離婚するときマンションはどうしたら良いの?売却する際の流れや注意点を解説!

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離婚時にマンションを売却しないとどうなる?

離婚をする際、マンションや戸建などの不動産は売却するかどちらかが譲り受けるかの2つの方法が挙げられます。仮にマンションを売却しないで置いた場合のメリットとデメリットを紹介します。

離婚時にマンションを売却しないことのメリット

不動産を売却せずに、持ち続けることのメリットは、「環境の変化によりストレスがない」点です。
所有していたマンションを売却しないと言うことは、引っ越しが必要ないと言うことです。環境の変化が最低限に抑えられるので、離婚後のストレス要因を減らすことができます。子どもが小さいと、引っ越しをすることで環境に馴染めなくなってしまいます。また、転校の手続きも不要となるので、親としても楽でしょう。

離婚時にマンションを売却しないことのデメリット

不動産を売らずに持っておくことのデメリットは、主に2点あります。

  • 一人で住宅ローンの返済をしなくてはいけない
  • 後から勝手に売却ができない

それぞれ簡単に解説します。

一人で住宅ローンの返済をしなくてはいけない

離婚時にマンションを譲り受けた場合、今まではふたりの収入から住宅ローンの返済をしていたのにもかかわらず、ひとりの収入で返済していく必要があります。すると、家系を大幅にあ圧迫することにもなりかねません。

後から勝手に売却ができない

名義が元夫妻と共有されてしまっている場合、離婚したのちに勝手に売却できないなんてことも。新しい人生をお弓手いる元夫妻に連絡を取らなくてはいけなくなるケースもあります。離婚前に精算しておくのが賢明です。

離婚をするならマンション売却するのがおすすめ

離婚する前に売却をしておかないと、確かに環境の変化はなくて済みます。しかし、それ以上に財産分与で揉めてしまったり、のちの金銭トラブルへと発展したり、連絡を取ることになってしまったりします。円満に別れるためにも、なるべく現金化できるものはしておくことをおすすめします。ここからは、離婚をする前に所有しているマンションを売却する流れや、その注意点について解説していきます。

離婚時のマンション売却の流れ

離婚時にマンションを売却する場合、通常のマンション売却と流れに変わりはありません。強いて気にするべきポイントと言えば、誰が所有者でローンの支払いを行なっているかです。離婚前に売却して現金化できるのであれば、あまりきにすることはありません。しかし、仮に離婚が成立してしまってからでは、誰が今後の残債を支払うかなどを明確にしておく必要があります。離婚時のマンション売却の流れは以下です。

  1. 所有者や名義を確認する
  2. 全員合意の上で不動産売却査定を行う
  3. 不動産会社を選び媒介契約を締結する
  4. 売却活動を行う
  5. 内見などの対応があれば対応する
  6. 売買契約
  7. 決済+引き渡し

離婚時のマンション売却にかかる費用(税金、手数料)

マンションに限らず不動産を売却するためにはいくつもの税金や手数料の支払い義務が発生します。離婚時にマンションを売却する際に発生しうる費用は以下の4つです。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 仲介手数料

それぞれについて解説していきます。

印紙税

所有しているマンションの売買契約をかわすためには、契約書類に印紙を添付しなくてはいけません。印紙が添付されていることで、国に税金を納めたことが証明されます。印紙にかかる税金は、契約書に記載のある契約金額によって異なります。

登録免許税

マンションを所有していると、対象の不動産を担保に取れる「抵当権」が付与されます。マンション売却の際には、この抵当権の登録を抹消し新しい所有者に変更しなくてはいけません。その際にかかるのが「登録免許税」で、費用はおよそ1蔓延から1万5000円ほどかかります。

譲渡所得税

マンションを売却して得た利益は「所得」となります。そのため、マンション売却をすると「譲渡所得税」の支払いが伴います。譲渡所得税とは、マンションに限らず不動産を売却した際に出た譲渡所得(売却総利益から諸経費や取得費を差し引いた額)に対してかかる税金です。内訳としては「所得税」と「住民税」です。それぞれ支払いのタイミングが異なるので、忘れずに支払いをしましょう。

仲介手数料

マンション売却が成功した暁には、不動産会社に対して成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。額が不動産会社によります。なるべく費用を抑えたいようであれば、仲介手数料の低い企業を選ぶようにしましょう。

住宅ローンが完済されていないと売却できない場合もある

離婚時にマンションを売りたいのであれば、必ず確認したいのが住宅ローンの残債です。マンションを売却して得た利益で住宅ローンの完済ができるようである、または完済しているのであれば、あまり気にすることもありません。しかし、そうでない場合には、今度の住宅ローンは誰が支払ってくのかを明確にする必要があります。

それでは、住宅ローンの支払いが残っているマンションは、離婚時どのように売却して現金化すればいいのでしょうか。

任意売却も検討してみる

住宅ローンの支払いが完了していないマンションを離婚時に売却するのであれば、「任意売却」もしくは「競売」を検討するべきでしょう。

任意売却とは、売却利益では住宅ローンをまかないきれない場合に、金融機関の合意の上で不動産を売却することを意味見ます。マンションや戸建を購入して間も無く売却に踏み込みたいとなると、完済が難しくなることも。競売になってしまうと、せっかく建てたマイホームが安く買い取られてしまいます。競売を回避するためにも、自ら任意売却に踏み込んでみることをおすすめします。

競売に対して任意売却のメリットは5つあります。

1. 一般の不動産市場と同等価格で売却できる
任意売却競売と違い、一般的な不動産市場の相場価格で取引されます。そのため、比較的高めに売却が可能です。

2. 賃貸でしばらく住める
ん陰萎売却の場合には、売却後も購入者と交渉をすれば賃貸として住み続けることも可能です。売却してから離婚まで時間がかかりそう、ゆっくり引っ越しがしたいなどの要望があるのではれば、任意売却にしてみるべきです。

3. 売却後の返済スケジュールが立てやすい
任意売却の後の返済スケジュールについては、専門の弁護士に依頼することで金融機関と交渉をしてもらえることもあります。任意売却を専門としている不動産会社では弁護士と提携している場合も多くあります。

4. プライバシーが守られる
通常の不動産売却と同じ流れで行われる任意売却では、近所の人に任意売却をしていることを悟られません。さらに、調査員が自宅付近をうろつくこともありません。

5. 融通が効く
引き渡しの日が調整できたり、購入者とやりとりの場があるため、競売に比べて融通が効きます。

 

離婚時はマンションを売却するのがおすすめ

売却しても、どちらかが住み続けても良い不動産。しかし、離婚をする際にはマンションは売却してしまうことをおすすめします。その理由は、どちらかが住み続けている場合、早急に売却できなくなったり、どちらかがローンを負担したりしなくてはいけなくなります。そのため、売却して現金化してしまった方が円満な離婚が成立させられます。

離婚でマンションを売却するのに大事なのが査定です。なるべく正確な査定価格を知っていることで、財産分与の際楽になります。「すむたす買取」では、最短1時間で査定価格を算出できます。離婚まで時間がないようなことがあれば、活用して見てください。

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