マンションを高く売るための方法
「マンションを高く売却するにはどうすればいいの？」と疑問を感じている方もいるでしょう。せっかく売却するのだから、少しでも高く売却したいものです。
マンションを高く売るためにはいくつかのポイントがあるので、そのポイントを抑え、希望通りの金額での売却を目指しましょう。
時間に余裕をもって売却活動を行う
マンションを売る際は時間に余裕を持って売却活動をしましょう。マンションを売却する際は、平均して3〜6ヶ月の時間がかかると言われています。
売却期間に余裕がないと、売り出し価格を低めに設定する必要があったり、購入希望者からの値下げ交渉に対して、弱気にならざるを得ないため、最終的な売却価格が低くなりがちです。
逆に、売却期間に余裕を持っておけば、最初は高めの金額で売り出して、買い手が現れるまで少しずつ値下げをするという戦略を取ることができたり、価格交渉にも強気で望むことができます。
マンションがどれくらいで売れるかは、物件の人気度や不動産会社の腕に左右されますが、半年程度の時間を確保しておくと安心でしょう。
競合物件が少ない時期に売り出す
マンションは競合物件が少ない時に売り出しましょう。マンションの価格は需要と供給で決まります。近くに競合物件が多くあるときは、価格競争が起きるため、値段が下がりがちになります。
条件が類似した物件が近くに多い場合は、安い物件から売れていくので、売却期間の長期化にも繋がります。
売却のタイミングを自由に決められるのであれば、競合物件が少ないタイミングを狙うようにしましょう。
マンションの需要が高いのは、主に次の2つの時期です。
- 1月～3月：4月の新生活に向けて、この時期は不動産売買が1年間の中で最も盛んな時期です
- 9月～10月：9月は企業の人事異動がある時期でもあり、4月同様新生活に向けて不動産の売買が活発になります
これらの時期に売り出すためには、売買活動を1月や9月に始めても出遅れてしまいます。
売り出したい時期の3ヵ月ほど前から行動を始めましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する
マンション売買において、複数の不動産会社に査定を依頼するのは鉄則中の鉄則です。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定額の高い不動産会社で売却活動が始められます。
このとき、査定額だけでなくその根拠の確認も全社分必ず行いましょう。根拠に基づいたうえで査定額の高い不動産会社を選べば、売却活動を始めてから後悔する可能性を軽減できます。
査定依頼をする際には、合わせて契約をする不動産会社の得意分野やエリアも確認しましょう。
どんなに優秀な不動産会社でも売却よりも購入が得意だったり、売りたいマンションのエリアが専門外だったりすれば本末転倒です。
優秀な担当者と出会う
マンションを高く売れるかどうかは、優秀な担当者と出会えるかどうかが重要なカギを握っていると言っても過言ではありません。
優秀な担当者を見抜くためには、以下の項目をチェックするようにしましょう。
- 査定価格や販売戦略を根拠をもって説明することができる。
- 長期的な見通しを持っている（この時期までに売れなかったら、これくらい値下げをするという、見通しをもっている）
- 過去の販売実績が豊富。
- 連絡が取りやすく、レスポンスが早い。
- 人当たりが良く、コミュニケーション能力が高い。
- 販売活動を明確に提案してくれる
大手の有名な不動産会社であっても、営業マンの実力にはかなりばらつきがありますし、ノルマを重視する会社の場合は、顧客の要望を無視した提案をしてくることもあります。契約する不動産会社は会社の評判よりも、担当者の実力で選んだ方がよいでしょう。
適切な価格設定をする
マンションを高く売るためには、状況に応じて適切な価格設定をすることが重要です。
最終的な価格設定は不動産会社と相談したうえで決めますが、まずは自分で相場を調べておきましょう。相場を自分で調べておくことで、不動産会社から査定額を提示された際にその額が適切かどうかの判断材料になります。
自分で相場を調べる方法は2つあります。
・不動産情報ライブラリ：国土交通省が提供する不動産取引に関連する情報を一元的に閲覧できるシステム
・レインズインフォメーションマーケット：国土交通省より指定された不動産流通機構が運営する、不動産取引情報提供サイト
例えば、最初は相場より1割ほど高めに売り出し、買い手が現れるまで少しずつ値下げしていく戦略を取れば、売却期間は長くなるリスクはありますが、高値で売れる可能性は高まります。
「物件をいくらで売り出すか」「値下げはどのタイミングでどのくらい行うか」「購入希望者からの価格交渉にどの程度応じるか」などは素人では判断が難しいため、担当者に任せるのが得策です。
優秀な担当者であれば、絶妙なプライシングの方法を熟知しているはずです。
SUUMOへの掲載に力を入れる
マンションを売る際は、特にSUUMOへの掲載に力を入れることが大切です。なぜなら、物件の購入希望者の7割はSUUMO経由だと言われているからです。集客率を高められるかどうかは、SUUMOで魅力的な訴求ができるかどうかがポイントだと言っても過言ではないでしょう。
基本的にSUUMOへの掲載は不動産会社の仕事です。しかし、実際の記事を見て写真の鮮明さやアングル、明るさなどに問題ないか、自分でもチェックしてみましょう。
集客力がある会社であれば、購入希望者の意欲を掻き立てる写真の撮り方を熟知しているはずです。
また、不動産会社を選ぶ際も「不動産会社名+ SUUMO」で検索してみてください。検索して出てきた記事の中で、売り出し中の物件の訴求がうまくできているかを確認するのもポイントです。
内覧前に掃除、整理整頓をしておく
購入希望者の購入意欲をより掻き立てるためには、内覧に工夫を施すのも重要なポイントです。
まずは物件の魅力を整理しておきましょう。担当者と一緒に購入希望者にどのように魅力を伝えるか戦略を練ることが大切です。
可能であれば、先に新居へ引っ越してしまい、部屋を空室にできれば、内覧の成功率はぐっと引き上がります。
なぜなら、空室の方が物件そのものの魅力が伝わりますし、購入希望者が気兼ねなく部屋の様子を見られるためです。
内覧では実際に購入希望者が家に足を踏み入れて確認をするため、なるべくきれいな状態にしておきましょう。
部屋をきれいに掃除するだけでも印象がガラッと変わって見えます。特に、玄関・水回り・ベランダは身に付きやすいので、重点的に掃除することをおすすめします。
また、注意したいのが臭いです。特にペットを飼っている人やたばこを吸う人は、自分では気づかなくても家ににおいが染みついているケースが少なくありません。
汚れやにおいがひどいようであれば、数万円で依頼できるハウスクリーニングの利用も検討してみましょう。
まだ売却の予定がない方は、いざ購入時に焦ることが内容日頃からこまめな掃除やケアを心がけることをおすすめします。
自分ではどこがどのように劣化しているか、汚れているかわからないという方は、専門家に客観的に判断してもらえるホームインスペクションの実施がおすすめです。
専門的に改善点のアドバイスをもらえるだけで、できる対策の幅も広がるでしょう。
税金の特例や切除を有効活用する
税金の特例や切除を有効活用することで、マンションを高く売却するための工夫をしましょう。
- 3,000万円の特別控除：マンションの売却金額より3,000万円控除が受けられる
譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例：赤字を特例を適用した年だけで損益通算できなかった場合、売却した年の翌年以後最大3年残額を繰り越せる
- 軽減税率の特例：通常よりも低い税率で長期譲渡所得の税額を計算できる
特定居住用財産の買換え特例：令和7年12月31日までにマンションを売って、代わりのマイホームに買い換えた場合、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられる
専任媒介契約・専属専任媒介契約を結ぶ
マンション売却では、どこの不動産会社で売却活動をするのかを決める媒介契約があります。
なるべく高くマンションを売却したいのであれば、専任媒介契約、もしくは専属選任媒介契約を結ぶのがおすすめです。
- 一般媒介契約：複数の不動産会社で売却活動ができる、自分でも売却活動ができる
- 専任媒介契約：1社の不動産会社でのみ売却活動ができる、自分でも売却活動ができる
- 専属専任媒介契約：1社の不動産会社でのみ売却活動ができる、自分では売却活動ができない
どちらも契約した不動産会社でのみ売却活動ができる媒介契約です。
不動産会社としても売却活動をしてマンションが売れたら成果報酬の仲介手数料が確実に入るため、積極的に活動に励んでもらえる傾向にあります。
媒介契約について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。
売却にかかる費用や税金を把握する
漠然とマンションを高く売りたい！と思っていても、どれほどの額であれば高いと判断できるかあやふやになってしまいます。
マンションを高く売るためには、まずマンションの売却にどれほどの費用や税金がかかるのかを把握するべきです。
どれほどの費用がかかるのかがわかればそれをもとに資金計画ができ、売却金額の目標が設定できます。
マンションの売却には、以下のような費用や税金がかかります。
| 項目 | 費用 |
| 印紙税（印紙代） | 1万円以下：非課税 |
| 1万円超10万円以下：200円 | |
| 10万円超50万円以下：400円 | |
| 50万円超100万円以下：1,000円 | |
| 100万円超500万円以下：2,000円 | |
| 500万円超1,000万円以下：1万円 | |
| 1,000万円超5,000万円以下：2万円 | |
| 5,000万円超1億円以下：6万円 | |
| 1億円超5億円以下：10万円 | |
| 5億円超10億円以下：20万円 | |
| 10億円超50億円以下：40万円 | |
| 50億円超：60万円 | |
| 仲介手数料 | 200万円以下の場合：取引額×5.5% |
| 200万円超から400万円以下の場合：取引額×4.4% | |
| 400万円超の場合：取引額×3.3% | |
| 登録書記 | 1通あたり600円 |
| 譲渡所得税 | 5年超：譲渡価格×15.315% |
| 5年以下：譲渡価格×30.63％ | |
| 住宅ローン一括返済のための費用 | 住宅ローンの残額による |
| 引越し費用 | 1ヵ月〜3ヵ月分の生活費 |
| ハウスクリーニング費用 | 5万円〜10万円 |
マンションの買取・マンション仲介どちらも検討してみる
マンション売却において、何を求めるのかで買取と仲介のどちらもを検討してみるのがおすすめです。
価格重視でなるべく高く売りたいのであれば、仲介売却のほうが良いでしょう。マンションを実際に欲しいと感じた購入希望者が購入してくれるため、比較的高く売却できる傾向にあります。
それに対してスピード重視でなるべく早く売却したいのであれば、企業に買い取ってもらう買取売却が向いているでしょう。買取は相場もしくはそれ以下の価格で確実に買い取ってもらえるため、売却価格は仲介と比較して低くなります。
ただし、通常の仲介売却では書いての決まらない古い物件などでも売却ができます。そのため、売却に期限がある方は買取のほうが満足のいく取引ができるかもしれません。
マンション売却の流れ
マンション売却は、大きく7つの手順に沿って進めます。
- 売却に必要な書類準備、情報収集：事前に相場を調べておくなど自分でできることは進めておく
- 不動産会社の査定を受ける：複数の不動産会社ででほどの額で売却できそうか査定を受ける
- 不動産会社と媒介契約を締結する：査定額に応じて今後売却活動を行っていく不動産会社と媒介契約を締結する
- 売却活動・内覧対応を開始：広告を打ったり、内覧の対応をしたりして、売却活動を進める
- 売買契約を締結する：売買が決まった相手と売買契約を締結する
- 決済・引渡し：譲渡費用を受け取り、鍵とともにマンションを引き渡しする
- 確定申告する：売却のあった翌年の2月に確定申告をする
これらのポイントを抑えてマンション売却を進めるようにしましょう。
マンションを高く売るときに注意すべきこと
マンションを高く売るときには注意しなければいけないポイントがあります。注意点を把握しておかなければ低価格で売却される可能性もあるので、事前に確認しておきましょう。
売出前にリフォームをしてしまう
高く売ろうとしてリフォームしても、その費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。結局リフォーム費用を上乗せできず、損をしてしまう可能性があります。
また、個人がリフォームを依頼する場合は、以下のリスクが出るのでおすすめできません。
- 施工業者のマネジメントが難しい
- どこを修繕すべきなのかの判断がつきにくい
- 買取再販業者による施工のほうが低価格かつクオリティが高いので、リノベーション済み物件として価格でせり負ける可能性がある
しかし、水回りやベランダのホームクリーニングなどは数万円程度と低予算でありながら、物件の印象を大きく改善することができるので、検討の価値があります。「どこを綺麗にするべきか」は判断が難しいので、不動産会社の担当者と相談しながら、決めるようにしましょう。
高額な価格で売り出してしまう
マンションを高く売りたいからといって、あまりに高額な価格で売り出すのはNGです。相場に合っていない価格だと、そもそも内覧希望者すら現れない可能性があります。
売り時も逃し、結果的に値下げにつながりやすくなるので、相場に合わせた価格で販売することが重要なポイントです。目安としては、「相場価格＋1割」までに抑えることをおすすめします。
契約不適合責任を負わないようにする
マンションをなるべく高く売却したいからといって、傷や設備の不備を隠すのはご法度です。
契約内容に含まれない不備が契約後に発覚した場合、契約不適合責任が問われます。
損害賠償や返金を求められることもあり、結果的に多額の損失が発生します、何か不備がある場合には、必ず事前に申告するようにしましょう。
不動産会社から囲い込みを受けてしまう
囲い込みとは、売却の仲介を依頼された物件を意図して他社に紹介せず、自社でその物件を買う人を見つけ、売却も購入も自社でのみ成約させようとすることです。
簡単に言えば、他の不動産会社から、「物件の購入者が現れたので、案内させてほしい」と電話があっても、その紹介を断ることです。囲い込みを受けると、本来であればあらゆる不動産会社経由で買い手が見つかるはずが、契約している1社の不動産会社からしか買い手の紹介を受けられなくなります。つまり、買い手の母数が大幅に減ることになるため、売却期間の長期化や不本意な値下げを強いられる可能性が高くなります。
囲い込みを受けないためには、一般媒介契約を結んで複数の不動産会社に売却を依頼したり、担当者に囲い込みをしないように伝えておくだけでも効果があるでしょう。
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