家を売るための手順には、どのようなステップがあるのでしょうか。事前の準備、売却査定、売却活動、決済と引き渡し、確定申告の5つの手順に沿って解説していきます。
家を売るための手順①事前準備
家を売るためには、事前に確認するべき事項がいくつかあります。その中でも、必ず確認するべき2つのポイントを紹介します。
資金計画を立てる
家を売る手順の中で、一番初めにするべきことは資金計画です。次の手順で査定をしてもらい、いくらくらいで売却できそうかを知れるものの、まずは自分でも相場価格を算出するのが重要です。相場を知っておくことで査定が出る前から資金計画が立てやすくなります。家を売った後に住み替えを視野に入れているのであれば、より一層相場や住宅ローンの残債を確認して資金計画を立てておきましょう。
必要書類の準備
家を売るためには、必要な書類がいくつかあります。その中でも、まず用意しなくてはいけないのが売却査定に必要な書類です。売る家が戸建なのかマンションなのかで必要な書類が異なるものの、共通して必要になるものもいくつかあります。後の手順の中で、どの書類がいつ必要になるのかわからなくなってしまわないよう、順次用意していくことをオススメします。初めの手順で必要になる書類を全て合わせて紹介します。
【共通して必要な書類】
- 身分証（運転免許証・パスポートなど）
- 実印/印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
- 住民票（3ヶ月以内のもの）
- 登記済証
- 土地測量図
- 境界確認書
- 固定資産税通知書（最新のもの）
- 固定資産税評価証明書(最新のもの)
【戸建を売る際に必要な書類】
- 建築確認済証
- 検査済証
- 建築設計図書
- 工事記録書
【マンションを売る際に必要な書類】
- マンション管理規約
- マンション使用細則
- マンション維持管理費明細
- 耐震診断報告書
- アスベスト使用調査報告書
家を売るための手順②査定
家を売るために避けて通れない手順の中に、「査定」があります。査定は家を売る際、第三者である不動産会社とやりとりする初めての手順であるため、不安が大きくなってしまうポイントのひとつかもしれません。査定を依頼するにはふたつの方法があるので、紹介します。
不動産会社に依頼する
査定を依頼する1つ目の方法が不動産会社に直接依頼をする方法です。必要書類を提出し、訪問もしくは書類上で査定をしてもらって査定額を提出してもらいます。複数の不動産会社に査定を依頼する場合には、各不動産会社で手続きが必要となるため手間がかかります。しかし、理想的な不動産会社に出会えたり、担当者の方と直接話ができたりするため、安心感が高まるかもしれません。
査定サイトを活用する
査定の依頼を繰り返し行いたくない、時間があまりない、という方は、一括査定サイトの利用をおすすめします。一括査定サイトを活用すれば、一度の手続きで提携している複数の不動産会社に査定依頼を送信でき、同時並行で複数査定してもらうことができます。書類上のみでの査定となるため、訪問査定に比べると実際の売却価格と差異が生まれやすいものの、気軽に査定してもらえるので、中にはサイトを通した査定の方が向いていると感じる人もいるかもしれません。最近では、査定にAIを搭載し、たくさんのデータから緻密に査定額を算出できるものも登場しているため、精度は上がってきていると言えます。
一括査定サイトのメリット、デメリットなどについて詳しく知りたい方には、以下の記事がオススメです。
家を売るための手順③売却活動の実施
査定をしてもらって、どの不動産会社で家を売るかを決めたら、売却活動をスタートさせます。売却活動とは、ほとんど不動産会社が行うもので、自分自身ですることがあるとすれば、売却希望価格を提示したり、不動産会社との契約を締結したりする部分です。
媒介契約の締結
どの不動産会社で家を売るのか決まったら、媒介契約を結ばなくてはいけません。媒介契約とは、不動産会社とどのように売却活動を進めていくのかを定めるための契約です。
媒介契約には以下の3種類があります。
それぞれの媒介契約の特徴は以下の表の通りです。
【3種類の媒介契約の特徴】
※表は左右にスクロールできます。
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 他社との契約 | 可 | 不可 | 不可 |
| レインズへの登録義務 | なし | あり（契約日から7営業日以内） | あり（契約日から5営業日以内） |
| 売却活動の報告義務 | なし | あり（14日に1回以上） | あり（7日に1回以上） |
| 契約期間 | 3ヶ月が一般的（法律による規定はなし） | 最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 |
| 契約の自動更新 | 特約で規定される場合あり | なし | なし |
| 自己発見取引の可否 | 可 | 可 | 不可 |
媒介契約について詳しく知りたい方には、以下の記事もオススメです。
内見の対応
売却活動の中で最も重要とも言える内見の対応も必要です。内見希望者がいれば、なるべくスケジュールを合わせたり、家のコンディションを整えたりしましょう。内見は購入希望者が購入前に家を見る唯一と言えるほどの機会です。細かいところまでチェックされると思っておくべきなので、徹底的にアピールできる準備をしておくことをおすすめします。
内見対応のコツについて詳しく知りたい方には、以下の記事がオススメです。
家を売るための手順④決済・引き渡し
家を買ってくれる購入者が見つかったら、売買契約を結び決済が行われます。大きな金額が動くことになるので、振込先については十分に確認を重ねた上で書類の提出をしましょう。
物件の引き渡しは基本的には不動産会社がしてくれるので、詳しい手順については指示に従ってください。家電家具を置いたまま売る契約を結んでいない限り、家の中は空の状態にしてから引き渡しましょう。中には家具を残して置いて欲しいケースや、不動産会社の方で処分してくれるケースもあります。どうして良いかわからない際には、不動産会社に手順を相談してみると良いでしょう。
家を売るための手順⑤確定申告
不動産を売却して、「利益が出た場合」には必ず確定申告が必要となります。中には利益が出ない場合もあります。自分の家を売る際に、利益が出たかを確認したい場合には「利益」から「諸経費や取得費」を差し引いてどれだけの額が算出されるかをチェックしてみてください。
【利益】
- 譲渡所得（売却価格）
【諸経費】
- 売却時の仲介手数料
- 売却時の印紙税
- 売却時の抵当権抹消費用
- 売却時の譲渡所得税
- 売却時の引っ越し費用
【取得費】
- 購入時の仲介手数料
- 購入時の印紙税
- 購入時の抵当権登録費用
- 購入時の固定資産税等分担金
- 購入時の不動産取得税
上記の「諸経費」と「取得費」を家が売れた価格から差し引き、残った額のことを「譲渡所得」と言います。税金は「譲渡所得」に対して発生するので、これに対して確定申告をすることになるのです。
「譲渡所得」に課税される譲渡所得税は、売るまでの間に家をどれだけの期間所有していたのかによって課税率が異なります。
・長期譲渡所得の場合（5年超）
所得税（15.315%）、住民税（5%）
・短期譲渡所得の場合（5年以下）
所得税（30.6%3）、住民税（9%）
まずは査定額を知ることから始めよう
家を売るためには、大きく5つの手順に沿って進めていきます。自分で実行する手順もあれば、不動産会社と一緒に進めることもあります。各手順の中で注意点はあるものの、信用できる不動産会社が見つかれば、無事に家を売ることができるでしょう。そのためには、まず2つ目の手順でもあるように、家の査定をすることが重要です。
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