マンションを早く高く売る”6つの極意”を伝授!よくある失敗も紹介

マンション売却

マンションをなるべく高く売りたいけど、忙しすぎて…
高く売るには時間がかかるし、早く売れば売却価格もそこそこにしかならないよね…

そんなことはありません。マンションの売却価格と、売却までのスピードは、必ず両立できます。

多くの人がマンションを高く早く売るのは難しいと感じているのは、正しい知識がないからです。知識がなければ、マンションを高く売ることはもちろん、早く売ることもできません。価格を抑えたとしても、売るまでには相当の時間がかかるでしょう。

しかし、正しい知識さえあれば、マンションは自然と高く早く売れます。

本記事では、マンションを高く早く売るための全てを伝授。マンションを売る5つの方法や、手数料・税金などの基礎知識はもちろん、早く高く売るための”6つの極意”も教えます。

今すぐまとまった資金が必要で、マンションをすぐに売りたい方も、高く売ることを諦める必要はありません。

すむたす買取
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マンションを売る5つの方法


”マンション売却”と一口にいっても、さまざまな方法があります。まずは、一般的によく知られている5つの売却方法を紹介。それぞれの概要や、メリットデメリットをまとめて見ていきましょう。

  • 仲介業者で売る
  • 買取業者に売る
  • リースバックで売る
  • 任意売却で売る
  • 競売で仕方なく売る

仲介業者で売る

仲介業者とは、マンションを売りたい人と買いたい人をつなぐ、つまり仲介する業者です。

「このマンションに住みたい!」と考える個人へ売ることを目指すため、売却価格は高くなる傾向にあります。反対に、買い手が見つかるかどうかには”運”も絡むため、売れる前での期間が長めです。手数料やハウスクリーニングなど、売るための費用も多めにかかります。

買取業者に売る

買取業者とは、マンションを直接買取り、リフォームやリノベーションを経て別な買い手に売る業者です。

業者の目的は、購入価格とリフォーム費用の合計額と、再販価格の差額から得られる利益です。簡単にいえば、マンションにおける「中古品の買取り・販売店」のようなもの。業者にとっては抱える物件数、イコール在庫数も大切なため、業者の査定価格にさえ納得すればすぐにマンションを売れます。

仲介業者で売るか買取業者で売るか迷う方には、以下の記事もオススメです。

リースバックで売る

リースバックとは、マンションを売却した後、賃貸契約を結ぶ方法です。”所有”から”賃貸”に変わるものの、慣れ親しんだ自宅での暮らしを手放すことなく、マンションを売ることによるまとまった資金が得られます。

リースバックで売ったマンションは、後から買戻すことも可能です。一時的に大きなお金が必要、気に入ったマンションを手放しなくないといった場合に重宝します。

リースバックについて詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

任意売却で売る

任意売却とは、ローンの返済が滞ったマンションを売ることで、残債の一部をまとめて支払う方法です。売却にはローン債権者の許可が必要なものの、通常の売却方法と変わらない価格でマンションを売ることができ、売却益の一部から引越し費用を捻出できます。マンション売却を経て、生活を仕切りなおせるのです。

なお、マンションを売ることにより得たお金でローンを一括返済できる場合は、任意売却にあたりません。

任意売却について詳しく知りたい方には以下の記事もオススメです。

競売で仕方なく売る

競売とは、ローン返済が度々滞ったことにより、強制的にマンションを売られてしまうことです。競売でマンションを売る場合、売却価格は相場の5~7割程度で、売却益から引越し費用を捻出することもできません。

ちなみに、「自らの意思でマンションを競売する」ことはありません。競売が決まる前に、任意売却をすることで、最悪の事態を避けられます。

競売について詳しく知りたい方には以下の記事もオススメです。

マンションを売る際によくある失敗


コツを知らない人にとって、マンションを売るのは難しいことです。どんなに慎重になったつもりでも、やり方を知らないばかりに、高く買ったマンションを安く手放してしまうことはあるでしょう。

マンション売却に失敗する人には、一定のパターンがあります。次からは、マンションを売るときの”よくある失敗”を4つ紹介。失敗例から学び、マンション売却を成功に導きましょう。

  • 時間がなくて安く売ってしまう
  • コストをかけすぎて利益が低い
  • 住み替えで無駄なお金がかかる
  • 売る時期を間違える

時間がなくて安く売ってしまう

「マンションを売る」と考えるのには、それなりの事情があるはずです。売るまでの時間が残されておらず、焦りから安く売ってしまうことも多いでしょう。各業者・方法でマンションを売るときの仕組みと相場を理解し、焦らずに売却活動をすることが、何より大切です。

ただし、競売を避けるために任意売却を進めている場合は、急いでください。任意売却はスピードが命。売却価格が多少低くとも、競売よりは高値が付き、引越し費用も捻出できます。「焦らず急ぐ」ことが、任意売却の極意です。

コストをかけすぎて利益が低い

今、売ろうと考えているマンションは、高いお金を出して買ったものでしょう。なるべく高く売りたいと考えるのは、当たり前のことです。

しかし、売却額だけに目を向けてはいけません。大切なのは、売却額から売るためにかけたコストを差し引いた”売却益”です。手数料やリフォーム、宣伝費などのコストをかけすぎていては、どんなに高く売れても、手元に残るお金はそう多くありません。

お金だけでなく、”時間”や”労力”などの目に見えないコストにも、気を配りましょう。

住み替えで無駄なお金がかかる

今の住まいから新しい住まいへ、住み替えのためにマンションを売る方もいるでしょう。住み替えでマンションを売る場合は、いろいろなことに気を配らなければなりません。

例えば、今のマンションを売るのは、新居を買う”後”なのか”前”なのか。新居を買う前に、今のマンションを売れば、仮住まいが必要になります。引越し費用は2倍となり、仮住まいを賃貸する場合は、家賃や敷金・礼金もかさむでしょう。

仮住まいの選び方や費用について知りたい方は、以下の記事をご確認ください。

新居を買った後に、今のマンションを売る場合、タイミングの調整が難しいです。買主が早く見つかれば、新居も急いで見つけなければならず、焦って買ったマンションに後悔することもあるでしょう。

売る時期を間違える

マンションを高く売る、手元に多くのお金を残すなら、売る時期もよく考えなければなりません。

一般的に、築年数が古くなるほど、マンションの価格・価値は下がっていきます。しかし、時事的な要因や周辺環境の変化により、高く売れるようになることもあるでしょう。

また、マンション売却にかかる税金は、所有期間により変動します。所有5年を境に、売却にかかる”所得税”と”住民税”は、2倍変わります。

時事的要因築年数所有期間の”3つの要素”をバランスよく見て、総合的に”売り時”を見極めなければなりません。

マンションの売り時を見極めるのは、難しいものです。しかし、売り時を左右する3つの要素について、何に気を配ればいいのかわかれば、売るべきタイミングも見えてきます。マンションの売り時を見極めるには、こちらの記事を参考にしてください。

マンションを売る前に知りたい”税金の話”

マンションを売ると、売却価格に応じて税金が発生します。しかし、どんなマンションにも同じように税金がかかるわけではありません。税額はマンションの売却価格によって変わり、税金の中には、売却価格によって発生しないものもあります。

マンション売却にかかる税金を見極めるうえで重要なのが、”譲渡所得”です。譲渡所得とは、マンション売却によって得られた利益のことであり、売却益とも呼ばれます。譲渡所得を求めるには、次の計算式を使います。

マンションの売却価格 – (マンションの購入価格 + 売却にかかった諸費用)- (もしあれば)特別控除の額

計算結果がプラスであれば5つの税金が、マイナスであれば2つの税金が発生します。

譲渡所得がある場合のみ発生

  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別税

譲渡所得にかかわらず必ず発生

  • 登録免許税
  • 収入印紙税

それぞれの税金について、詳しい金額や納税の時期、「どんな税金なのか」を知りたい方は、こちらの記事も参考になります。売却価格ごとの納税額の求め方や、納付時期についてわかりやすく解説しています。

買い替えの場合の税金について知りたい方には、こちらの記事が役に立ちます。

マンションを売る前に知りたい”手数料の話”

マンションを売る方法によっては、売却価格に応じた手数料がかかります。どんなときに、どのくらいの手数料がかかるのでしょうか。

次からは、マンションを売る際に手数料がかかる場合と、具体的な金額の求め方を解説します。

手数料がかかるのは”仲介業者”

マンションを売る際に手数料がかかるのは、”仲介業者”です。

仲介業者の手数料は、法律により上限が定められています。具体的には、売却価格ごとに、次の計算式で求められる金額が上限となります。

【仲介手数料の上限の計算方法】

売却価格仲介手数料の上限
200万円以下売却価格×5%+消費税
200万円超かつ400万円以下売却価格×4%+2万円+消費税
400万円超売却価格×3%+6万円+消費税

買取業者なら手数料不要

買取業者に売る場合には、手数料はかかりません。

個人への売却を目指す仲介業者なら、たしかにマンションは高めに売れます。しかし、手数料がかかる分、売却益は低くなります。売却額の差が、そのまま売却益の差になるわけではありません。

売却益に目を向け、手数料や売るためのコストにも気を配るのが、上手なマンションの売り方です。

マンションを早く売る”3つの極意”

マンションを売るさまざまな方法、かかる費用についてはわかりました。では、どんなマンションをどのような方法で売れば、早く売れるのでしょうか。次からは、マンションを早く売るための3つの極意をお伝えします。

  • 買取業者を利用すべし
  • 住みながら売却活動をすべし
  • (専属)専任媒介で契約すべし

買取業者を利用すべし

マンションを早く売る1つ目の極意は、「買取業者を利用する」ことです。

個人への売却を目指す仲介業者では、買い手に対して、いかに「このマンションに住みたい!」と思われるかが重要。買い手との”巡り合い”や検討期間を待つのにも、売るための工夫をするのにも、時間がかかります。

一方、購入後の再販を目指す買取業者には、「このマンションに住みたい!」という感情がありません。業者にとってはいかに早く、たくさんのマンションを買取れるかが重要。売主が査定価格にさえ納得すれば、すぐにでも買取ってもらえます。

住みながら売却活動をすべし

マンションを早く売る2つ目の極意は、「売るマンションに住みながら売却活動をする」ことです。

仲介での売却を目指すなら、売るマンションに住みながら売却活動を進めることで、「内見対応のスケジュールを調整しやすい」「リアルな生活観を伝えやすい」というメリットを得られます。少ない負担でより多くの内見希望者に対応でき、自身の家具を部屋に残しておくことで、モデルルームのようにマンションをきれいに見せることもできます。

ただし、マンションに住みながら、きれいさを保つためにはそれなりの労力がかかるでしょう。こちらの記事を参考にして、ポイントを抑えながら、内見に向けた準備を進めてください。

(専属)専任媒介で契約すべし

マンションを早く売る3つ目の極意は、「(専属)専任媒介で契約する」ことです。

媒介契約には以下の3種類があります。

それぞれの媒介契約の特徴は以下の表の通りです。

【3種類の媒介契約の特徴】
※表は左右にスクロールできます。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他社との契約不可不可
レインズへの登録義務なしあり(契約日から7営業日以内)あり(契約日から5営業日以内)
売却活動の報告義務なしあり(14日に1回以上)あり(7日に1回以上)
契約期間3ヶ月が一般的(法律による規定はなし)最長3ヶ月最長3ヶ月
契約の自動更新特約で規定される場合ありなしなし
自己発見取引の可否不可

仲介業者の主な利益は、売却成立時の仲介手数料であり、いわば”成果報酬型”です。複数の業者が売却活動を行う一般媒介契約は、業者にとっては利益になるかならないかわからない、不確実な契約といえます。中には一般媒介契約では自社で売れるかわからないからと、中途半端な仕事をする業者もいます。

一方、専任媒介契約専属専任媒介契約ならば、売買契約成立=報酬発生です。業者も本腰を入れて売却活動に取り組んでくれます。

媒介契約について詳しく知りたい方には、以下の記事もオススメです。

マンションを高く売る”3つの極意”

マンションを早く売ることは、もちろん大切です。しかし、マンションを早く売ることと、焦って安く手放すことでは、意味が全く異なります。

最後に、マンションを高く売る3つの極意をお伝えします。高く売るためには、必ずしもたくさんの時間をかける必要はありません。ポイントを抑えて、効率よく、マンションを高く売りましょう。

  • 正しい相場を知るべし
  • 室内をきれいに保つべし
  • 売却額でなく”売却益”を見るべし

正しい相場を知るべし

マンションを高く売る1つ目の極意は、「正しい相場を知る」ことです。

相場を知らなければ、業者の提示してきた査定価格が高いか安いかもわかりません。安い査定価格を前にして、「何となく高そう」と感覚的に判断し、高く売れるはずだったマンションを安く手放してしまうケースは多いです。

どんな方法で売るとしても、買取・仲介の双方から見積もりを取り、相場イメージを具体的にしましょう。

室内をきれいに保つべし

マンションを高く売る2つ目の極意は、「室内をきれいに保つ」ことです。

「このマンションに住みたい!」と思われることが大切な仲介において、室内を汚いままにしておくのはご法度。住みながら売却活動をするなら、日々の生活の中でもマンションをきれいに。空室状態にしてから売却活動をするなら、退室時にハウスクリーニングを行い、きれいな状態にしておいてください。

売却額でなく”売却益”を見るべし

マンションを高く売る3つ目の極意は、「売却額ではなく”売却益”を見る」ことです。売却益に注目するのは、最後にして最大の極意でもあります。

自分のマンションをものすごく気に入ってくれる人が見つかり、破格で買取ってくれたとしましょう。しかし、その人にマンションを売るために、莫大な宣伝費やリフォーム費用をかけていたらどうでしょうか。

売却額がいくら高くても、「売却益を計算してみたらガッカリ」となっては、意味がありません。

マンションの状態や市場相場を見て、相場だけでなく「適切な売り方」も見極めてください。あまりにも古いマンションや汚いマンションなど、条件の悪いマンションは、買取業者に売るのがおすすめです。

買取業者についてもっと詳しく知りたい方、条件の悪いマンションはなぜ買取業者に売るべきか気になる方は、こちらの記事もぜひお読みください。買取業者を利用すべき、具体的なケースも紹介しています。

正しい知識を身に付け、マンションを高く早く売ろう!

マンションを高く、早く売るためには、正しい知識が欠かせません。時間をかけたからといって、マンションが高く売れるとも限りません。

しかし、正しい知識さえあれば、マンションを高く早く売ることができます。「売却価格の高さ」と「売却までのスピード」は相反するものではなく、両立可能なもの。むしろ、正しい知識があれば、マンションは自然と高く早く売れるのです。

マンションを高く売るために、何より大切なのが、「相場を知ること」です。相場を知らなければ、営業トークや先入観に惑わされ、本体高く売れるマンションを安く手放すことになりかねません。

次に大切なのは、「正しい考え方」です。売却額ではなく、”売却益”に注目すること。相場を正確に知るためにも、マンションを高く売るためにも、長い時間は必要ないと知ることです。

相場を知るための最高の方法は、実際に査定してもらうこと。たくさんの業者に査定してもらい、「見積価格の平均値」をイメージできるようになれば、売却は成功したも同然です。

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できるだけ正確な査定価格を知りたい
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すむたす買取は、数千~数万の膨大な取引データから、マンションの買取価格を正確に算出。独自のAIを使っているので、PCやスマートフォンから5つの項目を入力するだけで、最短1時間での査定が可能です。

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手間も、査定後に売却を促す営業電話がかかることもないので、まずは査定だけしてみてはいかがでしょうか。

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