中古マンションの値下がりと築年数の関係とは?判断基準を徹底解説!

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すむたす買取
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中古マンションの値下がりは築何年で止まる?

中古マンションの値下がりは築30年ほどまで続き、そこからは価格の下落が落ち着きます。築年数の中でも11年から15年にかけては緩やかに値下がりしていくものの、築1年から10年、16年から29年は急激な値下がりをしています。

中古マンションを購入する方からすると、少しでも築年数が経っていると1年しか変わらない物件でも安く手に入れることができて都合が良いですよね。しかし、中古マンションを売却したい方にとっては、数ヶ月でも売却活動期間が伸びてしまうと築年数が1年長く経ったことになってしまい急激に売却価格が値下がりしてしまうため、ゆっくり売却活動もしていられません。

10年で中古マンション市場が激変した

最近では築30年の中古マンションになると、やっと値下がりが落ち着きます。しかし、10年前までは築30年というともう誰も購入しない物件と言われるほどでした。その理由は、不動産市場における中古マンションの数がここ数年で大幅に増加しているからです。

10年前の中古マンション市場では、築15年までの物件が市場の半数を占めていました。それに対して現在では、築30年以上のマンションが半数を占めています。古いマンションは、価格を下げてでも売りたいと売主の方は思うため、市場全体の売却価格が低い方へと引っ張られてしまいます。その結果、築30年を値下がりの最終地点とするように変わってきました。

値下がりだけじゃない、築年数を気にした方が良いわけ

中古マンションを売却したいのであれば、「築年数」には敏感でいることをおすすめします。中古マンションの購入希望者は、値下がりの他にも3つのポイントをチェックするために築年数をチェックしています。

住宅ローン控除が適応できる築25年の物件、耐震基準が変わった1981年以降の物件、大規模修繕の行われる12周年の物件の3つです。それぞれなぜチェックされそうなのかを解説します。

住宅ローン控除は築25年が目安

住宅ローン控除は、新築の物件だけでなく中古の物件でも利用できます。ただし、1点気にしないといけないのが「マンションなどの耐火建築物の建物の場合、建築された日から取得日までの期間が25年以下であること」が条件としてあります。マンションを取得するのが2021年だとすると、1996年よりも後に建築されたマンションであれば住宅ローン控除の対象になります。

築年数が25年以上の中古マンションであったとしても、新耐震基準に適していることが耐震基準適合証明書などで証明できれば、住宅ローン控除を受けられます。それでも、築年数は判断材料のひとつとして見られていることは念頭に入れておきましょう。

建築基準法が変わった1981年からの物件

防災上、いつマンションが建てられたのかも重要な判断材料となります。1981年に建築基準法の大改正があり、これ以降に建築された物件の耐震基準は「新耐震基準」に基づいて建てられています。

しかし、それよりも前に建てられたマンションは「旧耐震基準」に基づいて建てられているため、今売却しようとすると大幅な値下がりをしてしまうことを覚えておきましょう。

大規模修繕は12年に一回が目安

中古マンションでは、建築物全体で目安ではありますが12年に1回大規模修繕が行われます。修繕後のマンションは外装が修理されたり、共有部分が綺麗になったりするため、購入希望者からの受けが良いです。
「自分のマンションは12年目で修繕がなかった」という方は、自分のマンションが修繕のタイミングで売却するともしかしたら早期売却が見込めるかもしれませんよ。

中古マンションが注目されている理由とは?

中古マンションが注目されているのは、値下がりしていて安く買えるからと言うのはもちろん、その裏側にはもうひとつ大きな理由があります。中古マンションが増えてきていて、より低価格で駅近の憧れのエリアでの暮らしに手が届きやすくなりました。そこで、中古マンションを購入して内装を自分好みにリフォームやリノベーションをする人が増えています。

リフォームやリノベーションをすれば、値下がりしていたマンションの資産価値を高めることができるため、売却する際にもアピールポイントになります。より自分の生活にフィットした家で暮らしたい、中古マンションの方が好条件の立地に住めるなどの理由から、値下がりしている中古マンションは今から家を持ちたい方から注目を浴びているのです。

あまりにも値下がりした中古マンションは「買取」が良い

リフォームやリノベーションをしたい方にとって、マンションは新築である必要がありません。そのため、比較的価格帯の低い中古マンションが好まれる傾向にあります。

しかし、築30年以上の値下がりしきってしまった中古マンションは個人への売却ではなかなか買い手が見つからないこともあります。リノベーションでは内装は新しくできるものの、外装や共有部分については何もできません。そのため、個人に好まれる物件とは言えません。さらに、古すぎる中古マンションは耐震が今の基準を満たしていない可能性もあります。

古すぎて買い手の見つからなさそうな物件は、個人を相手に売却する「仲介」ではなく不動産会社や業者に直接「買取」してもらう選択肢を考えてみても良いかもしれません。売却活動をするのにも費用はかかります。

それに対して買取では、売主が負担しなくてはいけない費用は売却の手続きで発生するもの以外はありません。買取では売却価格は一般の個人に売却する「仲介」に比べれば低くなってしまうものの、確実に短期間で現金化できます。値下がりで高い売却価格で中古マンションが売れないのに売却活動費用は支払わなければいけないよりは、少し低価格でも確実に売れる買取の方が良いでしょう。

まずは中古マンションの価値を知ろう

10年前は築15年ほどが中古マンションの値下がりのピークとされていました。しかし、近年では不動産市場における古い中古マンションが増加傾向にあることから、築30年ほどが値下がりのピークになりました。中古マンションの値下がりのピークが15年も伸びた最大の理由は、不動産市場における築古の物件の割合が増え、市場の半数以上が築30年の物件と言われています。

自分の思い描く暮らしを実現するためのリフォームやリノベーションが注目されている昨今、初期費用を抑えるために新築よりも中古のマンションを好む層が増えてきています。条件や築年数によっては高額売却が見込めるので、自分のマンションの価値は常に把握しておくことをおすすめします。

中古マンションの価値を知りたいのであれば、まずは不動産査定でどれほどの価格で売れそうなのかを算出してもらいましょう。不動産査定は基本的に複数の不動産会社に依頼するのが好ましいですが、忙しかったり、現金化を急いでいたりすると、それも難しいです。

そんなときは「すむたす買取」での査定がおすすめです。すむたす買取では、最短1時間で独自のAI技術が実際の売却価格に近い査定価格を算出してくれます。さらに、最短2日で現金化できるので、スピーディーな取引ができるのが特徴です。中古マンションがいくらほど売れるのか興味のある方は一度査定してみてはいかがでしょうか。

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