マンション売却にかかる税金は全部で5種類！それぞれの計算方法も解説

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マンションの売却で発生する5つの税金

マンションを売却する際、税金は必ず発生します。

しかし、「どのマンションにも同じように税金がかかる」というわけではありません。
マンションの売却価格によっては、納めなくとも良い税金があるのです。

また、どんな場合でも発生する税金であっても、納める額はマンションの売却価格により変動します。
本記事では、マンションの売却時に発生する5種類の税金を紹介。
「税金が発生するか否か」「税額はいくらなのか」を自己診断する方法も、わかりやすく解説します。

【本記事で紹介する5つの税金】

売却価格によっては発生しないもの

• 譲渡所得税
• 住民税
• 復興特別税

必ず発生するもの

• 登録免許税
• 収入印紙税

マンションの売却益によって変動する税金

まずは、それぞれの税金について解説する前に、前提となる「譲渡所得」を理解しましょう。

譲渡所得とは、マンションの売却によって発生した「利益」のこと。
利益とは、「売上から、売上を上げるためにかかった費用を差し引き、残った収益」です。

つまり、譲渡所得は「マンションが購入時よりも高く売れたとき」のみ発生します。

譲渡所得が発生しない場合、次の3つの税金も発生しません。

• 譲渡所得税
• 住民税
• 復興特別税

次の計算式を使って、譲渡所得を求めてみましょう。
マンションの売却価格 – （マンションの購入価格 + 売却にかかった諸費用）- （もしあれば）特別控除の額

計算結果が「マイナス」になった方は、「マンション売却時に必ず発生する税金をチェック」までの部分は、飛ばしてかまいません。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンション売却で得た「所得」にかかる税金です。

土地や建物の売却により得られたお金は、仕事でもらう給与のような「所得」であると考えらています。
ただし、譲渡所得は「給与所得をはじめとするほかの所得」とは別物です。
ほかの所得と譲渡所得は、分けて計算されます。

住民税

住民税は、前年1月から12月の所得に応じて支払う税金です。

マンション売却により、譲渡所得を得た場合、譲渡所得分が翌年の住民税の計算に加算されます。

復興特別税

復興特別税とは、東日本大震災からの復興を支援するための税金です。
「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法」により、源泉徴収時に納税しなければならないと定められています。

なお、復興特別税は「平成25年1月1日から令和19年12月31日までに発生する所得」に対する、いわば期間の限定された税金です。

マンションの売却益にかかる税金の計算方法

お伝えした3つの税金の計算方法は、「マンションを何年間所有していたか」によって異なります。

税額が変わる境目は「5年」。
そして、「5年が経過したか否か」は、売却した年の1月1日時点での経過年数を基に判定されます。

例えば、平成25年8月にマンションを購入したとしましょう。
平成30年10月に売却した場合、実際は「5年2ヵ月」所有していますが、法律上は「5年以下の所有」と判定されます。平成30年1月1日の時点で、5年が経過していないためです。
平成31年1月に売却した場合は、法律上でも「5年を超える所有」として判定されます。

それぞれの税金額は、所有期間に基づき、「譲渡所得の〇％」と算出。次の表を見ながら、実際に計算してみましょう。

マンション売却時に必ず発生する税金

譲渡所得が発生しなくても、マンションの売却時に必ず発生するのが「登録免許税」と「収入印紙税」です。

次からは、具体的な金額もお伝えします。1度確認しておきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、マンションの所有者が売主から買主に変わるという、「変更登録」にかかる税金です。

「登録免許税法 第3条」により「当該登記等を受ける者が二人以上あるとき」、つまり売主と買主がいる売買においては、双方が連帯して納付する義務を負うと定められています。
しかし、どちらが何を納付するのか、法律では定められていません。

慣例として、買主と売主で、次のように負担するものとされています。

売主にかかわる「抵当権抹消の登記費用」は、「売却時にマンションのローンが残っている場合」に必要。
自ら登記を行えば、不動産1つにつき1,000円がかかります。
司法書士に依頼した場合は、依頼先により変動するものの、概ね1～2万円はかかると考えておきましょう。

収入印紙税

収入印紙税とは、マンション売却の契約書に貼り付ける、収入印紙にかかる税金のことです。
収入印紙を購入することで、購入店舗・機関を通し、間接的に納税したみなされます。

収入印紙の金額は、マンション売却の契約金額に応じて、次の表のように変動。
2020年4月1日現在、「令和4年3月31日までの間に作成される、次の2種類の契約書について印紙税の税額が軽減されます」と、国税庁により税額が軽減されています。

なお、「令和4年3月31日まで」という期間は、元々の「令和2年3月31日まで」の期間から延長されたものです。
今後、期間が変更となる可能性もあるため、マンションの売却時は国税庁のWebページで再確認してください。

国税庁HP：不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

税金の計算にはマンション売却価格の査定が必須

マンションを売却する際、必ず納めることになるのが税金です。中には、売却価格によっては発生しない税金、金額が変動する税金もあります。

つまり、「マンションの売却時に、どの程度の税金が発生するのか」の目処をつけるには、マンションの売却査定が必須なのです。

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