マンション売却時の契約不適合責任とは？回避する方法も解説

【この記事で分かること】

契約不適合責任の内容と行使可能な期間
契約不適合責任を回避する方法

契約不適合責任を回避できるサービス
マンション売却における契約不適合責任とは
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い
契約不適合責任の範囲や期限は制限できる？
契約不適合責任を回避する方法

契約不適合責任を回避できるサービス

売却後に契約不適合責任を問われてしまうと、売主は損害賠償や売買契約の取り消しを命じられる可能性があります。特に築年数の古いマンションを売却したい方にとっては、不安な要素の一つです。

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マンション売却における契約不適合責任とは

契約不適合責任は、2020年４月1日に施行された改正民法で、瑕疵担保責任に置き換わる形で登場した概念です。

契約不適合責任とは、契約により引き渡された目的物が、種類や品質、数量に関して契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

マンション売却においては、どのような契約不適合が考えられるのでしょうか。

種類についての契約不適合は考えづらいでしょう。また、「2物件の売買契約を締結したのに、1物件しか引き渡されなかった」のような数量についての契約不適合も、あまり考えられません。

マンション売却における契約不適合は、主に「品質」に関するものです。例えば、次のような契約不適合が考えられます。

マンション売却における契約不適合

設備（室外機、温水機など）の故障
給排水管の詰まり
壁や床の傷

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

契約不適合責任は、瑕疵担保責任と比べてどのような違いがあるのでしょうか。

責任が発生する対象

まず、契約不適当責任と瑕疵担保責任では、責任が発生する対象が異なります。

改正前の民法では、取引の対象となる目的物が本来持っているべき性質や品質がかけていることを「瑕疵（かし）」と呼んでいました。特に、売買契約時に見つかっておらず、売買契約後に発見された瑕疵（かし）は「隠れた瑕疵（かし）」とされていました。

瑕疵担保責任は、この「隠れた瑕疵（かし）」に対して負う責任と定められており、売買契約時にすでに明らかになっていた「瑕疵（かし）」については問われない責任でした。例えば、マンションを売却する際に壁のひび割れなどの瑕疵（かし）があっても、事前に売主から買主に対して説明がなされていれば、瑕疵担保責任は問われなかったのです。

一方で、契約不適合責任は、契約不適合が売買契約時点で明らかだったか否かに関わらず発生します。「隠れた瑕疵（かし）があったか、なかったか」ではなく、「契約内容に合っているか、合っていないか」で責任が発生するかが決まるのです。

改正前の民法では、隠れた瑕疵かどうかを証明することが難しく、瑕疵担保責任を追求できないケースがよく見られていました。このような状況を改善し、買主の権利を保護するために、契約不適合責任の考え方が導入されたのです。

買主が売主に請求できる権利

契約不適当責任では、買主が売主に請求できる権利も、瑕疵担保責任と比べて多く定められています。

瑕疵担保責任では、買主は売主に対して以下の2つの権利を持つとされていました。

瑕疵担保責任における買主の権利

損害賠償請求権
契約の解除権

一方で、契約不適合責任では、買主は売主に対して、次の4つの権利を持つとされています。

契約不適合責任における買主の権利

追完請求権
代金減額請求権
損害賠償請求権
契約の解除権

追完請求権とは、売主に対して契約に適合していない部分の追完を求める権利のことです。例えば、給排水管に詰まりが見られた場合は、詰まりの解消や給排水管の交換を要求できます。

代金減額請求権とは、期間内に契約不適合に対する追完がなされなかった場合に、契約不適合の内容に相当する分の代金の減額を求める権利です。例えば、給排水管に詰まりが見られた場合は、詰まりの解消や給排水管の交換にかかる費用を売主に請求することができます。

買主の権利行使期間

瑕疵担保責任と契約不適合責任では、買主の権利行使期間も異なります。

瑕疵担保責任では、買主が隠れた瑕疵（かし）の存在を知ったときから1年以内に権利を行使する必要がありました。一方で、契約不適合責任では、次のように定められています。

契約不適合の対象	期間の定め
種類や品質の契約不適合	契約不適合の存在を知った1年以内に通知
数量の契約不適合	期間の制限なし

しかし、個人売主の場合、民法による契約不適合責任を負う期間が長すぎるため、多くのケースでは別途特約を設けて契約不適合責任の期間を約3ヶ月程度に短縮しています。

また、種類や品質の契約不適合の場合も、次のいずれかに該当する場合は期間の制限を受けません。

売主が引渡し時に不具合を認識していた場合
売主が重大な過失によって不具合を見過ごしていた場合

ただし、次のいずれかに該当した場合は、買い手の請求権が失効します。

買主が、不具合を知り請求権を認識してから5年の間に権利行使をしない場合
買主が、請求権の発生時から10年の間に権利行使をしない場合

契約不適合責任の範囲や期限は制限できる？

ここまで解説してきたように、契約不適合責任では売主に重い責任が課されます。

一方でマンションなどの不動産の場合は、築年数が古く、何かしらの不具合が発生する可能性が高い取引を行うことも多いです。築古物件を売却する場合も、売主は民法の規定通りの契約不適合責任を完全に追わなければいけないのでしょうか。

結論からいえば、契約不適合責任は任意規定であり、売主と買主が互いに合意していれば、売買契約の特約などによって契約不適合責任を制限することができます。マンション売却では、契約不適合責任の期間は3ヶ月に限定されるのが一般的で、範囲も制限されることが多いです。

契約不適合責任を回避する方法

売主ができること

契約不適合責任を回避するために、売主ができることは主に以下の4つです。

マンションの不備や不具合について事前に担当者に伝える
物件売買時に不動産会社が作成する「物件状況報告書」を詳細に記入する
マンションの設備の有無や不具合について説明する「付帯設備票」を売買契約書に添付する
事前にホームインスペクションを行い、証明書を取得済みの物件として販売する

売買契約時に「物件状況報告書」や「付帯設備票」にマンションの状況や不備を漏れなく記入しましょう。設備の故障から近隣環境による騒音等まで買主に説明し、契約不適合責任を問われないようにすることが重要です。

ホームインスペクションは義務ではなく、費用も約4.5～6.5万円程度必要ですが、専門家が住宅のコンディションを調査し、報告してくれるため、トラブルを避けるための安心材料となります。

買主ができること

契約不適合責任を回避するために、買主ができることは主に以下の２つです。

契約不適合責任の内容や通知できる期間を相談しておく
ホームインスペクションを実施する

住んでからわかった不備や設備の故障などがもしあった場合に、売主に対応してもらえる期間を決めておくと安心です。不動産会社の担当者を通して交渉しておきましょう。

また、ホームインスペクションは売主の了承が得られれば、買主側でも実施することが可能です。費用がかかるため、実施していない住宅も多いのが現状です。中古物件で築年数が気になる場合などは実施するのも良いでしょう。

既存住宅売買瑕疵（かし）保険に加入する

既存住宅売買瑕疵（かし）保険とは、住宅の調査と補償がセットになった保険です。申し込みは売主・買主どちらでも可能です。

既存住宅瑕疵保険に加入する際には、国土交通省が指定した保険法人による住宅検査（ホームインスペクション）に合格する必要があります。

この保険に加入することで、もし後日中古住宅の欠陥が見つかった場合でも、建物構造の構造耐力上、主要な部分および雨水の侵入を防止する部分（壁、床、屋根など）に対して、最長5年の保険期間で最大1,000万円までの支払い限度額が適用されます。申し込みから検査、そして保険証の発行までの手続きは、売買契約から引き渡しまでの間に完了させる必要があるので注意が必要です。