転勤や子どもの自立など、さまざまな事情でマンションの買い替えを検討する機会が訪れます。
この記事では、マンションの買い替えを行う前に知っておきたいデメリットを中心に詳しく解説しています。デメリットをカバーするための対策についても紹介していますので、ぜひお役立てください。
マンションを買い替える時期の決め方
マンションを売却し、新たな住まいを購入する買い替えを行う時期には主に以下の3つがあります。
ライフステージで決める
最も多いのが出産や転勤、定年退職、親の介護など、自身や家族のライフステージの変化に合わせて買い替えるパターンです。
子どもが自立して今の家では広すぎて持て余してしまうなど、買い替えへの大きな理由があるパターンといえます。
築年数で決める
これは新築の場合に限られるものです。
建物は完成してから年数を経るごとに価値を目減りさせていきます。つまり、新しいほど建物としての価値は高いわけです。それを理由に、なるべく高く売るために築浅と呼ばれ、さほど価値が落ちない新築から5年を目途に売却するという方法があります。
購入してからの期間で決める
マンションを購入する際に組む住宅ローンは、購入者の金利負担を減らすため一定の基準を満たすことで所得税からの減税措置が最大13年間受けられます。
また、マンションを売却し、利益が発生した場合には所得税が発生しますが、その税率は所有期間によって異なり、5年以内だと高く、5年を超えると低くなります。
これらを活用して、税金をお得にするために、住宅ローン減税が受けられなくなるタイミングで売却する、所有期間が5年を超えたタイミングで売却するといった方法があります。
マンションの買い替えパターン
マンションを買い替えるにあたっては、マンションからマンションへ買い替える、マンションから戸建てに買い替える2つのパターンがあります。
住み替えとしては賃貸に移るという方法もありますので、マンション売却時には併せて検討するとよいでしょう。
マンションからマンションへの買い替え
マンションからマンションへの住み替える際の特徴としては、マンションのデメリットや購入時の注意点を知った上で、住まい探しができる点にあります。
以前の住まいを購入する際には気づけなかった点や住んでいるときに気になった点を頭に入れて住まい探しができるので、物件選びに失敗しにくくなります。
一方で、マンションならではのデメリットも引き続き感じることになります。たとえば毎月発生する修繕積立金や管理費、順番に回ってくる管理組合の理事などの事務的・金銭的な負担が発生します。
マンションから戸建てへの買い替え
戸建てに買い替える際は、駐車場代・管理費・修繕積立金が発生しなくなる点や将来的な建て替えも可能な点に大きなメリットがあります。
また、玄関を出るとすぐ駐車場がある点もメリットになるでしょう。
一方で、マンションと比べてセキュリティ性は低いこと、都市部から離れてしまい利便性が下がってしまうことに加えて、平屋でない場合は高齢になると住みにくくなる、将来的に売却を考えた場合に、立地の悪さからマンションと比べて買い手がつきづらいといったデメリットが挙げられます。
マンションを買い替える際のデメリットと注意事項
ここからはマンションを買い替える際のデメリットや注意事項について詳しく紹介していきます。
住宅ローンを完済しないといけない
住宅ローンを組んでマンションを購入した場合、そのマンションを売却する際には住宅ローンを完済しなければなりません。
住宅ローンの完済にあたっては、マンションを売却して手にする資金を使ったり、それでも足りなければ貯蓄から充当したりすることは可能です。しかし、いずれにしても売却の際には住宅ローンの完済は必須になります。
また、マンションを買い替えるのなら、新たなマンションを購入するためにも新たに住宅ローンを組まなければなりません。
今のマンションが売れるとは限らない
マンション売却では、買い手が見つからなければ手元にお金は入ってきません。マンション売却は、スムーズに買い手が見つかるとしても、売り出しを開始してからは3か月、不動産会社選びからだと半年ほどはかかるのが一般的です。
早くマンションを現金化したい場合には、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう不動産買取という方法があり、この方法だと数週間で現金化が可能です。しかし、不動産買取は、売却価格が相場よりも2～3割程度下がってしまいます。
不動産買取は立地が悪い、築年数が経っていて古いなど、買い手がつきづらい物件には有効ですが、そうでない物件の場合は、なるべく避けるべきでしょう。
買い手がつきやすい物件かどうかの判断が難しい場合には、一定期間は仲介で一般に売り出し、その期間中に買い手がつかなければ不動産会社が買い取りをするという買取保証を利用するのもおすすめです。
買い替えのデメリットをフォローするなら「売り先行」
マンションの買い替えには「売却時に住宅ローンの完済をしなければならない」「売れなければ手元にお金が入らない」という注意点があります。
マンションの買い替えにあたっては「先に今の自宅を売ってから新しい家を買う」か「先に新しい家を買ってから今の自宅を売る」の2つの方法があります。前者を「売り先行」、後者を「買い先行」といいます。
マンション買い替えのリスクを考慮した場合は、売り先行がおすすめです。その理由について、解説していきます。
売り先行の大きなメリット：資金繰り・売却期間に余裕が持てる
売り先行では、それまで通り自宅に住みながら売却活動をします。今の生活が維持できるので、納得いく金額での売却や、購入希望者の選定のための時間がかけられます。売り先行だと、売却期間中に新たな金銭的負担が発生しない点も大きなメリットです。
内覧希望者の対応をしやすくしたり、家の印象を良くしたりするために、売却活動中に一時的に賃貸住宅を借りる方法もあります。
しかし、買い手がつくまでは住宅ローンの月々の返済は続く中で、賃貸住宅の家賃も発生すると金銭的負担が大きくなり、売り先行のメリットを打ち消してしまうためおすすめできません。
買い先行はデメリットが大きい：二重ローンになり金銭的負担が大きい
買い先行では、自身が買いたいタイミングで物件を購入できる点にメリットがあります。人気物件を購入したい場合や「これしかない！」と思うものが見つかった際に有効です。
しかし、現在の自宅を売る前に、新たな自宅を購入することになるので、古い自宅が売れるまでは、古い自宅の住宅ローンと新たな自宅の住宅ローンの2つのローンを返済する二重ローン状態になります。
新たな自宅の購入金額にもよりますが、月々の住宅ローン返済に必要な金額が2倍になるとすると、金銭的な負担はかなり大きいでしょう。買い先行は月々の収入や貯蓄に余裕がある場合を除けば、リスクの大きな方法といえます。
マンション売却では、売り先行が基本となるものの、売却が完了してから新たなマンションを探して購入するのでは、その間の住まいに困ってしまいます。
そのため、実際には買い手を探しながら、新たなマンション探しや購入の準備もするのが一般的です。売り先行で進めていても、買い手が見つかるのに時間がかかり、結果として購入が先になってしまうことがあります。
そのような場合に備えて、金融機関では住み替えにおける「つなぎ融資」を実施しているところがあります。
つなぎ融資とは、新たに住宅ローンを組む前に利用できるローンのことです。購入物件の代金支払いが売却物件の代金入金よりも先になってしまったときに、一時的な資金不足を解消できます。
売却代金が手元に入ってきていないことを理由に、新たな住宅購入のための土地購入金や手付金、着工金などが支払えない状態を解消するために、一時的に住宅ローンを組む金融機関からお金を借りるものです。
つなぎ融資で借りた金額は、売却金額が得られたときに一括で返済します。一時的に借りて一括返済するものなので、二重ローンにはなりませんが、無担保の融資となるため、金利が高い傾向にあります。
住み替えローン（買い替えローン）はありかなしか
家を売却したり、貯蓄を充当したりしても既存の住宅ローンの完済ができない場合は、新たにマンション購入のための住宅ローンを組む金融機関で、「既存住宅ローンの残債＋新たなマンション購入費用」を合わせた住み替えローンを組むという方法があります。
しかし、この方法ではローンの総額が大きくなってしまい、返済負担が大きい点に注意が必要です。そして、購入者の年齢によっては返済期間が短くなるため、審査が厳しくなります。
今の家から引っ越さなければならない事情があるものの、売却しても住宅ローンの完済は難しく、住み替えローンの審査も通らない場合の対策としては、住宅ローンを組んでいる金融機関の許可を得て「任意売却」をする、「賃貸物件として収入を得て金銭負担を減らす」などの選択肢があります。
任意売却とは、住宅を売却しても住宅ローン完済はできないことを前提に、金融機関から許可を得て一般市場で売却活動をすることをいいます。この場合、売却後に残ったローンについては、金融機関と無理のない返済計画を立てて、毎月返済していくことになります。
任意売却では、売却で得たお金がローンの残債に充当されるため、ローンの残債を大きく減らせ、その後の月々の返済にも余裕が持ちやすくなる点にメリットがあります。
ただし、任意売却は金融機関の許可が下りないと行えませんし、金融機関によって定められる最低売却価格を満たす必要があります。許可が下りない場合は、一般市場には出回らない競売にかけられ、相場よりも大きく価格を下げて売却されますし、その後の残債も一括返済が基本となります。
現在自分が住んでいる家を賃貸物件にし、その収入を古い住宅ローンの月々の返済に充てられれば、実質的な負担は新しいマンション購入のための住宅ローン返済だけにできます。
ただし、住宅ローンは名義人が住むことを前提に組まれているため、賃貸物件に変更する際には金融機関の許可が必要になる点には注意が必要です。
また、遠い場所に引っ越す場合は、管理が大変になりますし、管理会社に依頼するとしても費用がかかってしまいます。さらには自身が住まなくても所有者である限りはマンションの管理費や修繕積立金などの支払いが続きます。賃貸物件は入居者がいないと収入が得られず、場合によってはかえって支出が大きくなるリスクがあります。
賃貸物件にする方法は、ある程度の入居と家賃収入が見込める人気のエリアでないと厳しいでしょう。
マンション買い替え時に注意したいこと
| 買い替え方法 | 注意点・特徴 |
| 売り先行 | 自身のタイミングで新物件が買えない |
| 買い先行 | 二重ローン、ローン総額が大きくなるおそれ |
| 賃貸に変更 | マンション所有者としての負担は継続 |
マンションを売る際の費用や税金も考えておこう
マンションを売って、住宅ローンを返済しても手元にお金が残る場合、金額によっては所得税や住民税が発生します。また、手元にお金が残るかどうかにかかわらず買い手を探してもらった不動産会社への仲介手数料なども発生します。売却して得たお金をそのまま使えるわけではない点には注意が必要です。
主な費用や税金について紹介します。
不動産会社へ支払う仲介手数料
不動産会社へ支払う仲介手数料は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が上限で、ほとんどの不動産会社ではこの金額が仲介手数料として設定されています。
たとえば2,000万円で自宅を売却した場合は、消費税を合わせて72万6千円が仲介手数料となります。
仲介手数料は、不動産会社に直接買い取ってもらう「不動産買取」の場合は発生しません。
司法書士への依頼費
住宅ローンの完済とともに、自宅は担保から外されます。その際には登記上の手続きも必要となり、これを「抵当権抹消登記」といいます。
抵当権抹消登記は自分でも行えますが、書類の準備などの手間があります。手続きを司法書士に依頼すれば手間はかからなくなるものの、依頼費用が数万円ほどかかることになります。
住宅ローンの一括返済手数料
自宅を売却して住宅ローンを完済する場合、本来よりも短い期間でローンを完済することになります。金融機関では期間を繰り上げての返済には手数料を設けてあります。この際の手数料は窓口での支払いだと数万円、インターネットバンキングだと無料か数千円ほどで収まるケースが一般的です。
譲渡所得税
自宅を売却して利益が出れば、その金額に応じて所得税と住民税が発生します。利益のことを譲渡所得、それに対する所得税と住民税を合わせて譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得税は自宅を売却した瞬間に発生するものではありませんが、確定申告をし、その後決められた税額を支払うことになります。譲渡所得税は利益に応じて発生するもので、売却した金額で住宅ローンが完済できないなど、利益が出ない場合には発生しません。
譲渡所得は最高3,000万円まで差し引くことができる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という、税金を安くする特例が設けられています。これにより、自宅を売っても3,000万円までの利益については税金がかからないことになります。
参考ページ：「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」（国税庁）
また、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」も同時に適用できます。これは10年を超えて所有していたマイホームを売却したときに受けられる特例です。譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は通常の税率よりも低い税率で計算でき、支払う税金が抑えられます。
参考ページ：「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」（国税庁）
マンションを売却して住宅ローンが完済できない（赤字になる）場合の特例も
マンションを売却して赤字になる状態のことをオーバーローンといいます。オーバーローンの際は、譲渡所得税は発生しません。しかし、不動産売却によって損失が残っても、自身の事業で得た利益（事業所得）や会社員として得る給与（給与所得）にはそれぞれ所得税や住民税がかかります。
しかし、一定の要件を満たす場合、不動産での損失を事業所得や給与所得に充当する損益通算が可能です。これは、事業所得や給与所得に対してかけられる税金が抑えられる特例で、この特例を「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。
損益通算を行っても残ってしまう損失の金額については、売却した年の翌年以後3年間にわたり繰り越して差し引けます（合計4年間）。
たとえば、自宅を売却しても500万円の住宅ローンが残る場合、自身の年間の給与が350万円なら、その年の給与に対する所得税や住民税はかかりません。会社員であれば年末調整で、後から返ってきますし、自営業なら確定申告をすることによって税金が発生しなくなります。
また、翌年も給与が350万円であるならば、損益通算後に残った150万円については、翌年分として差し引けるので、実質200万円の給与をもらったときの税金だけがかかることになり、支払う税金が減らせます。
参考ページ：「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」（国税庁）
まとめ
マンションを買い替える際には「売却によって住宅ローンが完済できるか」が非常に重要なポイントになります。そして何よりも「買い手がつかないことには始まらない」点は無視できません。
ライフステージの変化などで売却を検討する場合でも、新居に対する住宅ローンが支払えるか、住み替えローンを利用しても負担は大きくならないかなど、リスクやデメリットについては対策を考えておく必要があるでしょう。今回の記事が、マンションを買い替える計画のお役に立てば幸いです。
