中古マンションはいつ値下がりする?下落率や高値で売れるタイミングについて解説!

中古マンションの値下がりはいつ起きる?マンション売却

現在住んでいるマンションをいつか売却しようと考えている場合、できるだけ価値を維持し、高値で売却したいですよね。

マンションの価値は築年数の経過によって徐々に目減りしていくものです。しかし、実際の成約価格は需要と供給のバランスによって決まる部分が大きいため、中には築年数が古くても高値で売れる物件もあります。

本記事では、築年数ごとのマンション成約価格の推移や、古くても高値で売れやすい物件の特徴について、詳しく解説します。

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築年数による価格の推移

まずは、築年数とマンション価格の関係性について解説します。
下の図は、首都圏のマンション成約価格を築年数ごとにまとめたものです。(東日本不動産流通機構 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2021年07~09月】をもとに筆者が作成)

築年数ごとの価格の下落率
一見して分かるように、どのエリアでも築年数が経過するほど成約価格は下落しています。

しかし、下落率は常に一定ではなく、価値が下がりにくい時期と下がりやすい時期があるようです。
例えば、築年数が5年~20年の間は、下落率は比較的緩やかに保たれています。一方、20~25年を過ぎると一気に下落率が上昇する傾向があります。この理由としては、築年数20~25年は老朽化が顕著に表れる時期であるため、管理や修繕が不十分な物件の価値が下がっているからだ考えられます。

次にエリアごとの下落率を比較します。東京の下落率はどの期間も低く、築年数が30年以上の物件でも新築の2分の1程度の価値を維持しています。一方、神奈川、千葉、埼玉エリアのマンションは、東京よりも下落のスピードが早く、築年数30年以上の物件は、新築の3分の1程度の価値まで下落しています。これは東京エリアは人気が高く、古いマンションでも一定の需要があるからだと考えられます。

・築年数が古いほど、マンションの成約価格は下落する
・築年数5~20年の間は、下落率が一定に保たれる
・築年数20年以降は下落率が高くなる
・人気があるエリアは下落率が低く、築年数が古くなっても価値が維持されやすい

マンションが高値で売れるタイミングとは?

先ほどのデータをもとに判断すると、築年数が20年を超えた物件は価値が下がりやすいため、それよりも前に売却したほうが高値で売れる可能性が高いと言えるでしょう。

しかし、高値で売れるタイミングを決める要素は築年数以外にも存在します。ここでは2つの要素について解説します。マンションが高値で売れるタイミングを決める要素

周辺物件の売り出し状況

周辺物件の売り出し状況は、マンションの成約価格を大きく左右します。

例えば、自分と類似した条件を持つ物件や、人気の高い新築や築浅の物件が、近所で売り出されている場合、物件の供給が買い手からの需要を上回ります。すると必然的に売主側の価格競争が発生し、「値下げをしないと買い手がつかない」という状態になりかねません。

物件を高値で売却したい場合は、近場に競合になりそうな売り出し物件が少ない時をおすすめします。

景気動向

一般的にマンション価格は経済の動向に連動すると言われており、景気が良いほど、高値でマンションが売れる傾向があります。

具体的な指標としては、日経平均株価などの株価指数との連動性が顕著に見られます。例えば、コロナショック後に日経平均株価が急回復した際には、都心部のマンションの成約価格は8%上昇しました。また、2008年のリーマンショックで株価が大幅に値下がりした際は、2%ほど下落したと言われています。

株価とマンション価格が連動している背景には、富裕層の不動産投資が関係しています。株価が上昇すると、富裕層の余剰資産が増えるため、新たな投資対象としてマンションや不動産を購入するようになります。その結果、主に都心部のマンション価格が高騰し、その効果が徐々に郊外へと波及していくため、相場全体が上昇するのです。

景気動向は予測が難しいため、タイミングを計る際の指標としては機能しないかもしれませんが、「景気が良いほうがマンションは高く売れやすい」ということは覚えておいて損はないでしょう。

価値が落ちにくい物件の特徴

先述したように、マンションの価格は築年数が古くなるほど値下がりしていきます。
しかし、中には築年数が古くても、相場以上の値段で売れる物件も存在します。価値が落ちにくい物件の特徴を3つ解説します。

価値が落ちにくい物件の特徴

立地が良い

立地はマンションの価値を決める重要な要素です。

例えば、駅が近い、騒音が少ない、治安が良い、近くに商業施設があるなど、住みやすい環境が揃っている物件は人気があり、希少価値も高いため、価値が下がりにくい傾向があります。

管理費と修繕費が適切

管理費と修繕費は、住民の生活環境を整えたり、建物の定期的なメンテナンスを行うために徴収される費用です。
建物の状態や規模に見合った徴収金額を設定しているマンションは、管理が行き届いており、将来的な修繕に備えた資金も確保されているため、価値が下がりにくいです。

しかし管理費と修繕費が安すぎるマンションは、大規模な修繕を行うための資金が枯渇している恐れがあり、将来的には老朽化によって一気に価値が下落する可能性があります。

室内の状況が良好

室内の状況も、マンションの成約価格に大きく影響します。

例えば、同じマンションでも室内が綺麗に保たれている物件のほうが、買い手の購買心理を後押しするため、高値で売れる可能性が高いです。反対に、掃除や管理が行き届いておらず、設備が破損していたり、たばこや油汚れが染み付いている物件は、買い手から敬遠されてしまいます。

将来的な売却に備えて物件の価値をできるだけ維持したいという方は、こまめに掃除をするなど、丁寧に住み続けることを意識してみましょう。

ただし、物件を高値で売却するために、高額なリフォームやハウスクリーニングを依頼することはおすすめできません。なぜなら、リフォームにかかった費用の分だけ成約価格が上昇する保証はなく、最終的に損をしてしまうリスクがあるからです。

リフォームの必要性について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

物件の価値を簡単に把握する方法

マンション価格は、需要と供給のバランスに大きく影響されるため、常に変動するという特徴があります。そのため、自分が住んでいる物件の価値を正確に把握するには、不動産会社の査定を受ける必要があります。

物件の価格を知りたい時におすすめしたいサービスが、すむたす買取のAI査定です。この査定は、過去の取引情報や最新の市場動向をもとにAIが物件の価格を算出するため、自分の物件が「今、いくらで売れるのか」を正確に把握することができます。

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