不動産売買を委任状により代理人に委任する方法とは?必要事項や注意点まとめ

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すむたす買取
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不動産売買で代理人を立てる4つのケース

不動産売買は、原則売主と買主のどちらも本人が立ち会うことが必要です。しかし、場合によっては、売主や買主本人が立ち会えないケースもあります。そんなときは、代理人を立てての手続きが可能です。代理人を立てるためには委任状が必要です。

不動産売買に代理人を立てることになるのは、主に以下の4ケースです。

【不動産売買で代理人を立てるケース】

  • 取引対象の不動産が遠方にある場合
  • 契約に時間を割けない場合
  • 契約手続きに不安がある場合
  • 共有持分の不動産を売却する場合

取引対象の不動産が遠方にある場合

所有者が海外に住んでいたり、取引を行う不動産が遠方にあったりする場合、委任状を書いて代理人を立てて不動産売買をすることがあります。海外赴任中の方や、高齢で移動するのが厳しい方との不動産売買であると、一方が代理人を立てて取引をするケースが見受けられます。

契約に時間を割けない場合

不動産売買は何かと時間を要します。売却する場合には査定に始まり、打ち合わせ、各種手続き、内覧対応など、時間や労力がかかります。しかし、中にはどうしても仕事の都合で時間が割けなかったり、入院や療養などの関係で時間が作れなかったりする方もいます。このような場合には、自分の代わりに取引を行なってくれる代理人を選定し、手続きの委任をします。

契約手続きに不安がある場合

不動産売買の契約手続きは、売主にとっても買主にとっても複雑です。もちろん、一般的には売主も買主も自分で手続きを行います。しかし、契約手続きがどうしても不安な方もいるでしょう。そのような場合に、不動産売買に詳しい親族や専門知識のある弁護士や司法書士などを代理人に選定し、委任状を用いて代わりに手続きを行なってもらうことが可能です。

共有持分の不動産を売却する場合

不動産売買は、通常の売却ですら複雑です。しかし、遺産相続でひとつの不動産を複数人で共有持分にしている場合には、さらに手続きが複雑になってしまいます。契約手続きの際はもちろん、決済、引き渡しにも持分を所有している全員の立ち合いが必要です。しかし、遠方に住んでいるなどで、全員が集まるのは難しいこともあるでしょう。

そんなときは、集まれない人の代わりに代理人を選定して、不動産売買の手続きを進めます。代理人を立てることで、スケジュール調整をスムーズにできるようになるでしょう。

また、夫婦で取得した不動産を離婚時に売却する場合も同様です。代理人を立てることで、元配偶者と顔を合わせることなく、売却手続きを進めることができます。

代理人を選任するための「代理権委任状」とは

何か理由があって不動産売買を代理人に委任する場合には、「代理権委任状」が必要になります。委任状を作成することで、代理人は委任者と同等の効力を持って不動産売買の手続きができるようになるのです。委任状がなければ、代理人は不動産売買の手続きを行うことはできません。

また、代理人には「任意代理人」「法定代理人」の2種類があります。

任意代理人とは、何か事情があって所有者本人が契約の手続きができない状態の場合に、委任状を用いて代理人を立てる方法です。対して法定代理人とは、不動産の所有者が未成年や成年被後見人である場合の、法律の規定に基づく代理人の立て方です。

委任状に記載するべき内容

代理人を立てるための委任状には、法的に決められたフォーマットはありません。しかし、所有者の満足の行く不動産売買をするためには、どのような権限を代理人に委任しておくべきなのか知っておくことが必要です。

委任状には、どのような権限を代理人に委任するのかを明確にするために、以下のような内容を含ませましょう。

【委任状に記載するべき内容】

  • 土地について(所在地、地番、地目、地積など)
  • 建物について(所在地、家屋番号、種類、構造、床面積など)
  • 委任の範囲について(媒介委託、不動産売買契約、手付金や売買代金の受領等、引渡しなど)
  • 代理人の住所・氏名
  • 委任者(所有者本人)の住所・氏名
  • 委任者(所有者本人)の署名・押印(実印)
  • 書面日付

特に委任の範囲については、所有者本人と代理人でよく相談をしてから委任状への記載をしましょう。

委任状以外の必要書類

代理人に不動産売買を進めてもらうためには、委任状のほかにどのような書類が必要になるのでしょうか。委任者と代理人が用意すべき主な書類をチェックしておきましょう。

【委任者(所有者本人)が用意する書類】

  • 印鑑証明書(3ヵ月以内のもの)
  • 実印
  • 住民票(3ヵ月以内のもの)
【代理人が用意する書類】

  • 印鑑証明書(3ヵ月以内のもの)
  • 実印
  • 本人確認書類(運転免許証やパスポートなどの写真付き身分証明書)

委任状のチェックポイント

代理人経由で不動産売買を行うための委任状は、所有者本人である委任者の意向を確認して、不動産会社が作成します。そのため委任状に署名捺印をする際に、必ずどのような内容が記載されているのか、内容に意向との相違がないかを確認しましょう。

よく確認をしないで署名捺印をしてしまうと、不動産売買契約後に誤りを見つけても、取り消すことができません。委任状は、代理人に自分に代わって効力を持たせる重要な書類です。確認の際には詳細までしっかりとチェックしてください。主なチェックポイントは以下の4つです。

【委任状のチェックポイント】

  • 登記事項証明書や登記済権利証について
  • 委任する内容に相違がないか
  • 文末には「以上」と記載されているか
  • 白紙委任をしていないか

それぞれのポイントについて解説していきます。

登記事項証明書や登記済権利証について

不動産売買をしたい不動産については必ず確認をしましょう。特に登記事項証明書や登録済権利書については相違がないか、きちんと確認してください。

委任する内容に相違がないか

委任状では、不動産売買に置いて代理人がどこまでの権限を持っているのかを記載します。誰がどう見ても同じように内容が理解できるか、曖昧な表現が含まれていないかを詳細に確認しましょう。

文末には「以上」と記載されているか

委任状の書き換えを防止するために、最後に「以上」の文字があるか確認しましょう。「大したことではない」と感じるかもしれませんが、「以上」の文字がないと後々トラブルに発展することもあります。

白紙委任をしていないか

項目が空白になっている委任状を「白紙委任状」といいます。

白紙委任状は、代理人への委任範囲を定めていないため、トラブルにつながりやすいです。すべての欄がきちんと埋まっているか、きちんと確認しましょう。

不動産売買を委任する場合の注意点

不動産売買を委任状を用いて代理人に託す場合、以下の2点に注意が必要です。

【不動産売買を委任する場合の注意点】

  • 信頼のおける人物を選ぶ
  • 代理人との連絡手段を確保しておく

それぞれのポイントについて、詳しく解説します。

信頼のおける人物を選ぶ

不動産売買では大きな金額が取引されます。また、委任状を持っている代理人の行為は、所有者本人である法的委任者が行なったものと同じ効力を持ちます。後から「契約行為をしたのは自分ではない」と、代理人の契約行為を取り消すことはできません。そのため、代理人を決めるには十分な注意が必要です。

法的には特に代理人を選任する条件や基準は設けられていません。委任者の希望する相手であれば、誰でも代理人になり得ます。だだ、一般的に代理人に選定されるのは、親族または専門知識を持っている弁護士や司法書士です。

代理人との連絡手段を確保しておく

代理人といっても、すべての契約行為を自由に行えるわけではありません。委任者に代わって代理人が手続きを行えるのは、委任状に記載のある内容、権限範囲においてのみです。委任状に記載のある内容や権限を超える範囲の決定事項がある場合には、都度委任者に確認を取りながら手続きを進める必要があります。そのため、委任者は代理人とすぐに連絡がつくようにしておくようにしましょう。

代理人を利用した不動産売却をスムーズに進める方法

ここまで解説してきたように、代理人を利用した不動産売却には、様々な手続きや注意事項があります。委任者の利益を守るためにも、専門家に相談しながら進めていくのがオススメです。

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