成年後見制度による不動産売却とは?流れや必要書類を徹底解説

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成年後見制度とは

そもそも成年後見制度とは、どのような制度なのでしょうか。

成年後見制度とは、認知症のような病気が原因で判断力が低下してしまった方を保護するための制度です。成年後見制度では、成年後見人が選定され、不動産などの財産の管理や売却、契約の締結等を行います。このとき、成年後見人は契約の代行権を付与される必要があります。

社会的生活を送るためには、物資の売買、契約の締結、金銭の借入など、法律行為が要される場面に直面することがたくさんあります。判断能力が不十分である人が法律行為を行なうと、不当な契約を締結させられたり、高額な金銭を騙し取られてしまったりする危険性があります。

判断力が低下してしまった方を、このような危険性から守ることが、成年後見制度の目的であり、成年後見人の使命です。

なお、この記事では成年後見制度による不動産売却を中心に解説していくため、成年後見制度で保護される方のことを「(不動産)所有者」として説明していきます。

2種類の成年後見制度

成年後見制度には、以下の2種類があります。

  • 任意後見制度
  • 法定後見制度

それぞれについて、詳しく解説していきます。

任意後見制度とは

任意後見制度では、任意後見人と所有者本人間で、「任意後見契約」という契約を締結します。

任意後見契約を締結するためには、公正証書を作成しなくてはいけません。公正証書とは、公正役場と呼ばれる機関で、公証人に作成してもらう書類です。公証人とは、元裁判官や元検事などが務める公務員のことです。

公正証書は重要な契約を締結する際に用いられることが多く、証明力が高かったり、失くす心配がなかったりなどの特徴があります。

任意後見契約は所有者との間で契約が必要であるため、十分な判断力があるうちに締結しておく必要があります。任意後見契約をしておくことで、将来的に所有者の判断力が落ちてしまった際に、任意後見人が代理人として不動産売却の手続きができるようになるのです。

任意後見人は基本的に誰でもなることができ、一般的には信頼できる親族や専門知識を持っている人が選定されます。ただし、未成年者や破産者は任意後見人にはなれないので、注意しましょう

法定後見制度とは

法定後見制度とは、不動産所有者本人が選定するものではなく、家庭裁判所が法定後見人として最も適している人を選任する制度です。法定後見制度は、不動産の所有者本人の判断力が低下してしまい、誰を後見人に選任するかの決断が下せない際に利用されます。

法定後見人は、不動産所有者本人の代理で法律行為を実施する代理権のほかに、所有者の法律行為に同意を与える同意権や法律行為を取り消す取消権も持ちます。

成人後見人制度を利用するための手続き

成年後見制度を利用するには、成年後見人の申し立てをする必要があります。

成年後見人の申し立てをするには、成年後見人となる人の住所を管轄する家庭裁判所への出向が求められます。成年後見制度への申し立てができる人は本人、配偶者、4親等内の親族、市区町村長のみです。申し立てをする人の選定には注意しましょう。ここで言う4親等内の家族として認められるのは、本人から見て次の続柄にある人です。

【4親等内の家族】

  • 祖父母
  • 子ども
  • ひ孫
  • 兄弟姉妹
  • 従兄弟(従姉妹)
  • 叔父母
  • 甥姪

成年後見人への推薦を申し立ての際に表明します。しかし、最終的な決断は家庭裁判所が下すため、必ずしも推薦された人が成年後見人に選ばれるとは限りません。仮に希望通りの人が成年後見人に選ばれなかったとしても、一度申請した申し立ての取り消しはできません。親族を成年後見人に推薦したのにもかかわらず、弁護士や司法書士が選ばれたとしても、裁判所の許可がない限りは取り消しができないことを念頭においておきましょう。

成年後見人の申し立てが受理された後に、家庭裁判所では審理が始まります。審理では、提出された書類を確認し、成年後見人と不動産所有者との関係や事情を基に「本当に成年後見人に選定して問題がないか」を判断します。面接や医師による鑑定などが審理で行われることもあるので、求められた際には応じましょう。成年後見人の申し立ては、一般的に3ヵ月ほどの期間がかかります

成年後見人による居住用不動産売却の申請方法

成年後見人が居住用の不動産売却の許可を得るためには、家庭裁判所への申し立てが必要です。

家庭裁判所の許可のない不動産売買は無効になり、はじめから契約がなかったことになります。仮に金銭のやり取りが発生してしまっていたとしても、返金対応を要されます。
さらに許可なく居住用の不動産を売却した場合、成年後見人はやるべきことをきちんと遂行できないと判断され、成年後見人を解任されるケースもあるのです。

家庭裁判所への申し立ての際は、申立書の提出が必要になります。申立書に含むべき内容は次の通りです。

【申立書に含むべき内容】

  • 申し立て本人の氏名
  • 住所
  • 本籍
  • 生年月日
  • 申し立ての趣旨
  • 申し立ての理由 など

また申し立ての際には、申立書のほかにも提出が必要な書類がいくつかあります。中には準備するのに時間がかかる書類もあります。成年後見制度の利用を考えているのであれば、早めの準備を心がけましょう。

【申立書以外の必要書類】

  • 不動産の全部事項証明書
  • 不動産の売買契約書の案
  • 不動産の評価証明書
  • 不動産業者が作成した査定書
  • 不動産所有者や成年後見人の住所に変更がある場合、その人の住民票の写しまたは戸籍附票
  • 意見書(成年後見監督人がいる場合)
  • 収入印紙や郵送用の郵便切手(800円ほど)

また、申し立てをしたからといって必ず許可されるとは限りません。では、申し立ての際、どのようなポイントをチェックされるのでしょうか。成年後見制度の目的はあくまで所有者本人を保護するための制度であり、チェックされるポイントも所有者を保護できているかどうかです。具体的には、次のような点が見られます。

【申し立て時のチェックポイント】

  • 不動産を売却する必要性
  • 所有者本人や親族の意向
  • 所有者本人の住居
  • 所有者本人の生活
  • 売却条件
  • 売却金額
  • 利益の管理方法

事前に必要なポイントを押さえ、準備を進めることをおすすめします。

成年後見制度を利用した不動産売却をスムーズに進める方法

ここまで解説してきたように、成年後見制度を利用した不動産売却には、様々な手続きや注意事項があります。所有者の利益を守るためにも、専門家に相談しながら進めていくのがオススメです。

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