住み替え時にダブルローンは使える?メリットやデメリットまとめ

マンション売却

住み替えを行う際、売却と購入のスケジュールによっては、旧居と新居のローンを二重で借りなければならないことがあります。このことを「ダブルローン」と呼びます。
この記事ではダブルローンのメリットやデメリット、注意点について、わかりやすく解説します。

すむたす買取
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ダブルローンとは

そもそもダブルローンとは何なのでしょうか。ダブルローンとは、「2つのローンを同時に契約すること」を意味します。そのため、ダブルローンは住宅ローンに限らず、車、学費など、どんなローンにも当てはまります。

では、住宅ローンのダブルローンが発生するのは、どのような場合なのでしょうか。シチュエーションとしては以下の2つが考えられます。

  • 現住居の他にセカンドハウスを購入し、そのローンを負担する場合
  • 住み替えに伴い、旧居と新居の両方の住宅ローンを一時的に負担する場合

1つ目のケースに関しては、事前に無理のない返済計画を立てた上で、ダブルローンを負担している場合が多いでしょう。一方で、2つ目のケースに関しては、住み替えのスケジュールの都合上やむを得ずダブルローンを組むことになってしまった方が多いです。

以下では、住み替えでダブルローンになってしまうケースと、回避する方法を紹介します。

住み替えでダブルローンになるケース

住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2つの進め方があり、買い先行の場合はダブルローンになりやすいです。

売り先行とは、元々住んでいた物件を売却した後に新居を購入する方法です。売り先行では、先に元々住んでいた物件を売却してから次に住む物件を探すため、住み替え先の物件を購入する前に、旧居の住宅ローンを完済することができます。そのため、新居の購入後は、新居の住宅ローンのみ負担すれば良いことになります

一方、買い先行とは、新居を先に購入した後に元々住んでいた物件を売却する方法です。住み替え時点で、元々住んでいた物件の住宅ローンを完済していれば問題ありませんが、残債が残っている場合はダブルローンとなり、旧居と新居の両方の住宅ローンを一時的に負担しなくてはいけません。

この場合、2つの住宅ローンの返済を同時に進めていくことになり、さらに固定資産税も両方の物件にかかることから、家計に大きな負担がかかります。

ダブルローンの審査は厳しい

ダブルローンの審査は、通常の住宅ローンと比べると厳しいです。ダブルローンを組む際の主な条件には以下のようなものがあります。

  • 年収に対してローン返済の割合である返済比率(一般的には30%)を、融資額が超えていないこと
  • 現在住んでいる家の住宅ローンは売却金で残債を全額返済できること
  • 全額返済できない場合には、貯金で返済できること

融資上限額は、完済の年齢が70~80歳までとして試算されることが多いです。

ダブルローンを組む際、新居の住宅ローンの借入先は旧居と同じでなくても問題ありませんが、旧居の住宅ローンの借入先にも事前に了承を得る必要があります。

ダブルローンを組むメリットとデメリットとは

ここからはダブルローンのメリットとデメリットをそれぞれ紹介していきます。

ダブルローンのメリット

審査が厳しいにも関わらず、多くの方がダブルローンを利用するのはなぜなのでしょうか。
最大のメリットは、買い先行の住み替えを実現できるため、仮住まいを用意する必要がないことです。

売り先行の場合、住んでいる物件を先に売却してしまうため、仮住まいを用意する必要があります。その場合、仮住まいを探す手間がかかる他、引っ越し代が2回かかってしまいます。
一方で、買い先行の場合、住み替え先を先に購入するため、仮住まいを探す手間や引っ越し代を節約できます。余計なことに時間も費用をかけずに新境地での生活を早めに始められるのは買い先行ならではでしょう。

ダブルローンを活用せずに買い先行での住み替えをするには、物件の引渡し日と入居日を同日にする必要が、買主の都合もある中で1日単位でスケジュールを調整するのは難しいことが多いです。

そこで役立つのがダブルローンです。

ダブルローンを組めば、旧居の引き渡し日を待たずに新居の購入を進めることができます。

さらに、ダブルローンを組んで買い先行の住み替えをした場合、旧居を空き家にした状態で売却活動をできるため、物件本来の姿を内見時にアピールできます。内見のスケジュールに合わせて掃除や片付けをする必要もないですし、仲介会社の担当者に案内を任せれば当日その場に立ち会う必要もありません。物件によっては、手間をかけずに高値売却できる可能性もあります。

ダブルローンのデメリット

上記のようなメリットがあるダブルローンですが、当然デメリットもあります。

ダブルローンの最大のデメリットは、元々住んでいた住宅が売却できるまで二重にローンの返済が続くことです。これまでよりも多くの返済額を毎月支払わなくてはいけないため、きちんと資金計画を立ててかないと家計を圧迫してしまいます。また、合わせて固定資産税も二重で負担しなくてはいけません。

買い手がどうしても見つからない場合でも、そのままの状態では賃貸に出すこともできません。元々住んでいた住宅のローンは、居住用として組まれており、第三者に貸し出して賃料を得てしまうと契約違反になってしまうためです。賃貸に出したい場合は、契約形態を変更しなくてはいけません。中には賃貸への変更を認めてくれない金融機関もあります。事前の確認を怠らないようにしましょう。

ダブルローンを利用する際の注意点とは

ダブルローンを利用する上で、覚えておかなくてはいけない注意点がいくつかあります。

まずダブルローンで融資してもらえる額は、現状組んでいる全てのローンの額を考慮した上で算出されます。そのため、どんなに収入があったとしても、住宅ローン、車のローン、学費のローンなど様々なローンを組んでいる場合には、「思っていたよりも少ない金額しか融資してもらえない」という事態もあり得ます。

さらに、住宅ローン控除はひとつしか受けられません。ダブルローンで控除額が増えると思っていると、痛い目に合うことになるので注意しましょう。

ダブルローンも仮住まいも避けたい場合はどうする?

うまく活用することで、希望通りの新居に住み替えができるようになるダブルローン。仮住まいを用意しなくて済んだり、売却スケジュールにゆとりを持てるなど様々なメリットがあります。
しかし、返済額が二重になるデメリットもあるため、経済状況を十分に把握した上でダブルローンを組むかの判断をしましょう。

今回の記事を読んで「ダブルローンは組みたくないけど、仮住まいを用意するのも避けたい」と思った方もいるのではないでしょうか。

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