マンション売却の流れとは
初めてマンションを売りたい方のために、売却の準備から売却後の税金の支払いまでの流れを順を追って紹介していきます。
- 事前準備を進める
- マンション売却査定依頼をする
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- マンション売却活動を実施する
- 決済をする
- 物件を引き渡す
- 確定申告をする
以下でそれぞれのステップについて詳しく解説します。
事前準備を進める
マンション売却において、事前準備はとても重要です。では、どのようなことを準備すれば良いのでしょうか。
マンション売却に必要な事前準備は2つです。
- マンションの売却価格の相場を調べる
- 必要書類を準備する
それぞれ詳しく解説します。
マンションの売却価格の相場を調べる
売却する前に、マンションがどれほどで売れそうなのかは知っておく必要があります。事前にどれほどの価格で売れそうなのかを知っておくだけで、次の物件を探す目安にもなります。資金計画が組みやすくなるので、必ず調べるようにしましょう。最近では、マンションのスペックを入力するだけで過去データを元に相場価格を提示してくれるシュミレーターもあるので、ぜひ活用してみてください。
シュミレーターの使い方はこちらの記事でご紹介しています。
AI査定の使い方はこちらの記事でご紹介しています。
必要書類を準備する
マンションを売却するためには、様々な資料が必要になります。揃えておきましょう。
- 登記済権利証
- 間取り図と測量図
- 固定資産税納税通知書
- 実印、印鑑証明
- 身分証明証
- 建築確認済証、検査済証
- 地積測量図、境界線確認書
- マンションの利用規約
- 固定資産税評価証明書
- 住民票
- 建築設計図書、工事記録書
- マンションの使用細則
- 耐震診断報告書
- 地盤検査報告書
- 購入時の契約書
- ローン残高証明書
- ローン返済予定表
- 銀行口座書類、通帳
必要なタイミングで揃えれば良いです。しかし、事前に何が必要なのか把握しておくだけで、あとで楽になりますよ。
マンション売却査定依頼をする
事前準備が完了したら、マンションを売却した際にどれほどの価格で売れそうかを算出する査定を受けましょう。査定価格はあくまで予想した価格なので、鵜呑みにしないよう注意しましょう。
マンション売却査定には以下の4つの方法があります。
- 不動産会社に依頼する方法
- 不動産鑑定士に依頼する方法
- シュミレーターを活用する方法
- 一括査定サイトを活用する方法
詳しくは別の記事で解説しているので、参考にしてみてください。
マンション売却査定の流れについては、こちらの記事をご覧ください。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産会社で売却活動を行うためには、「媒介契約」を結ばなくてはいけません。
媒介契約には以下の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれについて、簡単に解説します。
一般媒介契約
一般媒介契約では、複数の不動産会社で売却活動ができます。加えて、自身で買い手を探して来れるので、最も融通の効く契約方法です。多くの不動産会社で売却活動ができるため、よりたくさんの方の目に触れることができます。ただし、不動産会社は契約が取れて初めて費用が発生します。そのため、「うちで契約してもらえなかったら意味がない」とあまり力を入れてもらえない可能性もあります。一般媒介契約を結ぶ際には、不動産会社がどこまで力を入れてくれるのかの確認が必須です。
専任媒介契約
専任媒介契約では、1社の不動産会社でのみ売却活動ができます。加えて自身でも買い手を見つけて来れます。一社でのみの売却活動となるため、一般媒介契約よりも力を入れて売却活動をしてもらいやすいです。ただし、一社でのみの活動となるため、人目に触れる機会は減ってしまいます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約では自身では買い手を探せず、1社の不動産会社に全てお任せします。1社でのみの売却活動であるため、人目に触れる機会は一番少ないでしょう。しかし、責任持って売却活動してくれたり、活動状況を報告してくれたりと、サービスが手厚いです。全部任せられる不動産会社が見つけられたら専属専任媒介契約を結んでもいいかもしれませんね。
3つの媒介契約の特徴や注意点について詳しく知りたい方には、以下の記事がオススメです。
マンション売却活動を実施する
不動産会社と媒介契約が結べたら、いよいよ売却活動を開始します。売却活動は以下の3つのステップで進みます。
- 売り出し価格を決める
- 内見に対応する
- 買い手との価格交渉をする
それぞれのステップについて、簡単に解説します。
売り出し価格を決める
はじめにやるべきことは、マンションの売り出し価格の決定です。売り出し価格は高すぎても安すぎてもいけません。高すぎると、どんなに良い物件でも「自分には手が届かない」と諦められてしまったり、競合している物件に負けてしまったり、そもそもターゲットの価格と合わず見てすらもらえなかったりします。対して安すぎると自分の利益が減ってしまうのはもちろん、「事故物件なのでは？」と購入者の不安を煽りかねません。
おすすめの売り出し価格は相場よりも少しだけ高めの設定です。少し高めに設定しておくと値下げ交渉をする際に余裕が生まれます。値下げ交渉は買い手としても好印象です。自身も納得のいく価格で売却しやすくなりますよ。
売り出し価格の決め方について詳しく知りたい方には、以下の記事がオススメです。
内見に対応する
マンション売却活動をするのに避けては通れない内見。内見では、写真では伝わりにくいマンションのイメージを買い手に与えられます。
内見では「写真よりも良かった！」と感じてもらうこともありますが、「ここは写真では気づかなかった」と悪い印象を与えてしまうことも。しかし、悪い部分を隠してしまうと売却後に発見された際にトラブルに発展してしまうこともあります。すると、契約不適合責任を問われ賠償金を要求される可能性があります。都合の悪い箇所を隠すのはやめましょう。
逆に印象を良くするためにも、マンションが一番良く見える時間帯になるよう心がけましょう。日差しが良く入るのであれば日中にしてもらうなど、工夫しましょう。
内見対応のコツについて詳しく知りたい方には、以下の記事がオススメです。
買い手との価格交渉をする
マンション売却では、買い手から「値引き交渉」されるのが一般的です。不動産会社を通しての交渉がほとんどではあるものの、直接相談されるケースも稀にあります。知識がないのに値引き交渉に応じてしまうと、のちにトラブルになることもあります。必ず不動産会社と相談のうえ決めるようにしましょう。
また、値引きは2回〜3回ほど繰り返されることを想定しましょう。いきなり限界まで値下げせず、3回目くらいにちょうど良い値下げができるようなスケジュールで行いましょう。
それでも売却活動が難航する場合は、こちらの記事をご参照ください。
決済をする
売買契約が成立したら、いよいよ決済が行われます。入金される口座が正しいかどうか、入念に確認しましょう。
物件を引き渡す
決済が済んだらマンションの引き渡しをしなくてはいけません。このタイミングで鍵も引き渡しとなります。マンションの引き渡しの段取りは、基本的に不動産会社が取り持ってくれます。指示に従いましょう。
家電や家具を置いて行く契約でない限りは、マンション内は空の状態にしてから出て行くようにしましょう。買取業者に引き取ってもらうにしても、引き渡しの前には済ませておいてください。どうしてもスケジュールが合わなかったり、どうして良いかわからなかったりしたら、不動産会社に事前に確認しておけると良いですね。
確定申告をする
マンションを売却すると収入得ることになります。どんな形であれ、収入を得ると所得税が発生します。マンションに限らず不動産を売却した際には、所得税と住民税を総称して「譲渡所得税」という税金の支払いが義務付けられます。
「譲渡所得税」とは、譲渡所得に対してかかる税金です。譲渡所得とは、マンションが売れた売却価格から、売却活動にかかった費用、譲渡にかかった税金や費用、マンションを取得した際にかかった費用を差し引いた額になります。
譲渡所得税とは言っても、その内訳は「所得税」と「住民税」です。所得税は売却した翌年3月の確定申告のタイミングに、住民税は確定申告後の6月に支払います。売却から日数が経過してしまいますが、忘れないよう注意しましょう。
その他、マンションの売却活動全般について、こちらの記事で紹介していますのでぜひチェックしてみてくださいね。
まずはマンション売却査定から始めてみましょう
初めてマンションを売ろうと思っている方に向けて、売却の流れを紹介していきました。マンションを売却するためには、ただ売るだけではなく、たくさんの準備が必要になります。すべて重要な工程なので、漏れがないようひとつひとつ丁寧に片付けていきましょう。
マンション売却ではじめにやるべき査定は、満足のいく売却をするのにもかなり重要なステップです。
「すむたす買取」ではAI技術と不動産専門家の知識を元に査定価格を最短1時間で提示します。なぜその査定価格になるのかについても詳しく説明するので安心して売却活動が開始できます。マンションを売ろうと思っている方は、ぜひ活用してみてください。
この記事の監修：佐々木 研斗不動産売却アドバイザー。立教大学卒、三井不動産リアルティに新卒入社、19年にすむたすに参画。
保有資格：宅地建物取引士
