【この記事で分かること】
- 仲介手数料の計算方法
- 仲介手数料を支払うタイミング
- 仲介手数料を安く抑える方法
中古マンションを購入する際の仲介手数料とは
中古マンションの購入時にかかわらず、不動産の取引をする際に発生する「仲介手数料」。仲介手数料とは、不動産会社に不動産売買の仲介に入ってもらった際の成功報酬として支払うものです。
中古マンションを購入している方はもちろん、マンションの売主も同じように仲介手数料の支払いが義務付けられています。
仲介手数料の計算方法
中古マンションの購入時に発生する仲介手数料は、購入する物件の代金に応じて異なります。購入代金に応じて仲介手数料を請求できる上限額が異なります。上限額の求め方は以下です。
【仲介手数料の上限の計算方法】
売買価格 | 仲介手数料の上限 |
---|---|
200万円以下 | 売買価格×5%+消費税 |
200万円超かつ400万円以下 | 売買価格×4%+2万円+消費税 |
400万円超 | 売買価格×3%+6万円+消費税 |
ここで示した計算式はあくまで上限金額ですが、多くの不動産売買では「売買価格×3%+6万円+消費税」が適用されます。
◆3000万円の中古マンションを購入した場合の仲介手数料の計算
3000万円×3%=90万円
90万円+6万円=96万円となり、税別の仲介手数料は96万円、税込みなら105万6,000円になります。
仲介手数料の支払いタイミング
中古マンションの仲介手数料はいつ支払わなければいけないのでしょうか。仲介手数料は成功報酬であるものの、2回に分けて支払いをします。
1回目は中古マンションの売買契約が締結したタイミング、2回目は物件の引き渡しのタイミングです。
それぞれ仲介手数料の総額の半額ずつ仲介業者である不動産会社に支払いをします。大手金融機関では住宅ローンに組み込めないことがほとんどなので、注意が必要です。
仲介手数料はマンション価格に比例して高くなるので、手元の資金での支払いが厳しい場合には、仲介手数料も含めてローンが組めるネット銀行を利用するとよいでしょう。
仲介手数料に関する注意点
中古マンションの売買取引における仲介手数料は、意外と高い、と感じる人が多いのではないでしょうか。そんな高額を支払うのですから、損をしたり、「こんなはずじゃなかった」と後悔したりしたくないですよね。そうならないためにも、仲介手数料にまつわる注意点をいくつか解説していきます。
仲介手数料は不動産会社によって異なる
まず、仲介手数料で注意したいひとつ目のポイントが、不動産会社によって仲介手数料の額が異なる点です。中古マンションはひとつの不動産会社に仲介に入ってもらって売買契約を交わします。そのため、ある程度、関係性ができてくると、仲介手数料を提示されるとその情報を鵜呑みにしてしまい、どんなに高い額でも払わないといけないと思ってしまいがちです。
しかし、仲介手数料は不動産会社によって異なります。上限の額を請求してくる企業もあれば、少しお手頃に抑えてくれている企業もあります。すぐに一社に絞らずにいくつかの不動産会社でおおよその仲介手数料を見積もってもらうことで損することなく売買契約が結べるでしょう。
仲介手数料の他に手付金の支払いも必要
仲介手数料は、中古マンションを購入する前の契約を締結したタイミングと、引き渡しのタイミングの2回に分けて支払います。
契約締結時には不動産会社への仲介手数料に加え、売主に対して手付金を支払わなくてはいけません。手付金とは、購入代金の一部を事前に支払うもののことを指し、手付金を支払うことで他の購入希望者よりも先に物件を抑えることができます。
仲介手数料は金融機関によっては住宅ローンに組み込めます。しかし、手付金は契約締結時に支払うものであるため、その時点では住宅ローンを正式には組んでいません。そのため、手付金は自己資金から用意しなければならないことになります。手付金の相場は物件価格の5~10%です。
不動産売買においての手付金は、買い手・売り主の双方にとって意味があるものです。手付金は、買い手側の一方的な都合で契約が解約となった場合は、売主によって解約金として徴収されます。逆に契約締結後に売主都合でのキャンセルとなった場合には、売主は手付金を買い手にそのまま戻すだけでなく、同額を上乗せして買い手に渡すことになります。
手付金は必ず設定しなくてはならないものではないので、売主との話し合いによっては手付金を設定しなかったり、相場より抑えたものにしたりすることもあります。
しかし、手付金は双方が信頼関係を築くためにも必要なものです。そのため、安易に手付金の価格交渉をすることは避けた方がよいでしょう。購入したい気持ちが強いものの、どうしても手付金が用意できない場合でも売主に直接相談するのではなく、仲介してくれている不動産会社に相談することをおすすめします。
中古マンションの仲介手数料の価格交渉は可能か?
中古マンション購入時の仲介手数料は高額となるため、可能であるならばなるべく安く抑えたいと思うものです。基本的には上限で設定されているので、値下げ交渉は困難ですが、人気がない物件なら値下げしてくれる可能性があります。
人気がない物件なら可能性あり
仲介手数料は不動産会社にとっての大きな収入源です。そのため、基本的には値下げ交渉は、あまりよい顔はされないでしょう。しかし、仲介手数料は成功報酬であるため、売買が成立しなければ不動産会社には1円も入りません。このことから、なかなか買い手がつかないような不人気の物件であるならば、値下げ交渉に応じてくれる可能性はあります。
逆に、立地がよい物件や築年数が経っていない物件など、問い合わせが多い物件については、値下げ交渉をする買い手を、その他の購入希望者より優先するメリットが不動産会社にありません。人気物件については、こちらの印象を悪くしないために、そもそも値下げ交渉をしない方がよいでしょう。
仲介手数料の値引き交渉をする際のリスク
仲介手数料は不動産会社にとって欠かせないものです。それを値引きしようとすることは、基本的には歓迎されないでしょう。「値引き可能か試しに言うだけ言ってみよう」とする気持ちがあっても、それなりにリスクがあるので言わない方がよい場合も多くあります。ここでは仲介手数料の値引き交渉をするリスクを紹介します。
不動産会社との関係性が悪化する
最も大きなリスクは不動産会社との信頼関係が崩れることです。買い手は、契約やその後のサポートなどについて、不動産会社に大きく依存します。仲介手数料の値引き交渉をすることで、結果的に値引きができなくても、その後の関係性は悪くなる可能性は十分にあります。
対応が後回しになる
仲介手数料は不動産会社の働きに支払う対価です。値引きが仮に成功したとしても、進捗確認や連絡が他の顧客優先になり、アポイントの日時設定などが後回しになってしまうこともあるでしょう。
交渉するなら契約前に
仲介手数料は成功報酬です。支払うのは売買契約が締結してからであっても、契約に至るまでのサポート料金として支払うものです。つまり、成約に至るまでの途中段階でも既にある程度のサポートを受けている状態になります。
そのような段階で不動産会社へ仲介手数料の値引き交渉をすることは、マナー違反だと言えます。値引き交渉をするのなら、なるべく早い段階で、金銭的な事情などを含めて行うことをおすすめします。これは売主側の場合でも同様で、仲介を依頼する不動産会社と契約を結ぶ前に交渉すべきものとなります。
仲介手数料なしのマンションもある
ここまで、仲介手数料の値引きは難しい理由を紹介してきました。しかし、売り出されているマンションの中には仲介手数料が無料という物件もあるので不思議に思われたかもしれません。
仲介手数料が無料の物件は、どういう仕組みで成り立っているのかを解説します。
不動産会社の自社物件
仲介手数料はあくまで「仲介してもらったこと」に対して支払うものです。言い換えれば不動産会社による仲介を受けなければ発生しません。
例えば、不動産会社がマンションを買い取って、それをリフォームして新たに売り出す場合、売主はその不動産会社になります。この際は不動産会社から直接購入することになるので、仲介手数料は発生しません。
個人間で売買する場合
不動産は、不動産会社を介さずに直接個人間で売買することも可能です。この場合も仲介手数料が発生しません。しかし、個人間での売買は契約時やその後のトラブルが起きやすいので、基本的にはおすすめできないものとなります。
新築マンションの場合
新築マンションの多くは、建築するオーナーが不動産会社です。この場合も不動産会社の自社物件となるため、仲介手数料がかかりません。
売主と買い手の不動産会社が同じ場合
不動産会社は売主と買い手のそれぞれにつきますが、売主と買い手が同じ不動産会社を利用しているケースも少なくありません。このような状態を「両手取引」といいます。両手取引では、不動産会社は売主と買い手のどちらもから仲介手数料を得られます。人気がない物件で、買い手が見つかりにくいものに対しては、購買欲を高めてもらうために買い手側の仲介手数料を無料にするというケースがあります。
物件価格に組み込まれているだけの悪質なケースも
仲介手数料が無料であっても、実は物件価格に含まれているだけの悪質なケースがあります。具体的には、両手取引において、人気のない物件を持つ売主には値下げを提案し、買主には元の高い価格のまま、仲介手数料無料で売却することで、その差額を実質的な仲介手数料としていることがあります。
上限が定められている仲介手数料以外に、その他の手数料を請求することは宅建法違反とされ、違法となります。悪質な不動産会社を避けるためには、仲介手数料をきちんと払う方が安全なケースもあることは意識しておくとよいでしょう。
仲介手数料なしで中古マンションを購入するならすむたす直販
中古マンションの購入における、仲介手数料とはどのようなものなのか解説していきました。仲介業者である不動産会社を介する限り、必ず仲介手数料は請求されるものと思っておきましょう。仲介手数料は、購入する中古マンションの価格によって異なります。さらに、不動産会社によっても違ってくるので、自分が果たしていくら払わなくてはいけなのか、その正確な数字は不動産会社に問い合わせてみるのが賢明でしょう。
中古マンションを購入する際、必ず発生すると思われがちな仲介手数料。
しかし、仲介手数料はあくまで仲介業者が介した場合にかかる成功報酬のようなものです。
そのため、仲介業者さえ解さなければ仲介手数料が発生することもありません。仲介業者を解さなくても、中古マンションは見つけられます。例えば「すむたす直販」では、中古マンションの売主が直接サイトに情報を掲載しているため、仲介手数料は無料で購入ができます。マンションの詳しい所在地も確認できるので、周辺環境が気になる方にはとくにぴったりな内容です。
さらに、条件を登録しておくことでマッチする新着情報が送られてくるので、長期的な不動産探しにも活用できます。中古マンションの手数料が気になってなかなか購入に至れない方は、ぜひすむたす直販で理想のマンションを見つけてみませんか。