相続したマンションは空き家にして維持するべき?売却する際のポイントまとめ

相続したマンションは空き家にして維持するべき?売却する際のポイントまとめマンション売却
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住まなくなったマンションはどのように対処するべき?


転職や転勤によるマンションの住み替えや親のマンションの相続などを理由に「空き家になるマンション」は、今後どのような対処をするべきなのでしょうか。もう住まなくなったマンションの対処法は大きく3つあります。マンション売却をする、空き家として維持する、賃貸経営をするの3つです。それぞれについて見ていきましょう。

マンション売却をする

住まなくなったマンションや、住む予定がなく空き家になりそうなマンションへの最もシンプルな対処法は、売却することです。マンション売却では、住宅ローンが残っているか否かで売却のためにかかる負担が大幅に異なります。しかし、売却してしまえば空き家として維持する必要もなく、利益も出せるため、有益な対処法であるといえます。

空き家として維持をする

将来的に住む可能性のある場合や、資産として所有しておきたい場合には、空き家の状態で維持しておくのもいいでしょう。ただ、一度空き家にしてしまうと、内装や設備などは劣化してしまいます。不動産としての価値はどうしても下がってしまうため、それを覚悟のうえで空き家として維持しましょう。

賃貸経営をする

3つ目の方法は、住まなくなったり、住む予定がなかったりするマンションを賃貸にする方法です。マンションの所有権は持ちつつ、人に賃貸ができれば家賃収入が得られます。入居者が途切れることなくいる状態を保てれば、コンスタントに家賃収入が得られます。しかし、空き家の状態が続いてしまうと、家賃収入は計画通りには得られません。

マンション売却をするメリットとデメリット

マンションを売却するためには、住宅ローンの完済が必須条件です。そのため、売却価格が住宅ローンの残債を上回る場合には、すんなり売却が可能です。ただし、ローンが上回ってしまう場合には売却の利益や貯金を使って完済を目指さなくてはいけません。

そんなマンション売却ではありますが、どのようなメリットやデメリットがあるのか紹介します。

マンションを売却するメリット

マンション売却をするメリットは4つあります。

【1.毎月の管理費や修繕積立金を支払わなくて済む】
マンションを所有し続けると、賃貸ではないので毎月の家賃が発生することはありません。しかし、管理費や修繕積立金は住んでいても住んでいなくても毎月マンションの管理会社に支払わなくてはいけません。マンション売却をすれば、これらのランニングコストを支払わなくて済むようになります。

【2.固定資産税などの税金を支払い続けなくて済む】
マンションは固定資産です。そのため、住んでいなくても所有しているだけで固定資産税が毎年発生します。価値のあるマンションだと資産になる一方で、固定資産税も高額になります。マンションを売却すれば、もちろん固定資産税の支払いもしなくて済みます。

【3.住宅ローンを完済していれば利益を新居購入に充てられる】
マンションの住宅ローンが完済している場合、売却して出た利益はすべて儲けになります。新居の購入を考えている場合は、売却益を新居の購入費用に充てるのもいいでしょう。新居の購入時、頭金を多く払えると、その後の住宅ローンの返済プランも楽になります。

【4.空き家の維持をしなくて済む】
マンションを売却してしまえば、建物の劣化や施設の維持について頭を悩ませる必要がなくなります。劣化や維持のことを気にしていると、時間も労力もかかってしまうでしょう。マンションを手放せば、これらを気にする必要もありません。

マンションを売却するデメリット

対してマンションを売却するのには3つのデメリットもあります。

【1.住宅ローンの完済が必要】
マンション売却をするためには住宅ローンの完済が必要です。売却利益で補えない場合には貯金を切り崩さなくてはいけなくなります。資金計画をしっかり立て、その後困ることのないようにしましょう。

【2.売却には費用がかかる】
マンションを売却するためには何かとお金がかかります。クリーニング費用、仲介手数料、登記費用などです。「こんなにかかるの?」と焦らないためにも、事前にどんな費用がかかるのかチェックしておきましょう。

【3.将来的な運用ができなくなる】
マンションを売却してしまうと、自分の資産ではなくなります。そのため、将来的に運用がしたくてもできなくなります。不動産運用や不労所得に興味のある場合は、特に気をつけましょう。

空き家を維持するメリットとデメリット

空き家を維持するには、管理の手間、税金、維持費などさまざまな費用がかかってしまいます。そのため、空き家の状態で置いておくのには、それなりのリスクや負担がかかってしまうでしょう。

空き家を維持するメリットとデメリットを紹介するので、空き家にするか否かの判断材料にしてください。

空き家を維持するメリット

空き家を維持するのには3つのメリットがあります。

【1.資産運用ができる】
空き家として維持しておけば、自分の所有物として残しておくことが可能です。そのため、将来的に運用したいタイミングでいつでも好きに運用できます。

【2.別の土地に拠点がある安心感を得られる】
自分が普段の生活をしていないエリアにマンションがある場合、拠点が複数あることになります。いつでも使える部屋がある、そこで暮らせるという安心感も、メリットといえるでしょう。

【3.私的な集会所や作業スペースとして活用できる】
自宅とは別にマンションがあると、親族や友人の集まり、作業スペースなどとして活用できて便利です。

空き家を維持するデメリット

空き家を維持するデメリットは3つあります。

【1.管理費や修繕積立金などの費用がかかる】
マンションを維持するということは、毎月のランニングコストがかかることになります。管理費、修繕積立金、固定資産税の支出は免れません。また、新居を構えている場合、二重ローンになる可能性も拭いきれません。

【2.管理会社に管理を依頼しなくてはいけない】
マンションに限らず家は住んでいないと劣化が進みます。劣化してしまうと不動産としての価値も落ちてしまうため、管理会社に管理を依頼するのが一般的です。しかし、管理会社に依頼をするとやりとりの手間や費用がもちろん発生します。「マンションを残しておく価値」と「かかるコスト」を天秤にかけ、よく考えましょう。

【3.セキュリティに不安が残る】
空き家だと知られてしまうと、犯罪者の侵入リスクが高まります。住んでいないとはいえ、きちんと防犯対策をしておく必要があります。

賃貸経営をするメリットとデメリット


賃貸経営は空き家になってしまうマンションをほかの誰かに賃貸して、家賃収入を得る方法です。ただ空き家にしているよりも運用した方が収入が増えるのはもちろん、不動産価値を維持するのにも良いでしょう。

賃貸経営のメリットとデメリットを紹介します。

賃貸経営をするメリット

賃貸経営のメリットは3つあります。

【1.家賃収入が見込める】
コンスタントに入居者がいれば、家賃収入が得られます。どうすれば入居希望者が集まるか、不動産会社とよく相談して進めていくことをおすすめします。

【2.管理費などは経費計上できる】
マンションの管理費や修繕積立金は経費計上ができます。そのため、税制上空き家にして放置してしまうよりも有利に所有権を維持できます。

【3.将来的に住むことが可能】
賃貸経営をしていれば所有権は自身にあります。そのため、将来的にマンションに戻って自身で暮らすことができます。

賃貸経営をするデメリット

賃貸経営には2つのデメリットがあります。

【1.設備の管理が必要】
マンションを賃貸するためには、内装や設備の管理が必要になります。管理は自身で行うか管理会社に依頼しなくてはいけません。いずれにせよ、手間も費用もかかることは念頭に置いておきましょう。

【2.家賃収入は絶対ではない】
家賃収入が欲しくて賃貸経営をしていても、入居者がいなければ家賃収入は得られません。どうすれば入居者が入ってくれるのか、きちんと計画を立てながら広告を打ちましょう。

空き家にしておくリスク

近年、地方自治体が条例を定めて、空き家問題の深刻化の改善に取り組んでいます。2014年には「空家等対策特別措置法」が制定され、放置されている空き家を「特定空き家」に指定し、固定資産税の減税を適応しない、勧告、命令、罰金刑などを実施しています。この法律により行政が「特定空き家」を強制的に解体できるようになりました。さらに、この解体費用は所有者に課せられます。「特定空き家」のことを考えると、空き家を維持するのは一層難しくなったといえるでしょう。

マンションは空き家にしないで売るのが得策!

今回の記事では誰も住まなくなったマンションの対処法として3つ紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。

「マンション売却」「空き家としての維持」「賃貸経営」のそれぞれに利点と欠点が存在するため、ご自身の状況に一番適した管理方法を本記事で紹介したポイントを参考に選んでみてください。

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