マンション売却における「契約不適合責任」とは
契約不適合責任は、2020年４月1日に施行された改正民法で、瑕疵担保責任に置き換わる形で登場した概念です。
契約不適合責任とは、契約により引き渡された目的物が、種類や品質、数量に関して契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
マンション売却においては、どのような契約不適合が考えられるのでしょうか。
種類についての契約不適合は考えづらいでしょう。また、「2物件の売買契約を締結したのに、1物件しか引き渡されなかった」のような数量についての契約不適合も、あまり考えられません。
マンション売却における契約不適合は、主に「品質」に関するものです。例えば、次のような契約不適合が考えられます。
- 設備（室外機、温水機など）の故障
- 給排水管の詰まり
- 壁や床の傷
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い
契約不適合責任は、瑕疵担保責任と比べてどのような違いがあるのでしょうか。
責任が発生する対象
まず、契約不適当責任と瑕疵担保責任では、責任が発生する対象が異なります。
改正前の民法では、取引の対象となる目的物が本来持っているべき性質や品質がかけていることを「瑕疵（かし）」と呼んでいました。特に、売買契約時に見つかっておらず、売買契約後に発見された瑕疵（かし）は「隠れた瑕疵（かし）」とされていました。
瑕疵担保責任は、この「隠れた瑕疵（かし）」に対して負う責任と定められており、売買契約時にすでに明らかになっていた「瑕疵（かし）」については問われない責任でした。例えば、マンションを売却する際に壁のひび割れなどの瑕疵（かし）があっても、事前に売主から買主に対して説明がなされていれば、瑕疵担保責任は問われなかったのです。
一方で、契約不適合責任は、契約不適合が売買契約時点で明らかだったか否かに関わらず発生します。「隠れた瑕疵（かし）があったか、なかったか」ではなく、「契約内容に合っているか、合っていないか」で責任が発生するかが決まるのです。
改正前の民法では、隠れた瑕疵かどうかを証明することが難しく、瑕疵担保責任を追求できないケースがよく見られていました。このような状況を改善し、買主の権利を保護するために、契約不適合責任の考え方が導入されたのです。
買主が売主に請求できる権利
契約不適当責任では、買主が売主に請求できる権利も、瑕疵担保責任と比べて多く定められています。
瑕疵担保責任では、買主は売主に対して以下の2つの権利を持つとされていました。
- 損害賠償請求権
- 契約の解除権
一方で、契約不適合責任では、買主は売主に対して、次の4つの権利を持つとされています。
- 追完請求権
- 代金減額請求権
- 損害賠償請求権
- 契約の解除権
追完請求権とは、売主に対して契約に適合していない部分の追完を求める権利のことです。例えば、給排水管に詰まりが見られた場合は、詰まりの解消や給排水管の交換を要求できます。
代金減額請求権とは、期間内に契約不適合に対する追完がなされなかった場合に、契約不適合の内容に相当する分の代金の減額を求める権利です。例えば、給排水管に詰まりが見られた場合は、詰まりの解消や給排水管の交換にかかる費用を売主に請求することができます。
買主の権利行使期間
瑕疵担保責任と契約不適合責任では、買主の権利行使期間も異なります。
瑕疵担保責任では、買主が隠れた瑕疵（かし）の存在を知ったときから1年以内に権利を行使する必要がありました。一方で、契約不適合責任では、次のように定められています。
| 契約不適合の対象 | 期間の定め |
|---|---|
| 種類や品質の契約不適合 | 契約不適合の存在を知った1年以内に通知 |
| 数量の契約不適合 | 期間の制限なし |
また、種類や品質の契約不適合の場合も、次のいずれかに該当する場合は期間の制限を受けません。
- 売主が引渡し時に不具合を認識していた場合
- 売主が重大な過失によって不具合を見過ごしていた場合
ただし、次のいずれかに該当した場合は、買い手の請求権が失効します。
- 買主が、不具合を知り請求権を認識してから5年の間に権利行使をしない場合
- 買主が、請求権の発生時から10年の間に権利行使をしない場合
契約不適合責任の範囲や期限は制限できる？
ここまで解説してきたように、契約不適合責任では売主に重い責任が課されます。
一方でマンションなどの不動産の場合は、築年数が古く、何かしらの不具合が発生する可能性が高い取引を行うことも多いです。築古物件を売却する場合も、売主は民法の規定通りの契約不適合責任を完全に追わなければいけないのでしょうか。
結論からいえば、契約不適合責任は任意規定であり、売主と買主が互いに合意していれば、売買契約の特約などによって契約不適合責任を制限することができます。マンション売却では、契約不適合責任の期間は3ヶ月に限定されるのが一般的で、範囲も制限されることが多いです。
契約不適合責任を回避する方法
売主にとって負担が重い契約不適合責任。売買契約時の特約で内容を制限できることはすでに説明しましたが、実は内容を制限するだけでなく、そもそも契約不適合責任を負わなくてすむ方法もあります。それはマンション買取です。
マンション買取とは、マンションを不動産買取会社に売却する方法です。買取会社は、買い取ったマンションをリフォームにより価値を高めた後に再販することによって収益を上げます。
マンション買取は、リフォームを前提としているため傷や不具合がある場合でもスムーズな売却が可能であり、売主の契約不適合責任も免除されることが一般的です。築古などで状態の悪いマンションを売却する際は、買取を検討してみることをオススメします。
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