離婚時の財産分与、アンダーローンの場合はどうすれば良い?

離婚

離婚をする場合にトラブルになりがちなことの一つが、不動産の財産分与です。

不動産の財産分与の考え方は、住宅ローン残債が不動産の売却価格を上回る「オーバーローン」の場合と、住宅ローン残債が不動産の売却価格を下回る「アンダーローン」の場合で、大きく異なります。

オーバーローンの場合の財産分与については、以下の記事をご参照ください。

今回は、アンダーローンの場合の財産分与について、詳しく解説していきます。

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離婚時に不動産を財産分与する2つの方法

現金や株式などの資産であれば、綺麗に分けることができるため、スムーズな財産分与を期待できます。しかし、不動産はそのまま2つに分けることができず、金額も大きいため、財産分与の際にトラブルに発展することがよくあります。

離婚に伴う不動産の財産分与には、以下の2つの方法があります。

  • 売却により現金化する方法
  • 夫婦のどちらかが住み続ける方法

それぞれの方法について、詳しく解説していきます。

売却により現金化する方法

最も後腐れなく財産分与をする方法は、不動産を売却して現金化することです。特に、売却する不動産の住宅ローン残債よりも売却益のほうが大きいアンダーローンの場合は、金融機関への相談なしに売却が可能です。
また、アンダーローンであれば、売却益で住宅ローンを完済しても手元に現金が残ります。残った現金は財産分与して夫婦で二等分にしましょう。

「一緒に建てた家」、「思い出のある家」であるため、手放すのは心苦しいでしょう。しかし、夫婦別々の道を歩み出すためにはすべて清算した方が後にトラブルになることもありません。

不動産に限らず、車や貴金属などそのままでは2人で分けることができない資産については、なるべく売却により現金化するのが、トラブルを防ぐ上で好ましいでしょう。

夫婦のどちらかが住み続ける方法

もうひとつの財産分与の方法は、離婚後に夫婦のどちらかが引き継いで住み続けることです。

この方法だと、住宅ローン残債が残っている場合、返済義務は引き続き発生するので注意しましょう。誰が住み続けるのかによって、住宅ローンの名義人の変更が必要になる可能性もあります。

例えば、名義人を夫、連帯保証人を妻のケースを考えてみましょう。

夫がアンダーローンの不動産を財産分与で引き継ぐ場合、名義人が住み続けているため、金融機関への申告は必要ありません。それまで通り、返済を続けることになります。
夫がきっちり返済を続ける限りは問題ありませんが、返済を滞らせた場合、連帯保証人が妻のままだと、離婚後も支払い義務が発生してしまいます。
そのため、離婚後に名義人が住み続ける場合は、必ず連帯保証人の変更を行っておきましょう

逆に、妻がアンダーローンの不動産を引き継ぐ場合には、金融機関への申告が必要です。住宅ローンは名義人が住む前提で融資されています。
そのため、名義人でない妻が家を引き継ぐ場合は、名義人を夫から妻に変更しなければならない場合があります。
審査に通過した場合は無事に名義人を変更できますが、名義人の変更ができなかった場合は、夫がローン返済を続けることになります。
その場合、夫によるローン返済が滞ったときに、妻が強制退去を命じられることもあります。

離婚後に夫婦のどちらかが住み続けるかどうかは、以上のようなリスクも踏まえた上で判断しましょう。

不動産売却には費用がかかる

アンダーローンの不動産の売却には、以下のような費用が発生します。

・印紙税
不動産の売買契約書に添付が必要な印紙。印紙があることで、国に税金を収めたことが証明されます。印紙税は契約書に記載のある契約金額によって金額は異なります。

・登録免許税
不動産を所有している人に付与される「抵当権」。抵当権は不動産の所有者が変わる際に登録が必要になります。金額は1万円〜1万5,000円ほどです。

・譲渡所得税
不動産売却で取得した利益は、「所得」として扱われます。そのため、「所得税」と「住民税」である譲渡所得税の納税が必須です。金額は不動産の所有期間と売却金額で異なります。

仲介手数料
不動産売却時に成功報酬として、売主から不動産会社へ仲介手数料を支払わなくてはいけません。金額は不動産会社によって異なるので、複数の不動産会社に問い合わせてみることをおすすめします。仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で決められているので、調べておくと値下げ交渉で役立つかもしれません。

マンション売却にかかる費用について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

どちらかが受け継ぐ場合には名義変更が必要になる

夫婦のどちらかが離婚後も住み続けるのであれば、不動産の名義人を「不動産の登記簿謄本」より確認しましょう。
不動産を引き継ぐのが名義人でないのであれば、必ず金融機関へ申し出をして名義変更を行いましょう。

財産分与をする前にローンの状況を確認する

財産分与の対象となる不動産がオーバーローンかアンダーローンかによって、財産分与の進め方は変わってきます。不動産がオーバーローンなのかアンダーローンなのかを知るためには、住宅ローンの残債と不動産の売却価格を確認する必要があります。

住宅ローンの残債は、住宅ローンを契約している金融機関から毎月10月に送付されてくる「住宅ローン年末残高証明書」より確認できます。
売却価格は、実際に売れるまで確定しませんが、不動産会社に査定を依頼することで、大体の相場を知ることができます。

住宅ローン残債の方が大きくなりそうな場合はオーバーローン、売却価格の方が大きくなりそうな場合はアンダーローンです。

オーバーローンの場合、売却時に残債を手持ち資金で完済しなければならないため、売却により現金化することが難しい場合もあります。

一方で、アンダーローンの場合は売却益でローンを返済できるため、売却による現金化をしやすいです。また、ローンを完済した後に利益が残る場合は、転居費用に当てることもできます。夫婦で話し合いは必要ではあるものの、アンダーローンの際にはぜひ売却を検討してみることをオススメします。

不動産がアンダーローンであるかを簡単に確認する方法

すでに述べたように、離婚時の財産分与では、まず最初に対象となる不動産がオーバーローンなのかアンダーローンなのかを知る必要があります。
住宅ローンの残債については、金融機関に問い合わせることで簡単に知ることができますが、不動産の売却価格を自分で調べるのは、かなり難易度が高いです。

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離婚に伴う財産分与を検討している方は、ぜひ査定だけでもしてみてはいかがでしょうか。

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