住宅ローンがあっても引越せる?ローンの負担を減らす方法も解説

マンション売却

家を買い、終の棲家にするつもりでも、転勤や介護などの事情で引越しを余儀なくされることもあるでしょう。もしもその時、住宅ローンが残っていても、引越しはできるのでしょうか。

本記事では、住宅ローンの残った状態で引越しはできるのか、ケース別に解説します。引越しが一時的なものであるのか、それとも引越し前の家にはもう戻らない…。それぞれの場合でどんな対策を取るべきなのかもお伝えします。

すむたす買取
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住宅ローンの融資条件


住宅ローンがあっても引越しはできるのか。答えは、引越しに内容によって、できたりできなかったりします。これからお伝えすることを理解しやすくなるよう、まずは、住宅ローンの融資条件を見ていきましょう。

住宅ローンの融資条件の中でも、最も基本的なものが「融資を受ける物件に住んでいること」です。住宅ローンの金利が、ほかのローンと比べて低めなのは、ローンの借主がその住宅に住んでいるからなのです。

もちろん、自分が住む物件だと偽って住宅ローンを借りるのは、契約違反となります。契約違反が明らかになると、最悪、ローンの一括返済を求められることも…。住宅ローンが残っていて引越しをする場合、契約違反にならないよう、金融機関に相談・連絡をしてからにしましょう。

【ケース別】住宅ローンがあっても引越しできる?できない?


住宅ローンがあっても引越せるか否かは、家族の誰が引越すかによって変わります。まずは、ケースごとに引越しができるかどうかを見ていきましょう。

融資を受けた本人のみ引越す場合


融資を受けた本人、つまり住宅ローンの契約者本人のみが引越す場合、引越しは可能です。融資条件も変わりません。

契約者のみの引越しというと、多くの場合、転勤による単身赴任が当てはまるでしょう。金融機関には、どんな事情で引越しをすることになったのか伝えておけば、問題ありません。

融資を受けた本人以外が引越す場合


融資を受けた本人以外が引越す場合も、住宅ローンの融資条件は変わりません。考えてみれば、当然でしょう。子どもが進学や就職で引越しをするのは、どんな家庭にも起こるライフイベントです。その度に融資条件が変わっていては、溜まりません。

家族全員が引越す場合


家族全員が引越す場合、住宅ローンの融資をそのまま受けられるとは限りません。

家族全員が引越すということは、家が空き家になるということ。引越し先が実家でもなければ、新たな住宅ローンや家賃も発生するでしょう。新たな固定費が発生すれば、住宅ローンの返済は、以前よりも厳しくなるはずです。

当然、金融機関は返済が滞ることを心配します。金融機関と相談し、返済が滞らせないための対策を講じることになるでしょう。

住宅ローンがあっても引越しする方法


住宅ローンが残っている状態で家族全員が引越す場合、金融機関と相談のうえ、何らかの対策を取ることになります。具体的には、どのような対策をすることになるのでしょうか。

次からは、家を売ってから引越す方法と、家を賃貸として貸し出す方法、2つの対策方法をお伝えします。

家を売却してから引越す


住宅ローンがあっても引越しをする方法、1つ目は「家を売却してから引越す」ことです。

売却したお金で住宅ローンを一括返済できるのであれば、問題は何もありません。余ったお金は、引越しや新生活の資金にしましょう。

家を売却しても住宅ローンが残る場合は、通常の売却はできず、任意売却という方法を取ることになります。任意売却をするには、金融機関への相談が必要。任意売却を行うことも、売却価格も、住宅ローンの貸主である金融機関の許可がなければ決められません。

ただ、任意売却で得られたお金の一部は、引越し費用にあてることもできます。引越し費用にあてられるのは、多くの場合、30万円ほど。残債の返済プランも、金融機関と相談しながら、無理のない計画を立てられます。

任意売却について、もっと詳しく知りたい方は、こちらの記事もお読みください。任意売却の流れや方法について、詳細にお伝えしています。
住宅ローンが支払えないときに選択肢となる任意売却とは?手順や流れを解説します

家を賃貸にして引越す


住宅ローンがあっても引越しをする方法、2つ目は「家を賃貸にして引越す」ことです。

金融機関が心配しているのは、ダブルローンや引越し先の家賃により、住宅ローンの返済が滞ることです。引越しにより空き家になる物件を賃貸にし、家賃収入が得られたなら、その分ローン支払いの負担は減ります。金融機関の心配も、家計への圧迫も、軽くなるでしょう。

もちろん、賃貸で貸し出す前に、金融機関に相談しなければなりません。場合によっては、賃貸住宅ローンへの借り換えが必要になることもあります。

住宅ローンが残る家から引越すときの注意点


転勤や介護など、一時的な引越しをする場合、いずれは我が家に戻ってくることになります。住宅ローンの融資条件は金融機関と相談するとして、もうひとつ気になるのが、住宅ローン控除の適用です。

住宅ローン控除は、住宅の取得後10年間、ローン残債の1%を所得税から差し引いてもらえる制度です。1%とはいえ、家は人生最大の買い物。控除があるのとないのとでは、家計に大きな影響が出ます。

住宅ローンが残る家から引越すとき、住宅ローン控除はどうなるのか、注意点と併せてお伝えします。

住宅ローン控除は適用できない


住宅ローンが残っている物件から引越しをする場合、今まで適用されていた住宅ローン控除は、適用外になるかもしれません。控除が続くかどうかは、家族全員が引越すかどうかによります。

住宅ローン控除は、住宅用の物件のローンに対して適用されるものです。単身赴任で住宅ローンの契約者本人だけが引越す場合や、進学や就職で家族の誰かが引越す場合、物件は住宅として使われています。当然、住宅ローン控除の適用も続きます。一方、家族全員が引越しをする場合、住宅ローン控除は受けられません。

一時的に家族全員で引越し、その間だけ物件を賃貸として貸し出す場合、自分たちが住む期間だけ住宅ローンの適用を受けられます。

住宅ローン控除の適用期間は10年間です。例えば最初の3年間は自分たちで物件に住み、その後3年間、転勤や介護などの都合で物件から引越し、賃貸として貸し出したとします。この場合、最初の3年間と、我が家に戻ってからの4年間に、住宅ローン控除を受けられます。

ただし、戻ってきてからの4年間は、確定申告が必要です。確定申告をすることで、住宅ローン控除の適用を受けられるため、忘れずに手続きしましょう。

住民票は移す


住宅ローンが残っている状態で、家族全員が引越しをする場合、住民票は移すことになります。住宅ローン控除のために、前の住居に住民票を残しておくのは、やめてください。

住んでいない家に住民票を残し、住宅ローン控除の適用を受け続けるのは、脱税行為です。会社から自治体への給与報告もあるため、隠し通せることもありません。

住宅ローン控除は惜しいかもしれませんが、賃貸として貸し出したり、高額売却を目指したり、ほかの部分で補いましょう。

住宅ローンは売却益でまとめて返そう


住宅ローンが残っている状態で引越す場合、引越すのが家族全員なのかどうかにより、対応が変わってきます。住宅ローンの契約者本人を含め、家族の誰かが引越すだけなら、住宅ローンの融資条件は変わりません。住宅ローン控除の適用も続きます。

家族全員が引越す場合は、引越しが一時的なものなら、物件を賃貸として貸し出すといいでしょう。引越し先での家賃と元々の住宅ローンを、一緒に払うのは大変です。人が住んでいることで、家の劣化も防げるでしょう。

よく考えなければならないのは、家族全員が引越し、引越し前の家にはもう戻らない場合です。

家を売ってローンの残債を返したり、賃貸物件にして不動産収入を得続けたり、選択肢は分かれます。売却にしても、売却益による一括返済が可能かどうかで売却方法は変わるため、選択肢はさまざまです。

もしも家を売るなら、短期間で適正価格での売却を目指せるマンション査定サービス、「すむたす買取」の利用をおすすめします。

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いずれにしても、家を売る場合、複数業者での査定は欠かせません。我が家の適正価格を知るためにも、まずは査定だけしてみましょう。

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