金融機関の承認を得ることで、マンションを売却することができます。しかし、ローンの返済が免除されるわけではなく、売却資金やその後の所得から地道にローンを返し続ける必要があります。

売却後には確定申告が必要なのか？

繰り返しになりますが、マンションの売却後は売却益の有無にかかわらず、確定申告をしましょう。

確定申告が義務付けられているのは、売却益が出た時のみですが、売却損が出たときに申告をすると損益通算で所得税を節約できるため、確定申告をしない手はないと言えます。

マンションを売却後、いつ税金を払えばいいのか？

マンション売却にかかる税金は、以下のタイミングで支払います。

印紙税　　：契約書作成時

登録免許税：引き渡し時

譲渡所得税：売却翌年の確定申告

マンション売却のお金はいつ入るのか？

マンション売却のお金は、一般的には買契約締結時の手付金と引き渡し時残金支払いの2回に分けて受け取ります。
買主の多くは住宅ローンを利用してマンションを購入するため、引き渡し時に実行される融資金より残金が支払われるケースが多いです。

マンションを楽に売却するなら「すむたす売却」

いかがでしたでしょうか？マンション売却には、注意すべき点が多く、どうしても手間と時間がかかってしまうものです。「もっと短期間で、楽にマンションを売却したい」「だけど安い価格では売りたくない」という方も、いらっしゃるでしょう。

そんな方におすすめのサービスが、すむたす売却です。すむたす売却は、以下のような特徴を持つマンション買取サービスです。

仲介手数料不要で、短期間かつ最小限の手間でマンションを売却することできます。

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