【この記事で分かること】
- 住宅ローンが残っていても引っ越しする方法
住宅ローンの融資条件
住宅ローンがあっても引越しはできるのか。答えは、引越しの内容によって異なります。これからお伝えすることを理解しやすくなるよう、まずは、住宅ローンの融資条件を見ていきましょう。
住宅ローンの融資条件の中でも、最も基本的なものが「融資を受ける物件に住んでいること」です。住宅ローンの金利が、ほかのローンと比べて低めなのは、ローンの借主がその住宅に住んでいるからなのです。
もちろん、自分が住む物件だと偽って住宅ローンを借りるのは、契約違反となります。契約違反が明らかになると、最悪、ローンの一括返済を求められることもありえます。住宅ローンが残っていて引越しをする場合、契約違反にならないよう、金融機関に相談・連絡をしてからにしましょう。
【ケース別】住宅ローンがあっても引越しできるのか
住宅ローンがあっても引越せるか否かは、家族の誰が引越すかによって変わります。まずは、ケースごとに引越しができるかどうかを見ていきましょう。
- 融資を受けた本人のみ引っ越す場合
- 融資を受けた本人以外が引っ越す場合
- 家族全員が引っ越す
融資を受けた本人のみ引越す場合
融資を受けた本人、つまり住宅ローンの契約者本人のみが引越す場合、引越しは可能です。融資条件も変わりません。
契約者のみの引越しというと、多くの場合、転勤による単身赴任が当てはまるでしょう。金融機関には、どんな事情で引越しをすることになったのか伝えておけば、問題ありません。
融資を受けた本人以外が引越す場合
融資を受けた本人以外が引越す場合も、引っ越しは可能です。
家族全員が引越す場合
家族全員が引越す場合、住宅ローンの融資をそのまま受けられるとは限りません。
家族全員が引越すということは、家が空き家になるということ。引越し先が実家でもなければ、新たな住宅ローンや家賃も発生するでしょう。新たな固定費が発生すれば、住宅ローンの返済は、以前よりも厳しくなるはずです。
当然、金融機関は返済が滞ることを心配します。金融機関と相談し、返済が滞らせないための対策を講じることになるでしょう。
住宅ローンがあっても引越しをする方法
住宅ローンが残っている状態で家族全員が引越す場合、金融機関と相談のうえ、何らかの対策を取ることになります。具体的には、どのような対策をすることになるのでしょうか。
次からは、家を売ってから引越す方法と、家を賃貸として貸し出す方法、2つの対策方法をお伝えします。
- 家を売却してから引っ越す
- 賃貸にして引っ越す
家を売却してから引越す
住宅ローンがあっても引越しをする方法、1つ目は「家を売却してから引越す」ことです。
売却したお金で住宅ローンを一括返済できるのであれば、問題は何もありません。余ったお金は、引越しや新生活の資金にしましょう。
家を売却しても住宅ローンが残る場合は、通常の売却はできず、任意売却という方法を取ることになります。任意売却をするには、金融機関への相談が必要。任意売却を行うことも、売却価格も、住宅ローンの貸主である金融機関の許可がなければ決められません。
ただ、任意売却で得られたお金の一部は、引越し費用にあてることもできます。引越し費用にあてられるのは、多くの場合、30万円ほど。残債の返済プランも、金融機関と相談しながら、無理のない計画を立てられます。
任意売却について、もっと詳しく知りたい方は、こちらの記事もお読みください。任意売却の流れや方法について、詳細にお伝えしています。
家を賃貸にして引越す
住宅ローンがあっても引越しをする方法、2つ目は「家を賃貸にして引越す」ことです。
金融機関が心配しているのは、ダブルローンや引越し先の家賃により、住宅ローンの返済が滞ることです。引越しにより空き家になる物件を賃貸にし、家賃収入が得られたなら、その分ローン支払いの負担は減ります。金融機関の心配も、家計への圧迫も、軽くなるでしょう。
もちろん、賃貸で貸し出す前に、金融機関に相談しなければなりません。場合によっては、賃貸住宅ローンへの借り換えが必要になることもあります。
住宅ローンが残る家から引越すときの注意点
転勤や介護など、一時的な引越しをする場合、いずれは我が家に戻ってくることになります。住宅ローンの融資条件は金融機関と相談するとして、もうひとつ気になるのが、住宅ローン控除の適用です。
住宅ローン控除は、住宅の取得後10年間、ローン残債の1%を所得税から差し引いてもらえる制度です。1%とはいえ、家は人生最大の買い物。控除があるのとないのとでは、家計に大きな影響が出ます。
住宅ローンが残る家から引越すとき、住宅ローン控除はどうなるのか、注意点と併せてお伝えします。
住宅ローン控除は適用できない
住宅ローンが残っている物件から引越しをする場合、今まで適用されていた住宅ローン控除は、適用外になるかもしれません。控除が続くかどうかは、家族全員が引越すかどうかによります。
住宅ローン控除は、住宅用の物件のローンに対して適用されるものです。単身赴任で住宅ローンの契約者本人だけが引越す場合や、進学や就職で家族の誰かが引越す場合、物件は住宅として使われています。当然、住宅ローン控除の適用も続きます。一方、家族全員が引越しをする場合、住宅ローン控除は受けられません。
一時的に家族全員で引越し、その間だけ物件を賃貸として貸し出す場合、自分たちが住む期間だけ住宅ローンの適用を受けられます。
住宅ローン控除の適用期間は10年間です。例えば最初の3年間は自分たちで物件に住み、その後3年間、転勤や介護などの都合で物件から引越し、賃貸として貸し出したとします。この場合、最初の3年間と、我が家に戻ってからの4年間に、住宅ローン控除を受けられます。
ただし、戻ってきてからの4年間は、確定申告が必要です。確定申告をすることで、住宅ローン控除の適用を受けられるため、忘れずに手続きしましょう。
住民票は移す
住宅ローンが残っている状態で、家族全員が引越しをする場合、住民票は移すことになります。住宅ローン控除のために、前の住居に住民票を残しておくのは、やめてください。
住んでいない家に住民票を残し、住宅ローン控除の適用を受け続けるのは、脱税行為です。会社から自治体への給与報告もあるため、隠し通せることもありません。
住宅ローン控除は惜しいかもしれませんが、賃貸として貸し出したり、高額売却を目指したり、ほかの部分で補いましょう。
住宅ローンは売却益でまとめて返そう
住宅ローンが残っている状態で引越す場合、引越すのが家族全員なのかどうかにより、対応が変わってきます。住宅ローンの契約者本人を含め、家族の誰かが引越すだけなら、住宅ローンの融資条件は変わりません。住宅ローン控除の適用も続きます。
家族全員が引越す場合は、引越しが一時的なものなら、物件を賃貸として貸し出すといいでしょう。引越し先での家賃と元々の住宅ローンを、一緒に払うのは大変です。人が住んでいることで、家の劣化も防げるでしょう。
よく考えなければならないのは、家族全員が引越し、引越し前の家にはもう戻らない場合です。
家を売ってローンの残債を返したり、賃貸物件にして不動産収入を得続けたり、選択肢は分かれます。売却にしても、売却益による一括返済が可能かどうかで売却方法は変わるため、選択肢はさまざまです。
もしも家を売るなら、短期間で適正価格での売却を目指せるマンション査定サービス、「すむたす売却」の利用をおすすめします。
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いずれにしても、家を売る場合、複数業者での査定は欠かせません。我が家の適正価格を知るためにも、まずは査定だけしてみましょう。