親が亡くなった場合や体調不良により自身で売却活動を行えない場合などに、子供が親のマンションを代わりに売却することがあります。
この記事では、子供が親のマンションを売却する3つの方法や売却にかかる税金について、わかりやすく解説します。
親のマンションを売却する3つの方法
親のマンションを売却する方法には、次の3つがあります。
相続はなんとなくイメージが湧く方もいるでしょう。しかし、代理人になる方法や成年後見人制度を利用する方法は、馴染みのない方も多いと思います。3つの方法をそれぞれ詳しく紹介していきます。
相続後にマンションの名義変更をして売却する方法
親が亡くなりマンションを相続したけれど、居住することがないというケースでは、マンションの名義変更後に売却することができます。相続したマンションは、親の名義のままでは売却することができません。そのため、相続後にマンションの名義を親から子供自身に変更する必要があります。そのためには相続登記を行う必要があります。
相続登記とは、相続した親のマンションの名義を変更するための手続きです。相続登記は、管轄の法務局で手続きできます。
相続登記に必要な書類は、以下です。
- 登記申請書
- 印鑑証明（3ヶ月以内のもの）
- 住民票の写し（3ヶ月以内のもの）
- 戸籍謄本
- 遺産分割協議書
- 遺言書
また、相続登記をする前に、いくつか手続きを済ませておく必要があります。相続登記をするまでの流れは、以下の通りです。
1. 遺言書の確認
親が亡くなってしまったら、まずは遺言書を探し、相続を指定されている人がいるかを確認します。
2. 相続人の確認
法律上の相続人を確認するために、戸籍謄本を取得し血縁関係の調査を行います。
3. 相続財産の把握
相続財産にはプラスになるものとマイナスになるものの両方があるため、相続できるものを全て洗い出します。
4. 相続を放棄するか承認するかの決定
相続を放棄、限定承認をするための手続きは3ヶ月以内に行う必要があるため、放棄する場合には早急に動くことをおすすめします。
5. 遺産分割協議
遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割の話し合いを行います。
6. 相続登記
相続登記を行い、不動産の名義変更を行います。
親の代理人として売却する方法
親が存命でありマンションを売却する意思も持っているものの、体調不良などで売却の手続きをするのが困難な場合があります。このような場合には、子供が親の代理人となって、マンションを売却することができます。子供が、親の代理人として親名義のマンション売却を行うためには、売却の権限を一時的に子供に移すための「委任状」の作成が必要です。委任状が不動産会社に受理されると、代理人に指定された子供は、マンションの所有者である親と同等の法的権限を持つようになります。
子供が親の代理でマンションを売却するための手続きは、以下の2ステップです。
STEP1. 委任状を作成する
委任状には、公的なテンプレートがありません。不動産会社の中には委任状のフォーマットを用意している会社もあるので、自力で作成するのが不安であれば、一度確認してみても良いでしょう。
委任状に記載する必要がある事項は、以下の6つです。
- 売却する物件の情報（登記簿謄本に記載のあるもの）
- 売却に関する決め事
- 委任状の有効期限
- 代理での禁止事項
- 所有者本人の氏名・捺印
- 代理人の氏名と捺印
STEP2. 委任状を不動産会社に提出する
作成した委任状は、他の必要書類と合わせて不動産会社に提出します。委任状と合わせて提出が必要な書類は、以下の6つです。
- 親の印鑑証明書
- 親の本人確認書類
- 親の実印
- 親の住民票
- 子どもの本人確認書類
- 子の実印
無事に受理されれば、代理人は名義人と同様の権限で売却を進めることができます。その後の流れは通常の不動産売却と同じです。不明な点があれば、不動産会社に適宜確認しながら売却を進めると良いでしょう。
委任状を利用した不動産売却について詳しく知りたい方には、以下の記事もオススメです。
成年後見人制度を利用して売却する方法
親が存命であり、マンションを売却したいという意思表示をできる状態であれば、子供が代理人として売却をすれば良いでしょう。しかし、病気など何らかの理由で意思表示ができない場合には、どうしたら良いのでしょうか。そのような場合には、成年後見制度を利用することで売却できるようになります。
成年後見制度とは、知的障害、精神障害、認知障害などが原因で十分な判断を出来なくなってしまった方が、不利益を被らないように、代理で意思決定を行う後見人を指定する制度です。後見人は、家庭裁判所の判断により決定されます。後見人に選ばれると、裁判所の許可を取りながらではあるものの、親のマンションを売却する権限を与えられます。
成年後見制度を利用した不動産売却について詳しく知りたい方には、以下の記事もオススメです。
親のマンション売却にかかる税金
親のマンションを売却するときも、自分のマンションを売却するときも、かかる税金に大きな差はありません。
親のマンションを売却するのにかかる税金は、以下の3つです。
中でも親のマンションを売却しているときのみ注意が必要なのが、登録免許税です。登録免許税とは、マンションの名義を変更する際にかかる税金です。親の不動産を相続する場合には、固定資産税評価額×0.4％が相続登記の際にかかります。
親のマンションが売却できないときの対策とは
兄弟や親戚から反対されて、親のマンションを売却できないこともあります。しかし、誰も住んでいないのに所有し続けていると、何かとお金や労力がかかってしまいます。そんなときは、どのように対策するべきなのでしょうか。反対されたときの説得方法をいくつかお伝えしていきます。
固定資産税・都市計画税がかかる
親のマンションを所有し続けると、固定資産税や都市計画税がかかります。年額で必ず課税される税金なので、住んでいないのに支払うには、大きな負担です。
それぞれの計算式は次の通りです。
固定資産税：固定資産評価額×1.4％
都市計画税：最大で固定資産評価額×0.3％
老朽化により、資産価値が低下する
マンションを空き家のままにしておくと、老朽化により資産価値が落ちてしまう恐れがあります。誰も住まないのであれば、早めに売却した方が良いでしょう。
親のマンションを素早く売却する方法
親のマンションを売却する方法は、相続して売却する、代理人として売却する、成年後見人制度を利用して売却するの3つがあります。マンションの資産価値は、基本的に築年が古くなるほど、低下していきます。誰も住まないのであれば、早めに売却した方が良いでしょう。
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