不動産を売却する際、多くの場合は仲介会社を通して売却することになります。売却が成立した場合、仲介会社に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は「売却価格×3%＋消費税」が一般的であり、売主にとっては大きな負担です。そのため、売主の中には「不動産売却の仲介手数料を無料にすることはできるの？」と思う方も多いでしょう。そこでこの記事では、仲介手数料を無料にするためのポイントや注意点について、わかりやすく解説します。
仲介手数料を無料にすることは可能？
そもそも仲介手数料を無料にすることは可能なのでしょうか？
仲介手数料を無料にできるのかを理解するには、まずは仲介手数料がどのようなものなのかを理解しておく必要があります。
仲介手数料は仲介会社を通して不動産売却が成功した際に、成功報酬として売主が仲介会社に対して支払うものです。そのため仲介を通して売却が成立しなかった際には、当然請求はされません。
仲介会社は、売主に依頼された物件の売却活動を行う際に、ポータルサイトへの掲載費やチラシの制作費用、担当者の人権費など、様々な費用を負担しています。仲介会社は、それらの費用を上回る仲介手数料を受け取ることで、利益を上げています。そのため、仲介手数料を無料にすることは、仲介会社からすると利益を自ら手放すようなものであるため、快くは思ってくれないでしょう。
仲介手数料の相場は？上限や下限はあるの？
それでは仲介手数料の相場はどのくらいなのでしょうか。仲介手数料の請求額は、原則仲介会社が決められるようになっています。しかし売主や買主を守るために、請求できる上限額は宅地建物取引業法により定められています。
具体的には、以下のように定められています。
【仲介手数料の上限額】
| 売却価格の該当部分 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格×5%＋消費税 |
| 200万円超かつ400万円以下の部分 | 売却価格×4%＋消費税 |
| 400万円超の部分 | 売却価格×3%＋消費税 |
200万円より高い不動産の仲介手数料を算出するためには、価格帯ごとに別々の計算式に当てはめる必要があります。例えば、仮に売却価格が1000万円だった場合の仲介手数料の上限額は以下のように計算できます。
（200万円×5%）＋（400万円×4%）＋（400万円×3%）＋消費税=41万8000円
しかし、ひとつの売却価格に対していくつもの計算式に当てはめて計算するのは大変です。そのため、より簡単に算出するための計算式も用意されています。
【仲介手数料の上限額】
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の物件 | 売却価格×5%＋消費税 |
| 200万円超かつ400万円以下の物件 | 売却価格×4%＋2万円＋消費税 |
| 400万円超の物件 | 売却価格×3%＋6万円＋消費税 |
こちらであればひとつの計算式で上限額が求められるので、簡潔です。
このように仲介手数料には上限額が定められています。一方で、下限額は決まっていません。そのため値引きや無料にするには、仲介会社の自社判断になるということです。
仲介手数料を無料にする方法
上述した通り、仲介手数料には下限額が決まっておらず、仲介会社が各社納得のいく額を上限額内で設定することができます。そのため、論理的には仲介手数料を無料にすることは可能です。しかし、「仲介手数料を無料にして欲しい」と申し立てても、売上に直結する仲介手数料を無料にしてくれる不動産会社はなかなかいないでしょう。
では、仲介手数料を無料にするにはどうしたら良いのでしょうか。仲介手数料を無料にするには、押さえておくべきポイントが5つあります。
- 媒介契約をする前に交渉する
- 専任媒介契約を締結する
- 他社の仲介手数料の価格を提示する
- 小さい仲介会社に依頼する
- 購入の相談もする
それぞれ詳しく解説していきます。
媒介契約をする前に交渉する
仲介手数料を無料にするには、必ず売主と仲介会社間で交渉する必要があります。仲介手数料を無料にするには、不動産会社を納得させられるだけの理由が必要です。
このとき、理由はもちろん交渉のタイミングも重要です。仲介手数料を無料にするには、不動産会社と媒介契約を締結する前に交渉を進めましょう。媒介契約とは仲介会社に売却を依頼する際に必要になる契約のことです。媒介契約では、不動産会社がどのような売却活動を行うかが決定します。そのため、仲介手数料を無料にしたい場合は、媒介契約を結ぶ前に交渉をするのが良いでしょう。
専任媒介契約を締結する
不動産会社が仲介手数料を無料にするには、他のところで売上を上げる、そして費用を確実に得られる環境が保障されている必要があります。そのためには、交渉に応じてくれた不動産会社に有利になる媒介契約を結ぶことが重要です。媒介契約は、「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を締結するようにしましょう。
どちらの媒介契約も1社の不動産会社へのみ売却活動を依頼できる契約内容です。他の不動産会社で売却をしないことを意思表明できます。仲介手数料を無料にするには、こちら側の強い意思を見せることも重要です。
媒介契約の種類や特徴について知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
他社の仲介手数料の価格を提示する
仲介手数料を無料にするには交渉が必要ですが、簡単なものではないと心得ておきましょう。どうしても交渉に応じてもらえない場合には、他社の仲介手数料を引き合いに出してみることも一つの策でしょう。
「他の仲介会社では無料にしてくれた」、「無料にしてくれないのであれば他の仲介会社と契約する」などと、契約が取れなくなりそうな雰囲気を出してみるのもひとつの策でしょう。仲介会社が収益を得るには媒介契約が必要不可欠です。他の仲介会社に取られてしまうくらいなら、無料にできなくても値引きをしてでも自社と契約してもらいたいと思ってもらえているはずです。
小さい仲介会社に依頼する
仲介手数料を無料にするには、大手仲介会社よりも中小の仲介会社に依頼する方が柔軟に対応してもらいやすいです。大手仲介会社は業務プロセスが細かく決まっていることがほとんどです。そのため仲介手数料を値引きしたり無料にしたりするには、数々の申請を通さなくてはいけません。担当者の判断ではなかなか無料にすることが難しいのです。
それに対して中小の仲介会社であれば、業務プロセスに柔軟性があることが多く、担当者次第で柔軟に対応してもらえる可能性もあります。そのため、仲介手数料を無料にすることにこだわりがあるのであれば、中小の仲介会社への依頼を検討してみるのも良いでしょう。
購入の相談もする
不動産の売却だけでなく、新居の購入も同時に考えているのであれば、売却と購入の両方を同じ仲介会社に依頼してみましょう。
仲介会社の立場からすると、売却の仲介手数料を無料にする場合は、別の所で利益を上げる必要があります。
購入も同じ仲介会社に依頼し仲介手数料を支払うことで、売却についての仲介手数料を無料にしてもらえる可能性が高まるでしょう。
仲介手数料を無料にする際の注意点
ここまで、仲介手数料を無料にするための5つのポイントを紹介しました。次に、仲介手数料を無料にする上で、売主が注意するべき点を説明します。
それは仲介手数料無料で売却を依頼した場合、仲介会社が積極的に売却活動を行ってくれない可能性があることです。仲介会社は、仲介手数料を受け取ることによって、売却活動にかかる費用をまかない、利益を上げています。
そのため、売却が成立しても仲介手数料を得られない物件については、コストをかけたがらなかったり、優先度を下げたりする可能性が高いでしょう。広告をあまり出してもらえない、担当者が積極的に動いてくれないなどで、売却活動が長期化してしまう可能性もあります。
仲介手数料が無料になることは確かに魅力的ですが、このようなリスクもあることをおさえておきましょう。
仲介手数料を無料にするよりも高額売却を目指すのがオススメ
仲介手数料は、上限額は決まっているものの下限額が決まっていないため、無料にするよう交渉することは可能です。しかし、仲介手数料を無料にすることには、売主自身もリスクが伴います。そのため、売却後の手残りを多くしたい場合は、仲介手数料を無料にすることではなく、どれだけ高額売却できるかに集中するのが良いでしょう。
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