任意売却にかかる6つの費用とは？メリットや注意点もまとめて解説

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任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンを滞納してしまい、かつ住宅ローンの残債が不動産の売却益よりも大きい場合に、債権者の許可のもとで物件を売却する方法です。任意売却で得られた売却益はローン残債の返済に当てる必要があります。売却益で返済しきれなかった残債については、任意売却の後も返済していく必要があります。

また、任意売却をするには債権者である金融機関の了承が必要です。販売価格を決める際や値下げ交渉に応じる際も、債権者へ相談しなければいけません。一方で、売却のスケジュールや価格などの諸条件については、債権者との話し合いの中で、債務者の意向も反映してもらえます。

任意売却で物件を売却できなかった場合は、物件が競売にかけられてしまいます。競売では、債務者の意思は一切反映されず、売却のスケジュールや価格をコントロールすることができません。そのため、任意売却では、通常の売却と比べて売却のスピードが重要です。

任意売却のメリット

任意売却には、競売と比べると様々なメリットがあります。任意売却のメリットは主に以下の4つです。

経済状況が周囲にバレない

競売では、対象の物件が「競売物件」として「不動産競売物件情報サイト」に掲載されてしまうため、周囲の人に「住宅ローンを滞納し競売にかけられている」という事実を知られてしまいます。

任意売却は、金融機関の承認を得る必要があるものの、その他の点では通常の売却と同じフローで進めることができます。そのため、周囲の人に「住宅ローンを滞納している」と悟られることはありません。

任意売却であれば、自身の経済状況を知られることなく、堂々と売却活動をすることができます。

市場価格に近い価格で売却できる

住宅ローンの返済に追われている状況では、当然なるべく高値売却したいと思うことでしょう。

競売では、内見やポータルサイトでの物件情報の閲覧ができないため、買主にとってリスクが大きく売却価格が市場価格の5〜7割程度と安くなってしまいます。

競売と違い、任意売却では、内見やポータルサイトへの広告掲載など、通常の売却と同じフローで売却を進めることができます。そのため、競売と比べると市場価格に近い価格での売却が可能です。任意売却での売却価格は、市場価格の8～9割程度と言われています。

引き渡し時期を調整できる

競売では、買主が見つかったタイミングで強制退去を命じられます。

対して任意売却では、債権者との相談の上、引き渡しの時期を調整することができます。

余裕を持って次の住まいを探したり、引越しの準備をしたりできるのも、任意売却の大きなメリットです。

金銭的負担が少ない

競売では、引越し費用などの費用を、全て債務者自身が自己資金から捻出する必要があります。ただでさえ住宅ローンを滞納してしｊまうほどお金のない中、各種費用をまかなうのは大変です。

対して任意売却では、債権者との相談の上、売却益の一部を任意売却に伴い発生する費用の支払いに当てることができます。競売の場合と比較すると、スムーズに新生活に移行することができるのは大きなメリットでしょう。

任意売却にかかる6つの費用

すでに説明したように、任意売却では、売却益の一部を売却に伴い発生する費用の支払いに当てることができます。

では、任意売却に発生する費用にはどのようなものがあるのでしょうか。任意売却で発生する費用は、通常の売却で発生する費用と変わりません。任意売却で発生する主な費用は以下の6つです。

仲介手数料

一般的に、任意売却は不動産仲介会社に依頼します。仲介会社を通して任意売却をした場合、売却成立時に成功報酬として支払うのが仲介手数料です。仲介手数料は任意売却にかかる費用の中でも大きな割合を占めるため、どれほどの金額になるのか事前に確認しておきましょう。

仲介手数料の上限金額は、不動産の売却価格によって異なります。売却価格ごとの仲介手数料の上限は、「宅地建物取引業法 第46条」により、次のように定められています。

例えば売却価格が3,000万円の場合の仲介手数料の上限額は、以下のように計算されます。

ここで注意したいのは、法律で規定されているのは仲介手数料の”上限”であり、下限は決まっていないということです。交渉によっては値下げも可能です。ただし、仲介手数料の値下げを強引に交渉してしまうと仲介会社のモチベーションを下げてしまい、売却が長期化してしまう可能性もあるので注意しましょう。

また、仲介手数料は、仲介会社に売却を依頼した場合にのみ発生する費用であり、不動産買取会社に物件を直接売却した場合には発生しません。このように仲介会社と通さずに、不動産買取会社が物件を直接買取るサービスは、「直接買取サービス」と言われます。仲介手数料を節約するためには、すむたす売却などの直接買取サービスの利用も検討しましょう。

ローンの一括返済手数料

任意売却では、売却益のほとんどを、住宅ローンの一括返済に充てなくてはいけません。ローンを一括返済するためには、「住宅ローン一括返済手数料」がかかる場合があります。手数料は金融機関によって異なるので、契約している金融機関に問い合わせておきましょう。

抵当権抹消登録費用

任意売却に限らず不動産を売却した場合は、抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消登録は、売主自身で行うこともできます。しかし、法務局でのやりとりや重要な手続きが必要になるため、司法書士に依頼する方が一般的です。司法書士に依頼をする場合、1万円〜1万5千円ほどの費用がかかります。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書に貼る「収入印紙」に対してかかる税金です。印紙を購入し、契約書に貼ることで税金を納めたことを証明できます。印紙税の金額は売買契約に記されている不動産取引の金額によって異なります。

【印紙税早見表】

なお、軽減税額は令和4年3月31日まで適用されます（2021年7月現在）。今後、期間が変更となる可能性もあるため、売却時は国税庁のWebページで再確認することをおすすめします。

不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

印紙税は大きな費用ではないものの、必ず発生します。「このくらいの費用がかかるんだな」と頭の片隅においておきましょう。

譲渡所得税

不動産売却に伴い利益（譲渡所得）が発生した場合は、その利益（譲渡所得）に対して「譲渡所得税」という税金がかかります。譲渡所得税とは、「住民税」と「所得税」を合わせたもののことを示し、支払いは不動産を売却した翌年の確定申告を行う3月と6月に支払うことになります。

譲渡所得税は、任意売却をするタイミングが所有してからどれほどの期間が経っているのかに応じて税率が決まります。

なお、譲渡所得が発生しなければ、譲渡所得税も発生しません。

引越し費用

任意売却では自分が住んでいた不動産を売却することになるため、新しく住む家への引越しが発生します。

引越し費用には、荷物の運送費や賃貸の初期費用が含まれます。時期にはよるものの、荷物の運送費だけでも10万円ほどすることもしばしばです。「10万円くらいなら何とかなりそう」と思っていても、任意売却ではさまざまな費用がかかるうえに、売却益のほとんどは住宅ローンの返済に消えてしまうので注意が必要です。

すでに述べましたが、任意売却では売却益の一部を、売却に伴い発生した費用の支払いに当てることができます。しかし、売却に伴い発生した費用が大きくなればなるほど、残債の返済に回す金額が小さくなり、結果として任意売却後の残債の返済負担が大きくなります。

残債の返済と新居の家賃を合わせると、任意売却後の月々の負担はかなり大きくなります。自分でトラックを借りたり、なるべく多くの荷物を自家用車で運んだり、節約できる方法を探してみましょう。

任意売却後の残債を払わないとどうなる？返済義務はあるの？

この記事では、任意売却後の残債を払う必要はあるのか、払わないとどうなるのかについて解説します。

sumutasu.jp

2021.06.30

任意売却にかかる費用を節約する方法

いかがでしたでしょうか。任意売却には通常の売却と同じく、様々な費用がかかります。競売と違い、売却益の一部を売却で発生した費用の支払いに当てることができるものの、費用負担が大きくなればなるほど、任意売却後に残る残債が大きくなってしまいます。

そのため、任意売却では、売却にかかる費用をなるべく節約することが重要です。そこでオススメなのが、すむたす売却です。
すむたす売却では、仲介会社を通さずにすむたすが直接買取を行うため、仲介手数料は一切かからず、売却益を多く残すことが可能です。また、希望のタイミング（最短2日〜）での売却が可能であるため、任意売却に時間がかかりすぎ、競売になってしまう心配も少なくできます。

少しでも興味のある方は、一度査定だけでもしてみてはいかがでしょうか。
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