マンション売却でよくあるトラブル
マンション売却をするときに、どうしても心配なのがトラブルの発生です。
実際、トラブルの発生は頻発するわけではありませんが、マンション売却は取引される金額も大きいため、たまたま起きたトラブルに目が向けられてしまい「マンション売却にはトラブルが付きもの」のような印象が根付いてしまっているのでしょう。
マンション売却におけるトラブルには、どのようなものがあるのでしょうか。代表的なトラブルには、次のようなものがあげられます。
本記事では、このようなトラブルが起きる原因や対策について解説します。
トラブル1．想定していた期間内に売却が完了しない
マンション売却におけるトラブルの中で、最も起こりうるトラブルが「想定していた期間内にマンション売却が完了しない」というものです。不動産会社との話し合いの中で、どれほどの期間でマンション売却ができそうなのか、目安は必ず想定します。中には「いつまでにマンション売却がしたい」と明確な期間を定めている方もいるでしょう。
しかし、マンション売却は基本的には対個人の取引です。売却したいと思っているマンションを「購入したい」と思ってくれる人が現れないと、取引は成立しません。そのため、想定した期間内に取引が完了しないケースも少なくありません。
こんなときは、不動産会社を責めたくもなるでしょう。しかし、マンション売却が期間内に完了しないのには、不動産会社だけの責任とは言い切れません。マンション売却に要する期間や、早期売却を阻害する要因について、詳しくみていきましょう。
マンション売却にかかる期間
一般的に、マンション売却には売ることを決断した時点から2ヵ月から1年ほどかかるといわれています。目安としては、早い人なら2か月程度、平均的には6か月程度、売れにくい要因を抱えている場合は一年程度かかることもあると理解しておきましょう。
エリアによって違いはあるものの、中古マンションの価格高騰や買い手の意思決定に時間がかかることも踏まえると、それなりの期間がかかるのも理解できるでしょう。
マンション売却では、全部で５つのステップを踏まなければならず、それぞれにかかる時間はおおむね以下の通りです。
| 査定 | 1週間 |
| 媒介契約の締結 | 1週間 |
| 売却活動 | 1か月～半年程度 |
| 売買契約の締結 | 1週間 |
| マンションの引き渡し | 1か月 |
売却活動の期間はマンションの条件や売り出すタイミングにより異なります。人気エリアの物件であればさほど期間を要しませんが、人気のないエリアだと売却活動が長期化してしまうことも多いです。
マンションが売れない理由
マンションが売れない理由はさまざまで、大きく次の4つに分けられます。
1.売り出し方に問題がある
2.物件に問題がある
3.不動産会社に問題がある
4.売主に問題がある
マンションが売れない4つの理由の中でも、特にトラブルに発展しやすいのが「不動産会社に問題がある」場合です。不動産会社に問題がある理由としては、囲い込みをしていたり、売却活動を怠っていることなどが挙げられます。
もちろん、不動産会社が適切な対応をしているのにもかかわらず、マンションが売れないこともあります。「こんなのおかしいじゃないか！」と怒ったり不安になったりする前に、ほかに原因がないかも探してみましょう。
マンションが売れない理由と対策について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
売却を長引かせないための対策
想定の期間内でマンション売却を成功させるためにはどのような対策を取ればいいのでしょうか。3つの対策方法をお伝えします。
対策1．信頼できる不動産会社に依頼する
想定していた期間内にマンション売却をさせるための1つ目の対策は、信頼できる不動産会社にマンション売却を依頼することです。
マンション売却といっても、どんな物件なのか、どこのエリアにあるのかでターゲットが異なり、売り出し方も変わります。そのため、物件に適した不動産会社を選ばなければなりません。不動産会社は自分のところでマンション売却を成功させないと報酬をもらえないため、「とにかくウチで契約させよう」と考える悪徳な業者もいます。そのような業者に引っかからないよう、複数社を比較検討し、信頼できる不動産会社を見極めましょう。
対策2．適正な売り出し価格を設定する
トラブルなくマンション売却を期間内に成立させるための2つ目の方法は、適正な売り出し価格で売り出すことです。
早めに売却を成立させるためには、複数社に査定依頼を頼んだり、近隣の物件の成約価格を調べた上で、「適性な価格」で売り出すことが非常に重要です。なるべく高く売ろうとして適正な価格より大幅に高い価格で売り出してしまうと、売却期間が長期化し、物件が売れにくいサイクルに陥ってしまいます。
基本的に、物件は売り出し直後が最も引き合いが強いため、最初の価格設定で買い手を惹きつけるようにしましょう。
対策3．買取も検討する
どうしても期間内にマンション売却ができない場合には、「買取」を活用するのもひとつの対策です。買取は、個人ではなく業者に物件を売却するため、確実に、そしてすぐに売却することができます。
ただし、個人への売却と比べると買取価格は8割～9割程度になってしまうため、「高く売りたい」という人は注意が必要です。後から「もっと高く売却するはずだった」とトラブルにならないよう、相場や適正価格を把握しておきましょう。
トラブル2．高額な手数料や広告費を請求される
マンション売却でトラブルになりやすい2つ目の例は、高額な仲介手数料や広告費を請求されてしまうことです。
「マンションを売りたいだけなのに、なぜ費用がかかるの？」と思ってしまう方もいるでしょう。しかし、仲介に入ってくれた不動産会社には「仲介手数料」を支払わなければなりません。このような金銭的なトラブルに巻き込まれないよう、マンション売却における仲介手数料や広告費について理解を深めていきましょう。
仲介手数料は上限が決まっている
費用関係で特にトラブルになりやすいのが、仲介手数料の過剰な請求です。しかし、不動産会社が依頼人に対して請求できる仲介手数料は、法律で上限額が定められています。不動産会社が依頼できる仲介手数料の上限額は、以下のように決められています。
【仲介手数料の上限の計算方法】
| 売買価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格×5%＋消費税 |
| 200万円超かつ400万円以下 | 売買価格×4%＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売買価格×3%＋6万円＋消費税 |
このように、請求できる仲介手数料の上限は決められています。しかし、下限は定められていないため、不動産会社によって仲介手数料のパーセンテージにはばらつきがあります。費用を低く抑えたい方は、仲介手数料の少ない不動産会社を選んでみるのもいいでしょう。
参考：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
広告費は売主から依頼があった場合を除いて請求できない
ほかにもトラブルになりやすいのが、広告費の過剰請求です。一般的に、依頼主は売却活動で発生した広告費を負担する義務はありません。しかし例外も存在するので注意しましょう。
広告費を請求されるのは、依頼主から特別な依頼があるときのみです。例えば、遠方のマンションを売却する際に、「通常の売却活動ではかからないはずだった交通費がかかった」「通常の広告よりも目立った広告を出したい」などの場合がこれに該当します。このような、依頼主から直接特別な依頼があるものに関しては、通常時に発生する仲介手数料とは別に、追加分の広告費の請求をされます。ただし、事前に広告費が発生する旨は伝えられるため、請求時に身に覚えのない広告費が加算されていた場合は、注意しましょう。
仮に不動産会社が依頼主の許可なく広告を打った場合や、頼んでいない広告の費用を請求してきたとしても、支払う必要はないので覚えておきましょう。
費用関連のトラブル対策
仲介手数料や広告費などを過剰に請求されるようなトラブルに遭遇しないためには、どのような対策を練るべきなのでしょうか。トラブルに合わないためにも、かかる費用の上限や費用対効果は、事前に確認しておきましょう。
対策1．仲介手数料の上限を確認しておく
仲介手数料を過剰に請求されるトラブルに合わないためにも、法律で定められた上限を確認しておくことをおすすめします。不動産会社が請求できる仲介手数料の割合は、マンションの売値に応じて法律で決められています。
仮にマンションが1,000万円で売れた場合、法律で定められた不動産会社が請求できる仲介手数料の条件は以下のように算出できます。
仲介手数料＝（1000万円 × 3% ＋ 6万円）＋消費税（10%）= 39万6,000円
これ以上の仲介手数料を請求するのは違法です。自身でも上限を算出し、「上限内に収まっているか」を確認できるようにしておくことをおすすめします。
対策2．広告掲載の依頼は慎重にする
広告費に関しては、売主が広告の依頼をしなければ請求もされません。しかし、売主が依頼したものに関しては請求されるため、確定をする前にきちんと見積もりを出してもらい、どんな効果が期待できるか考え、広告を打つべきか否か決断するようにしましょう。
対策3．信頼できる不動産会社に依頼する
マンション売却でトラブルに合わないためには、信頼できる不動産会社と出会うことが最重要です。仲介手数料の安さだけに飛びついてしまうと、高額な広告を勧める不動産会社のような、悪徳業者に引っかかってしまうこともあります。安心してマンション売却を任せられそうな不動産会社の中から、仲介手数料の安いところを選びましょう。
トラブル3．買主からクレームが入る
マンション売却のトラブルで厄介なのが、買主からクレームが入る場合です。買主からのクレームにはどのようなものがあるのでしょうか。内覧の際や契約前に適切な対応が取れるよう、よくある事例を確認しておきましょう。
よくあるクレーム
買主からのよくあるクレームは以下のようなものです。
・騒音に関するクレーム
・隣人に関するクレーム
・設備に関するクレーム
自分にとっては「クレームを入れるほどじゃないな」と思えるものでも、買い手は新居に対してナーバスになるものなので、クレームが入る可能性があります。少しでも気になること、クレームになりそうなことがあれば、不動産会社に相談しておきましょう。事前に買主に伝えてもらえば、トラブルを未然に防げます。
契約不適合責任とは
「買主からのクレームがあったら、その後で解決すれば良い」と思っていると、トラブルが大きくなるかもしれません。「契約不適合責任」を問われるケースに発展してしまう可能性があるからです。
契約不適合責任とは、マンションの売主が契約内容に適合しない物件を引き渡した際に問われる責任です。契約不適合責任が問われた場合、買主は売主に対して以下のような権利を行使するこうができます。
・追完請求権
・代金減額請求権
・損害賠償権
・法定解除権
契約不適合責任について詳しく知りたい方は、こちらをチェックしてみてください。
契約不適合責任の問われないための対策
買主からのクレームを受けてトラブルにならないために、できる対策は4つあります。危うそうな箇所をチェックし、取れる対策がないか探してみましょう。
対策1．買主に対する事前説明をしっかり行う
契約不適合責任に問われないためには、どんな些細なことでも、買主には詳しく説明をすることです。マンションを良く見せるために嘘をついてしまうと、後からトラブルになってしまいます。そうならないためにも、不安点や不備のある部分は不動産会社に共有し、すべて事前に説明してもらえるようにしましょう。
対策2．主要設備を事前に修復しておく
トラブルになりやすい主要設備は、事前に修復しておくのもおすすめです。もちろん、修復にもお金や期間がかかってしまうため、実行するかどうかは慎重に判断しましょう。しかし、不安要素を潰しておくことで、売却活動中やその後のストレスを軽減できます。判断が難しい場合は、不動産会社に一度相談してみてもいいかもしれません。
対策3．売買契約時に契約不適合責任を制限する
契約不適合責任が発生しやすい中古マンションの売買では、物件の設備を契約不適合責任の対象外にすることで、免責が可能になります。そのためにも、契約書を作成するタイミングで内容をきちんと把握し、対象外にする旨を追記するようにしましょう。
対策4．買取を検討する
設備の劣化や周辺環境があまりにもひどいようであれば、買取を検討してみても良いかもしれません。対個人の取引となる売却に比べて、買取は一部の例外を除いてどんなマンションでも売却することができます。
契約不適合責任を気にして低い価格で売り出すのであれば、最初から買取業者に依頼をするのもいいでしょう。価格はそう変わらなくとも、契約不適合責任に問われるリスクを抑えられます。
トラブル4．税金の支払いができない
マンション売却におけるトラブルでよくあるのが、税金の支払いができないというものです。「マンションを売却しているのに税金がかかるの？」と思う方も少なくないでしょう。しかし、マンション売却では売主も支払わなくてはいけない税金がいくつかあります。どんな税金があるのかチェックしていきましょう。
マンション売却にかかる税金
マンション売却では、主に3つの税金がかかります。
【印紙税】
対象：全員
金額：
| 売買価格 | 印紙税の金額 |
|---|---|
| 100万円を超え500万円以下 | 2000円 |
| 500万円を超え1000万円以下 | 1万円 |
| 1000万円を超え5000万円以下 | 2万円 |
| 5000万円を超え1億円以下 | 6万円 |
【登録免許税】
対象：全員
金額：1,000円
【譲渡所得税】
対象：利益が出た場合
税額：
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 － （物件の取得費 ＋ 売却時にかかった経費）
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得税について詳しく知りたい方はこちらをチェック。
税金が支払えないかもしれないときに取るべき対策
税金を支払えなくならないためにも、税額は売却前に確認しておきましょう。税額は、マンションの売値がわかったタイミングで算出できます。事前に計算しておけば、後から「こんなに支払えない」となることはないでしょう。
また、税金込みで資産計画を立てれば、どれほどの利益が手元に残るのかも把握しやすいです。
トラブルに悩みたくない方には「買取」がおすすめ
いかがでしたでしょうか？本記事では、以下の４つのトラブルについて解説しました。
・想定していた期間内に売却が完了しない
・高額な手数料や広告費を請求される
・買主からクレームが入る
・税金の支払いができない
お伝えしたようにこれらのトラブルは、不動産売却に関する知識をしっかり身に着けたり、信頼できる不動産会社を選ぶことで回避することができます。しかし、知識をつけるのには時間と手間がかかりますし、「信頼できる不動産会社」というのも素人目からは判断がつきづらいものです。
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