マンションの管理費とは
マンションの管理費とはマンションの共有スペースの状態維持や運用のためにかかる費用のことです。マンションの部屋は自分の所有地になりますが、それ以外の廊下、エレベーター、ロビー、ゴミ出し場などは共有スペースです。マンションの管理費が具体的に何に使われているのかを知るために以下の管理費の具体的な使途を確認しておきましょう。
・管理人の人件費
・清掃費用
・エレベーター、警備システムなどの設備およびメンテナンス費用
・電気の設備費用
・管理組合に必要な費用
・設備の点検費用
管理費のほかに、「修繕積立金」の支払も必要です。修繕積立金とは何年かに一度の大掛かりなメンテナンスのための費用で、管理費に含まれているケースもあります。これらはマンションが売れない期間であっても支払わなければならないため、金額や内訳を確認しておくことをおすすめします。
マンションの管理費は誰に支払い義務がある？
マンションの管理費の支払い義務は、「マンションの所有者」にあります。そのため、マンションが売れない期間・住んでいない期間であったとしても、所有している以上は管理費を支払わなくてはなりません。
また、マンションを売却する方法には、そのマンションで生活しながら売却を目指す方法と、引越しをしてマンションを空き家状態にしたまま売却を目指す方法の2つがあります。しかし、いかなる売却方法であったとしても、マンションを所有している以上はそこに支払いの義務が発生します。
さらに、マンションが売れてからも、引き渡しまでは売り手に支払い義務があります。「管理費を支払いたくない！」という方は、なるべく早期売却を目指しましょう。
管理費は所有者に支払い義務があるため、仮にその部屋を賃貸物件として貸し出していても、所有者が支払う必要があります。
マンションの管理費は引き渡し後に清算できる？
マンションの引き渡しが月初であれば、管理費の清算は必要ありません。しかし、月の途中に引き渡しがあった場合、「日割りで清算して欲しい」と思う売主もいるでしょう。引き渡しの日から日割りで清算してもらう場合には、管理費を日数で割っていくら清算が必要なのか算出しなくてはいけません。
しかし、一般的には引き渡し月分の管理費は売り手が負担するものです。どうしても清算が必要なら、契約前にその旨を伝えておいたほうが良いかもしれません。
管理費はマンションが売れない理由になる？
マンションの売却活動をしていると、「思ったように売れない」という悩みに直面することもあるでしょう。マンションが売れない理由はさまざまですが、管理費が原因で売れないことはあるのでしょうか。
築年数の古い物件では、管理費の上昇がネックになることも
分譲マンションであれば、必ず管理費は発生するため、管理費が原因でマンションが売れないということは考えにくいです。しかし、管理費は築年数に比例して、高くなる傾向にあるため、築年数がは古い物件では、管理費が買い手のネックになる可能性は十分にあります。
同レベルの他物件と比べて、管理費が高い場合も買い手のネックになります。その場合は管理費を見越して、売却価格を少し抑えるといった工夫が必要になるでしょう。
では、なぜ築年数が古いと管理費が高くなるのでしょうか。マンションの管理費が高くなるのにはいくつか理由があります。マンションの管理会社が清掃や定期メンテナンスの内容をアップグレードしたり、設備の点検や管理費用が値上がりしたりすることもあるからです。
築年数が経てば、その分、共有部の備品や設備の故障や買い替えも多くなります。それにより、新築時よりも管理のための費用が高くなることがあります。
管理費はマンションを購入する際に、少なからずチェックされる項目です。管理費は住宅ローンや家賃同様、マンションで暮らしていくうえでのランニングコストになります。住宅ローンには完済がありますが、マンションで暮らしている限り、管理費の支払いがなくなることはありません。支払いがなくならないだけでなく、管理費は築年数に比例して高くなることもあるので、後々に金銭面のトラブルに発展しないためにも売却をする際に説明できるようにしておくと良いでしょう。
マンションが売れない期間、管理費を支払わないとどうなる？
「マンションに住んでいないから」「もう住む気がないから」といって、売れない期間に管理費を支払わないでいるとどうなるのでしょうか。管理費の滞納が売れない原因になったり、最悪の場合、売れる前に差し押さえられたりするということも考えられます。それぞれについて、詳しく説明するのでポイントをしっかり抑えておきましょう。
滞納分は新たな所有者が支払わなくてはいけない
マンションが売れないからといって管理費の支払いを怠ってしまうと、管理費の滞納が発生します。滞納分は誰かが支払わなくてはならず、2つの支払い方法が考えられます。
1つ目は、ほかの住居者に負担してもらう方法です。ほかの住居者に負担してもらうと、マンションでの居心地が悪くなったり、悪い噂が立つ恐れがあります。噂が購入者の耳に入る可能性もあり、売れない期間が伸びてしまうことも考えられます。
2つ目は、新しい所有者、すなわち購入者が引き渡し後にまとめて支払う方法です。購入者は頭金や今後の住宅ローンの返済を考慮し、なるべく購入価格を抑えたいと考えるでしょう。そんな中「前の所有者が滞納していた管理費を支払わなくてはいけない」となれば、購入に踏み切れなくなるかもしれません。滞納分があることを黙って取引をしてしまうと、裁判に発展することもありますので気をつけましょう。
マンションが売れないからといって管理費を滞納してしまうと、売れない原因を増やすことになりかねません。「自分は住んでいないのに」と納得できないかもしれませんが、売れない期間でもきちんと支払いをしましょう。
マンションを差し押さえられる可能性がある
マンションが売れないからといって管理費を滞納し続けると、最悪の場合、差し押さえになることもあります。マンションを差し押さえられてしまうほど滞納してしまうと、売却どころではなくなってしまいます。「住宅ローンじゃないし、たかが管理費だから」と油断していると、取り返しのつかない事態になりかねません。マンションが売れない期間が続いても、滞納だけはしないようにしましょう。
マンションをなるべく早く売却するためのポイント
管理費はマンションが売れない期間でも必ず支払うものです。どうしても支払いたくないのであれば、早期売却を目指すほか手段はありません。マンションをなるべく早く売却するためには、どのようなポイントを抑えるべきなのでしょうか。早期売却に必要なポイントを3つ紹介していきます。
適切な価格で売り出す
売り手としては、なるべくマンションを高く売りたいと思うものです。しかし、高すぎる価格で売り出してしまうと、売れない期間が長期化してしまいます。マンションの売却において、相場に沿った適正価格で売り出すのは重要なポイントです。
なるべく高く売りたいという気持ちから、最初は高値をつけておいて、売れなければ少しずつ安くしていこうと考えるかもしれません。しかし、一度値下げした物件は、買い手側から「また値下げされるのではないか」と思われるため、適正価格まで価格を下げても買い手がつきにくかったり、結果として相場より安く売ることになってしまったりします。
つまり、売り出した時点で、可能な限り相場に沿った適正価格に設定しておくことが重要になります。
適切に売り出し価格を設定するには、不動産会社の査定を行うことになりますが、自身であらかじめ相場の目安を把握しておくことも重要です。
自身の物件情報を入力すればAIがその場で査定価格を算出してくれるAI査定や、HOME‘SやSUUMOなどの不動産情報サイトが参考になります。
HOME‘SやSUUMOは、物件を探している買い手のためのサイトですが、現在いくらでその物件が売り出されているかが分かるので、自身の物件と似た条件のものを探せば、売主が売り出し価格を設定する際の参考にできます。
そして、同じエリアの似たマンションが過去にどれほどの額で取引されたのかを不動産会社と相談しながら把握し、適切な価格を設定しましょう。
信頼できる不動産会社に依頼する
マンションの売却において特に重要なのが不動産会社選びです。実力のない不動産会社や相性の悪い不動産会社に仲介してもらっても、マンションはなかなか売れないでしょう。
なるべく早く売却したいのであれば、「マンションの売却」が得意な不動産会社を選びましょう。また、マンションがあるエリアでの取引実績もチェックするポイントです。なるべく信頼できる不動産会社を探すためにも、複数の不動産会社で売却査定をしてもらい、自分に合った会社を見つけましょう。
複数の不動産会社から、仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際には、査定価格だけにとらわれないことが重要です。
査定価格はあくまで目安の価格であるため、その価格で売却できることを保証するものではありません。仮に査定価格が相場より高ければ、買い手は見つかりにくくなるでしょう。
悪質な不動産会社の中には、あえて高い査定価格を提示することで買い手からの仲介契約を得ようとするところがあります。不自然に査定価格が高い場合には、しっかりとその根拠を確認することをおすすめします。逆に、相場より低い査定価格を提示する不動産会社は、そのエリアの相場を把握できていない可能性があります。
内覧対応を丁寧に行う
内覧は購入希望者がマンションを実際に見られる唯一の機会です。どんなところがアピールポイントなのかを明確にし、内覧のタイミングで伝えられるように準備しておきましょう。売れない理由を良さや魅力でカバーすることを意識して伝えられるのが望ましいです。
買取業者も検討しよう
管理費はマンションを売却する上で必ず考慮しないといけないポイントでもあるため、買い手にアピールするためにも、滞納だけはしないようにしておきましょう。
しかしそうは言っても、マンションの状態や管理費の支払状態によってはなかなか個人の買い手が見つからないこともあります。
そんなときは買取も検討してみましょう。買取とは不動産会社に直接マンションを買ってもらう方法です。確実に物件を売却できるメリットがある一方で、仲介売却に比べると安い価格での取引になるためなかなか踏み切れない方もいるかもしれません。
そんな方にオススメのサービスが、「すむたす売却」です。
すむたす売却では、AIの活用により無駄なコストをかけずに運営されているため、買取価格が高い傾向にあります。
仲介会社を通さずにすむたすが直接買取を行うため、仲介手数料は一切かからず、売却益を多く残すことも可能です。
また、中古マンションを希望のタイミング（最短2日〜）で売却可能です。引渡し日を柔軟に調整できるので、「新居への入居日と元の家の売却日を合わせたい」という方にピッタリのサービスです。
少しでも興味のある方は、一度査定だけでもしてみてはいかがでしょうか。
電話番号や氏名などの個人情報の入力は不要なので、迷惑な営業を受ける心配もなく、「まずはいくらで売れるかだけ知りたい」という方も安心して利用できます。
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