亡くなった親の家を売る際にかかる税金とは？種類と節税方法まとめ

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亡くなった親の家を手放すのは寂しいものですが、空き家状態で所有し続けると、固定資産税や管理費がかかってしまいます。経済的な負担を避けるためには、なるべく早く売却することが大切です。

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亡くなった親の家を売るには名義変更（所有権移転登記）が必須

親の家の所有権は、親が亡くなった時点では親にありますので、そのまま売却することはできず、相続をする子どもの名前に名義変更をする必要があります。不動産における名義変更のことを所有権移転登記といい、手続きは法務局で行います。

所有権移転登記は、売買や相続に伴って自動的に行われるものではなく、当事者または当事者が依頼した司法書士が行う必要があります。所有権移転登記をしないと、法律上の所有者が変更されません。

所有権移転登記は売却しない場合でも必須

不動産を売却する予定がない場合でも、所有権移転登記は必須です。2024年4月からは相続による所有権移転登記（相続登記）が義務化されており、過去の相続も対象になっています。

所有権移転登記は、相続開始から3年以内に行うことが義務づけられており、怠った場合には10万円以下の過料が課せられます。過料の催促を無視し続けると、財産が差し押さえになる可能性もあります。

相続に伴う所有権移転登記に必要な書類

相続において、不動産を引き継ぐ方を相続人、不動産を譲る方である故人を被相続人といいます。

相続人が複数いる場合は、全員分の書類が必要になります。

なお、所有権移転登記は相続人本人が行うこともできますが、司法書士に依頼すると手間なく円滑に行えます。

相続人が用意する必要書類は以下の通りです。

亡くなった親の家を売る際にかかる4つの税金

亡くなった親の家を子供が売却するには、3つの手順を踏まなくてはいけません。まず親の家の相続、次に名義変更の手続き、そして最後に家の売却の3つです。その過程で4種類の税金が課税されます。相続税、登録免許税、印紙税、譲渡所得税の4つで、それぞれ課税される対象やタイミングが異なります。この記事では、亡くなった親の家を相続してから売却するまで、それぞれのタイミングで課税される税金と節税方法について、わかりやすく解説します。

相続時にかかる税金：相続税

親が亡くなったら、まずは家の相続が発生します。このときにかかるのが「相続税」です。相続税は不動産などの財産を相続した際にかかる税金です。相続財産には親の家だけではなく、預金、骨董品、証券、株、自動車、保険の権利など、様々なものが含まれます。相続が発生したことを知った翌日から10ヶ月以内に相続人自身が申告しなくてはいけないため、親が亡くなったら早急に動き出すことをおすすめします。

相続税と聞くと、多額の税金を請求されるイメージを持っている方もいるかもしれません。しかし、実際には全体の約8割の方が相続税の支払いをせずに済んでいます。その理由は、多くの場合、相続税の「基礎控除額」の方が、債務や葬式費用を差し引いた遺産総額よりも大きいからです。

相続税の基礎控除額の計算方法は以下です。

【基礎控除額＝3,000万円+600万円×法定相続人】

法定相続人とは民法で定められた相続人のことで、主に配偶者、子ども、親、孫・ひ孫、兄弟姉妹、甥・姪が該当します。仮に法定相続人が4名いた場合には、【基礎控除額＝3,000万円+600万円×4人】で、5,400万円が控除額となります。

相続税は遺産総額から基礎控除額を差し引いた金額にかかる税金で、税率と控除額（基礎控除額外）は課税対象額に応じて異なります。

名義変更にかかる税金：登録免許税

亡くなった親の家の相続が完了したら、次に所有者名義を変更する「相続登記」と呼ばれる手続きを行います。このときにかかる税金が「登録免許税」です。登録免許税は以下の計算式により算出できます。

【登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％】

仮に固定資産税評価額が4,000万円の場合、【登録免許税＝4,000万円×0.4％=16万円】が課税されます。固定資産税評価額は親の家のある市町村が計算し、毎年送付される固定資産税納税通知書にて確認することが可能です。

相続登記の手続きは少々複雑であるため、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼した場合、報酬として別途5万円から10万円ほどがかかります。依頼するかどうかは家族と相談の上決めましょう。

参考：登録免許税の税額表（国税庁）

売却時にかかる税金：印紙税

亡くなった親の家を売却するタイミングでも、税金がかかります。

まず、名義人が再度変わるため、登録免許税が課税されます。

また、売却のタイミングで新たに「印紙税」が課税されます。印紙税とは、売買契約書を取り交わす際に必要な税金で、契約書に「印紙」を添付することで納税します。

印紙税は、売買契約書に記載された売却価格に応じて異なります。2027年3月31日までに取り交わされる売買契約書については軽減措置の対象となり、税金が少し安くなります。軽減措置は2024年3月31日までの予定でしたが、延長されています。

仮に亡くなった親の家を3,000万円で売った場合には、1,000万円超5,000万円以下であるため1万円の税金がかかります。

参考：「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について（国税庁）

売却後にかかる税金：譲渡所得税

さらに、亡くなった親の家を売却した際に利益が発生した場合は、「譲渡所得税」が課税されます。

売却価格から、家の取得時と売却時にかかた費用を差し引いた額のことを「譲渡所得」と言います。譲渡所得は、所得扱いになるため税金がかかります。このときかかる税金が「譲渡所得税」です。譲渡所得税は、「所得税」と「住民税」を総称して呼んでいる税金です。譲渡所得税の額は以下の計算方法で算出します。

【譲渡所得税＝譲渡所得×税率】

譲渡所得税の税率は、家を所有していた期間に基づき異なります。所有期間が5年以下であると「短期譲渡所得税」、5年超だと「長期譲渡所得税」となります。それぞれ以下のように計算できます。

亡くなった親の家を売る際の節税方法

亡くなった親の家を売るのは、自分の家を売却するよりも相続や名義変更の手続きがある分、税金がかさみます。しかし、誰も住まなくなった親の家をそのまま残しておくと、老朽化が進んでしまったり、固定資産税を支払い続けないといけなかったりといったデメリットがあります。そのため、亡くなった親の家は、なるべく早く売ることをオススメします。

ここからは、亡くなった親の家を売る際に、少しでも節税するためのポイントを3つ紹介します。

亡くなった親の家を売る際に節税するためのポイントは3つあります。

• 家の取得費用をはっきりとさせておく
• マイホーム売却の特別控除の活用
• 小規模宅地等の特例の活用

ひとつずつ解説していきます。

家の取得費用をはっきりとさせておく

親が亡くなったら、親が家を購入した際の書類を探しましょう。そうすることで、譲渡所得を正確に算出することができます。譲渡所得は、売却価格から売却費用と取得費用を差し引いたものです。そのため、購入時にかかった費用がわかれば、売買契約の締結後に、正確な譲渡所得を計算できます。

正確な譲渡所得がわからない場合は、一律で【取得費用＝譲渡所得×5%】として算出されてしまいます。4,000万円で家を売る場合の取得費用は200万円です。取得費用が本来かかっているよりも低く見積もられてしまい、結果として譲渡所得税が高くなってしまうのです。そうならないためにも、家の取得費用がわかる書類を早めに探しておきましょう。

マイホーム売却の特別控除の活用

親の家に自身も住んでいた場合には、マイホームの売却とみなされ、3,000万円の特別控除を受けることができます。ただし、一緒に住んでいなかった場合や、別荘のような扱いだった場合には適応できません。注意しましょう。

参考：マイホームを売ったときの特例（国税庁）

小規模宅地等の特例の活用

亡くなった親の家が小規模だった場合、「小規模宅地等の特例」を利用できます。小規模宅地等の特例とは、330㎡までの宅地を売る場合に80%も土地の評価額を減額できる特例です。マンションの場合は土地の評価額がほとんどないため利用が難しいですが、戸建ての家を売る際に利用することで大幅に節税することができます。

参考：小規模宅地等の特例（国税庁）

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例の活用

自分が住んでおらず、マイホームでない場合の空き家の売却益に対して使用できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」という特別控除があります。これを適用させることで、親から相続した空き家を売却した場合に得た利益（譲渡所得）から3,000万円を控除することができます。自分が居住していなくても適用できる点にメリットがあるので、相続の際には適用可能かどうかをチェックするようにしてください。

◆被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例の主な適用条件

・昭和56年5月31日以前に建築された建物であること。

・相続の開始があった日から3年目の12月31日までに売却すること。

・相続から売却まで空き家であること。

・売却金額が1億円以下であること。

この特別控除は、2023年までのものでしたが、4年間延長され、2027年12月31日まで適用可能です。

また、従来は売却にあたって空き家が耐震基準を満たさない場合には、取り壊して更地として売るか、住宅を残して売却するなら耐震改修工事を売却前に売主が行うことが特例の適用条件となっていました。

しかし、2024年からは、「買い手が」譲渡の日の属する年（空き家を購入した年）の翌年2月15日までに耐震改修又は住宅を取り壊して更地にする工事を行った場合にも適用対象となるように制度が拡充されました。

耐震改修や更地にする工事を、売り主ではなく買い手側が行ったとしても特例が適用されるようになったので、売主は控除を受けやすくなりました。

参考：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）

相続した親の家をなるべく高く売る方法

相続した親の家に住む予定がないならば、固定資産税がかかり続けることや管理の手間があることを考慮すると、売却するのが妥当でしょう。ここからは、相続した家をなるべく高く、適正価格で売却するためのポイントを紹介します。

売却方法は仲介と買取の2パターンがある

不動産を売却するには、不動産会社に仲介をしてもらって一般の買い手を探す方法と、不動産会社に直接買い取ってもらう不動産買取の2つの方法があります。

不動産買取は、買い手を探す時間がかからないので、早くて数週間で現金化できる点や、現状では買い手がつきにくい物件でも買い取ってもらえることが多いという2点にメリットがあります。

しかし、不動産買取では、買い取られた物件はリフォームが行われ、利益をのせて一般の市場に売り出されるため、売却できる価格は相場より2,3割は安くなります。

不動産仲介は相場価格に沿った適正価格で売却できる

一方で仲介による不動産売却は、売り出してから買い手が見つかるまで3か月ほどかかるのが平均で、不動会社選びや売却後の引き渡しまでの期間も含めると、スムーズな場合でも半年ほどはかかります。現金化するまでに時間はかかりますが、相場に沿った価格での売却が可能な点がメリットです。

不動産売却をする際、売主は「なるべく高く売りたい」、買い手は「なるべく安く買いたい」と思っています。しかし、相場より高い価格で売り出しても買い手が見つける可能性は低く、結果として相場よりも値下げしないと売れなくなってしまう場合もあります。

不動産売却においては、「高く売る」ではなく「適正価格で売る」ことを念頭に、周辺地域の相場を知った上で売り出すことをおすすめします。

相場を知る方法としては、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムの「レインズマーケットインフォメーション」を活用することをおすすめします。

実際に売却に至った価格が分かるので、自身の不動産と似た条件で検索すれば、大体の相場が把握できます。査定価格ではなく、最終的な売却価格が分かるので、相場を把握する際にも役立ちますよ。

参考：レインズマーケットインフォメーション

複数の不動産会社に査定依頼し、信頼できる会社を選ぶ

不動産買取であれば査定価格がそのまま売却価格となりますが、仲介であれば査定価格はあくまで目安の価格で、必ずしもその金額で売却できるものではありません。売却にあたっての査定依頼は、複数の不動産会社にし、その中で信頼できる会社を選ぶことが重要になります。

査定価格は目安に過ぎず、保証価格ではないため、あえて高い査定価格を提示し、自社と仲介契約を結んでもらおうとする不動産会社もいます。複数の会社に査定を依頼し、極端に高い査定価格や極端に低い査定価格の会社は避けた方が無難です。査定価格が低い会社も避けた方がよい理由は、相場価格がつかめていない可能性が高いからです。

亡くなった親の家を売るならまずは不動産会社に相談しよう

親の家は思い出が詰まっているため、手放すのは誰でも少しさびしいもの…。しかし、誰も住んでいないのに所有し続けるのは、固定資産税や管理費がかかるため、経済的に余裕がある場合を除いてオススメできません。なるべく早く売却することをオススメします。

そこでオススメなのがすむたす売却です。

すむたす売却では、内見対応などの手間なく、最短2日で売却を完了することができます。部屋内に家具などが残っていても心配ありません。一切の追加費用なしで、処分を依頼できます。すむたすが仲介会社を通さずに直接買取を行うため、仲介手数料などのコストも発生しません。

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