仲介会社を通して不動産の売却を行う場合、売主と仲介会社の間で媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、その中でも「一般媒介契約」と「専任媒介契約」のどちらを締結するかで迷う方は多くいます。
この記事では、以下の2点についてわかりやすく解説します。
- そもそも媒介契約とは何か
- 一般媒介契約と専任媒介契約の違い
媒介契約とは
不動産売却は取引金額が大きく、細かい決まりごともたくさんあります。そのため、専門知識や経験を持っていないとトラブルに発展する可能性があり、売主が自力で取引を進めるのはなかなか難しいです。
よって、基本的には不動産会社に仲介に入ってもらって取引を進めるのが一般的です。不動産会社に仲介を依頼する場合、どのように売却活動を進めてもらうのか、仲介手数料はどれくらい支払うかなど、事前に決めておくべきことはたくさんあります。これらを決定するために売主と不動産会社の間で取り交わすのが「媒介契約」です。
媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ異なる特徴を持ちます。中でもよく比較されるのが「一般媒介契約」と「専任媒介契約」です。
不動産売却をする際、「一般媒介契約」と「専任媒介契約」のどちらの媒介契約を締結するのかで迷う方は多くいます。どちらを選ぶべきなのか決断しやすくなるよう、それぞれの特徴やメリット、デメリット、どんな方に向いているのかを解説していきます。
「専属専任媒介契約」を含む、3種類の媒介契約の特徴や注意点を知りたい方には、以下の記事もオススメです。
一般媒介契約
まず始めに「一般媒介契約」について解説します。一般媒介契約では、複数の不動産会社に売却活動の依頼ができます。また、売主自身で購入希望者を見つけ個人間で直接売却をする「自己発見取引」も可能です。
3つある媒介契約の中で、最も自由度の高い契約内容であるのが一般媒介契約です。
一般媒介契約のメリット
複数の不動産会社で取引のできる一般媒介契約には、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。それぞれ見ていきましょう。
一般媒介契約の最大のメリットは、複数の不動産会社で売却活動ができる点です。多くの不動産会社で取り扱ってもらうことで、より多くの人の目に触れる可能性があります。購入希望者がたくさんいれば、より好条件で購入してくれる人に対し、売却することが可能です。また、1社に一任することによるリスク（例えば、対応が悪い場合に他を頼ることができるなど）を分散することもできます。
一般媒介契約のデメリット
一般媒介契約のデメリットとしては、複数の不動産会社が仲介していることにより、各不動産会社があまり積極的に売却活動をしてくれない可能性がある点です。どんなに積極的に売却活動をしていても、他の不動案会社で取引をしてしまったら仲介手数料を請求できないため、専任媒介契約が優先されやすいです。
また、不動産会社からの販売状況の報告をしてもらえないため、売却の状況が把握しにくい点もデメリットです。
他にも、不動産会社が売却活動をする際に提供しているハウスクローニングやハウスステージングなどのサービスを利用できないケースがほとんどです。必要な場合には別途費用がかかることを心得ておきましょう。
一般媒介契約に向いている物件
では、一般媒介契約に向いている物件とは、一体どのような物件なのでしょうか。
人気エリアや築浅の物件は、需要が高く売却活動を積極的に行わなかったとしても、購入希望者が殺到する可能性があるため一般媒介契約向きの物件と言えます。こちらから売却活動を手厚く行うプッシュ型の販売戦略がなくても購入者希望者が多数現れれば、より好条件の方と取引ができます。
一般媒介契約についてもっと詳しく知りたい方には、以下の記事がオススメです。
専任媒介契約
次に、専任媒介契約とはどのような契約内容なのでしょうか。一般媒介契約と同様に、専任媒介契約でも「自己発見取引」が可能です。一般媒介契約と大きく異なる点としては、複数の不動産会社と締結することができず、1社に売却活動を任せることになる点です。
信頼できる不動産会社と専任媒介契約を締結することができれば、不動産会社に購入希望者を探してもらいつつ、自分でも購入希望者を探せるので、効率的に売却活動を進めることができます。
専任媒介契約のメリット
1社の不動産会社でしか売却活動ができない専任媒介契約にはどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。それぞれ見ていきましょう。
専任媒介契約では、1社の不動産会社でのみ売却活動ができます。不動産会社も他の企業で取引を成立される恐れがないため、一般媒介契約に比べて積極的に売却活動をしてくれるようになるのが最大のメリットです。多少売れづらい物件であっても、熱心に購入希望者を見つけようとしてくれる可能性が高いです。また、不動産会社からの販売活動報告を2週間に1回してもらえるので、販売戦略を立てやすくなります。
専任媒介契約
デメリットとしては、売却活動を1社に一任することになるため、不動産会社選びに失敗すると売却活動が長期化したり、満足のいく価格で売却できなかったり、といったことが考えられます。売却活動を積極的に行わないような不誠実な会社であったり、担当者に十分な営業能力がなかったりした場合は、満足のいく売却ができなくなってしまうかもしれません。
また、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ろうと、物件を他の不動産会社から隠す「囲い込み」をされた場合も、売却が長引いてしまう可能性があります。
専任媒介契約に向いている物件
一般媒介契約に比べて積極的に売却活動を行ってもらえる専任媒介契約は、積極的な販売活動を要される郊外の物件や築年数の経ってしまった物件を売りたい場合に向いています。「みんなが欲しがるような物件ではないかもしれない」と感じるようであれば、専任媒介契約で積極的に売却活動を行ってもらいましょう。
専任媒介契約についてもっと詳しく知りたい方には、以下の記事がオススメです。
迷ったら専任媒介契約がおすすめ
一般媒介契約と専任媒介契約のどちらの契約を締結するか迷ってしまったら、専任媒介契約を締結することをおすすめします。専任媒介契約では、不動産会社選びがとても重要になります。しかし適切な不動産会社さえ選べてしまえば、積極的に売却活動をしてもらえるので満足のいく売却活動を実現できるでしょう。
さらに、専任媒介契約ではレインズに物件を登録することが義務付けられているため、別の不動産会社経由で購入希望者が見つかることもあります。
