立地の悪いマンションは売れない?対策とターゲット選びについて解説

立地の悪いマンションは売れない?早く高く売る方法マンション売却

マンションがなかなか売れない原因のひとつに、「立地が悪いこと」があります。立地は、マンションの資産価値に最も影響を与える要素と言われており、マンションを売却する場合は、やはり好立地の物件に人気が集まりやすいです。

「立地が悪いから、高く売ることは諦めている」という方も多いでしょう。しかし、マンションが売れない要因は様々な要因が考えられ、それらを一つずつ解決していくことで、高く早く売ることに繋がる可能性があります。

本記事では、立地が悪いマンションの売り方について解説します。

すむたす売却

立地の悪いマンションが売れにくい理由

立地の悪いマンションが売れにくい理由には、「交通の便が悪くて通勤や通学がしづらい」「近くにお店がなくて買い物がしづらい」「将来的な値下がりが心配」など、さまざまなものがあります。

実際に、2020年にマイボイスコム株式会社が実施した調査では、「マンションを購入する際に重視するポイント」という設問で、1位が「最寄駅からの距離」、2位が「生活環境の利便性」とどちらも立地に関する項目が上位を占めています。そのため、立地が良くないマンションは売却においてそもそも不利である、ということが分かります。

マンション購入時の重視点出典:マイボイスコム株式会社「マンションのブランドに関するアンケート調査(第17回)

マンションが半年以上売れないなら、原因を探るべし

マンションを売り出してから半年以上売れていない場合は、売却活動を見直すべきでしょう。

中古マンションの売り出しから成約までの平均期間は、3~6ヶ月といわれています。この期間を過ぎてしまうと、物件に売れ残り感が出てしまい、買い手からさらに敬遠される要素になります。

これまで通りの売却活動で売れる可能性は低いので、なぜ売れないのか、原因を探り対策を取りましょう。

マンションが売れない、立地以外の理由

立地の悪いマンションが売れにくいのはたしかです。しかし、半年以上経っても売れる気配がないなら、立地以外にも売れない原因があるかもしれません。立地は変えることができませんが、ほかの原因は対策することができるものを多いです。

マンションが売れない立地以外の理由には、次のようなものが考えられます。少しでも早く、高く売るために、当てはまるものがないかチェックしてみましょう。

【マンションが売れない、立地以外の理由】
・相場に対して価格が高い
・築年数が古い
・不動産会社に実力がない
・売主に原因がある

相場に対して価格が高い

立地以外に考えられるマンションが売れない原因の1つ目は、相場に対して価格が高く設定されていることです。

まず条件が似ている物件の売り出し価格と成約価格を調べ、相場感を把握しましょう。同時に、一括査定サイトで複数の不動産会社から、見積もりを出してもらうのもおすすめです。

不動産会社の中には、自社で契約してもらうために適性価格以上の査定価格を出すところもあります。高い査定価格を出すことで、「この会社なら、こんなに高く売れるんだ」と思わせ、自社で契約してもらおうという狙いです。このような不動産会社と契約を結ぶと、なかなか買い手がつかず、売却期間が長期化しやすくなってしまいます。

特に立地の悪さというディスアドバンテージを抱えている場合は、「できるだけ高く売りたい」という気持ちを抑え、堅実な価格設定をすることをおすすめします。

築年数が古い

立地以外に考えられるマンションが売れない2つめの原因は、「築年数が古い」ことです。マンションは築年数が古いほど、売れづらく、価格が安くなっていきます。

築年数ごとの価格の下落率

立地の悪さと築年数の古さが重なると、購買層がかなり絞られてくるため、通常の仲介業者を通した売却活動ではなかなか売れない可能性があります。

このような物件は、買取業者の利用を検討してみましょう。買取業者であれば、条件が悪い物件であっても確実に売却することができます。買取による売却価格は相場の7~8割程度になることが多いのですが、無闇に値下げをして買い手を募るよりも高く売れる可能性があるため、一度査定を受けてみることをおすすめします。

不動産会社に実力がない

3つめに考えられる要因は、不動産会社に相応の実力がないことです。マンションの売却が成功するかどうかは、不動産会社やその担当者の腕にかかっている部分が大きく、彼らの販売能力やその意思が低い場合は、希望通りの売却は難しくなるでしょう。

実力がない不動産会社は以下のような観点から見分けることができます。

  • ポータルサイトに載っている写真や文章の質が良くない
  • 売主に対する活動報告の頻度が少ない
  • 売主の要望を無視した提案をしてくる
  • レインズに物件を登録していない
【レインズとは】
不動産会社同士が物件の情報を共有するネットワークのこと。このネットワークに物件情報を掲載することで、他社から買い手の紹介が来やすくなるため、売主にとってはメリットになる。不動産会社の中には、物件を囲い込むためにレインズへの登録を怠る場合がある。

担当者を変えたい場合は、不動産会社側に事情を話せば、問題なく新しい担当者を割り当ててくれるでしょう。会社ごと変えたい場合は、3か月の媒介契約期間の終了を待つか、正当な理由があれば契約を途中で打ち切ることも可能です。

内覧対応に問題がある

内覧の予約は入るのに、なかなか買い手がつかないという場合は、内覧の準備や対応に問題がある可能性があります。内覧は、購入検討者に物件の魅力を直接アピールできる唯一の機会ですので、念入りに準備することをおすすめします。

例えば、以下の要素を見直すことで、内覧での印象が向上する可能性があります。

  • 部屋の掃除は行き届いているか
  • 目につきやすい水回り、玄関、バルコニー等は重点的に掃除をしているか
  • 照明や香りなど、物件を良く見せる工夫をしているか
  • 聞かれたことに対して、過不足なく答えているか
  • ネガティブな要因があっても隠さず、誠実な対応をしているか

売れないからといって、リノベーションをするのは禁物

リノベーション

マンションが売れないからといって、リノベーションをするのは禁物です。

リノベーションは程度にもよりますが、数十万から数百万円単位の費用がかかります。しかし、リノベーションをしたからと言って、その分高く物件を売れるという保証を得られるわけではなく、結果的に損をしてしまう可能性が高いです。

また、リノベーションを売主自らが施してしまうと、「安く物件を買って、自分好みのリノベーションをしたい」という購買層を逃してしまうことにもなります。

立地の悪いマンションを欲しがるのは、どんな人?

立地の悪いマンションは生活の利便性や資産価値が低いため、おのずと購買層が絞られてきます。しかし、その価格の安さが差別化要因にもなり得るため、なかには積極的に立地が悪いマンションを欲しがるターゲットも存在します。

【立地の悪いマンションのターゲット層】
・リモートワーカー
・自らリノベーションを施したい人
・買取業者

リモートワーカー

リモートワーカーは基本的に自宅で仕事をすることが多く、家での時間を快適に過ごすことに重きを置く傾向があります。

そのため、駅やバス停から遠いという点がマイナスになりにくく、物件そのものの魅力やコスパの良さをしっかりアピールできれば、有力な買主候補となるでしょう。

自らリノベーションを施したい人

自ら物件にリノベーションを施し、「理想の暮らしを実現したい」と考えている人にも、立地の悪いマンションが刺さる可能性があります。

このような人は、物件の購入費用をできるだけ抑え、その分リノベーションに費用を割きたいというニーズを持っています。そのため、多少立地が悪くとも、価格の安さやリノベーションをしやすい条件(管理規約や建物の構造)が揃っていれば、大きな魅力を感じてくれることでしょう。

買取業者

不動産買取業者のビジネスモデル

3つ目のターゲットは、買取業者です。

買取業者とは、売主からマンションを買い、リノベーションしてから再販する業者のことです。業者の基準にもよりますが、基本的にはどんな物件でもすぐに売却することができるため、個人の買い手がなかなか見つからない場合や、売却活動に時間をかけられない方におすすめです。

買取業者による買取価格は、相場の7~8割程度とやや低めですが、仲介手数料が発生しないという利点があるため、売却価格をほぼそのまま手元に残すことができます。

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