【この記事で分かること】
- マンションを売却したときに住民税は発生するのか
- 発生する場合の具体的な金額はどれくらいか
- どのような控除や特例が使えるか
住民税とは
マンション売却と住民税の関係性についてお伝えする前に、まずは住民税とは何なのかを理解しましょう。
住民税は地方税の一種です。都道府県が課税する道府県民税（東京都の場合は都民税）と、市区町村が課税する市町村民税（区市町村民税）を総称して住民税と呼びます。住民税は、地方自治体が提供する教育、救急、福祉などの公共サービスをまかなうための資金に充てられます。
個人で支払わなくてはいけない住民税の税率は次の通りです。
・区市町村民税＝6％
・道府県民税・都民税＝4％
住民税の合計は10％となり、原則として地域ごとの差はありません。この税率は「所得割」という住民税の課税対象となる所得金額（課税所得）に対する課税の割合です。課税所得が100万円の場合、区市町村民税は6万円、道府県民税・都民税が4万円となります。
住民税は、地方自治体が納税額を計算したうえで納税者に6月頃に通知し、課税してもらう仕組みです。6月、8月、10月、1月の計4回に分けての課税をされます。
仮に滞納してしまうと、本来の住民税額とは別に延滞金が発生します。納税が遅れてしまうと、まずは区市町村より督促状が届きます。督促状が届いてしまったら、落ち着いて区市町村の窓口に連絡しその後の対応について聞きましょう。
督促状が届いてもなお、住民税の支払いをしないでいると、電話にて納税の催告をされたり、催告書が届いたりします。ほかにも、財産を差し押さえられることもあります。
納付ができない場合や特別な事情がある場合は、地域の納税課に相談しましょう。猶予期間をもらえたり、分納が認められたりすることもあります。何も連絡せずに延滞してしまうことは避けましょう。
どの場合に住民税が発生するのか
マンション売却により住民税の納税額は、ケースにより異なります。しかし、ここで理解しておきたいのはマンションを売却したからといって、必ずしも住民税を納税する必要はないということです。
マンションを売却した際に、住民税の課税対象となる課税所得は、マンションの売却価格ではありません。あくまでマンションを売却した際に得られた「譲渡所得」に対して、住民税が課税されます。
そのため、マンションの取得価格が売却価格よりも高かった場合には、「利益が出ていない」とういう扱いになり、住民税は非課税となります。あくまでマンション売却によって出た利益に対して課税されることを理解しておきましょう。
反対に、マンションが所得時よりも高い価格で売れた場合は、課税対象となります。マンションを売却する際、「なるべく高く売りたい！」と思う方は多いですが、その分税金が発生する可能性があることを覚えておきましょう。
住民税の計算方法
住民税の額を算出するためには譲渡所得を求めなくてはいけません。譲渡所得にかかる住民税は「マンションをどれくらいの期間保有していたか」によって短期と長期に区分され、それぞれ異なる税率が適用されます。この章では、詳しい税金の計算方法について解説します。
短期譲渡所得の場合
マンションを所有していた期間が5年以内であれば、「短期譲渡所得」とみなされます。
短期譲渡所得だった場合の税率は以下の通りです。
長期譲渡所得の場合
短期譲渡所得に対して、マンション売却をする物件を5年以上所有していた場合、「長期譲渡所得」となります。長期譲渡所得だった場合の税率は以下の通りです。
長期譲渡所得のほうがお得なのか？
このように、譲渡所得税である所得税や住民税は、マンションを所有していた期間によって税率が大きく異なります。税率だけを見ると、長期譲渡所得税の方が20％程度低く設定されています。節税したい方にとっては、5年以上保有したほうが魅力的に感じるかもしれません。
しかし、長くマンションを所有しているということは、その分マンションが経年劣化し、価値も落ちてきてしまうということです。築年数が古くなるほど、マンションの価値は下がり、売却価格も低下してしまいます。
マンションの価値の下がり幅と、短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率をかけた際の税額、どちらの方が結果的に得をするのかを考慮したうえで、いつ頃にマンションを売却するべきか考えてみましょう。
売却時に利用できる控除
せっかくマンションを売却して利益が出たというのに、住民税だけで多額の税金を支払わなくてはいけないとなると、損をした気分になってしまいます。
しかし、条件さえ満たせば納税額を控除できる場合があります。ここでは３つの特例と満たすべき要件について解説します。
3,000万円特別控除の特例
売却したマンションが住居用の物件であり、自分が実際に住んでいた場合には、特例が適用されて譲渡所得から3,000万円の控除が受けられます。この特例を利用すれば、マイホームであるマンションを売却する場合であれば、譲渡所得が3,000万円を超えなければ所得税、住民税、復興特別所得税などの譲渡所得税は課税されません。
また、この特例を受けるためには「居住の有無以外」にも、以下の条件を満たす必要があります。
軽減税率の特例
売却したマンションの所有期間が10年を超えていて、なおかつ条件を満たした場合には、譲渡所得の6,000万円以下の部分に対して軽減税率が適用され税負担額を軽減できます。これを「軽減税率の特例」と呼びます。なお6,000万円を超える部分に関しては、通常の長期譲渡所得に対する税率が課税されます。
軽減税率の特例を適用するためには、次の要件をすべて満たしている必要があります。
買い替えの特例
「特定の居住用財産の買換えの特例」とは、マンションの譲渡所得にかかる税額を、買い替えたマイホームを売却するときまでに繰り越せる特例です。
この特例は文字通り、マンションの買い替えをする場合のみ使用できるものです。課税額自体を減らすことはできませんが、課税のタイミングを先送りにすることができます。また、住み替え先の新居に住み続けていれば課税されることはありません。そのため、「納税時期を先へづらしたい」「買い替え時の納税資金が不足している」「新居を売却、または譲渡する予定がない」という方にとってはうれしい制度です。
しかし、住み替え先の新居を売却した際は「以前に住んでいた家＋新居」の2回分の譲渡所得に対して課税されることになります。かなり高額な税負担が一気にかかることになるため、利用には慎重になるべきでしょう。
「特定の居住用財産の買換えの特例」を適用するための条件は次の通りです。
マンション売却のその他の費用
マンションの譲渡所得を計算するためには、売却にかかった諸経費も把握している必要があります。一般的な売却活動にかかる費用は以下の通りです。
仲介手数料
「仲介手数料」は、不動産売却時に不動産会社を介して取引を行った場合、取引の成功報酬として不動産会社に支払うお金です。
仲介手数料の金額は売却金額に応じて上限金額が決まっています。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格×5%＋消費税 |
| 200万円超かつ400万円以下 | 売却価格×4%＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売却価格×3%＋6万円＋消費税 |
例えば3,000万円で売れたマンションなら、「（3,000万円 × 3% + 6万円）×1.1 = 105.6万円」の仲介手数料を支払うことになります。
なお、ここで示した利率はあくまで法律が定める上限金額であり、実際の利率は不動産業者によって異なります。
値引き交渉に応じてくれる不動産会社は少ないですが、仲介手数料が半額や無料の会社も中には存在します。サービス内容と比較しながら、不動産会社をいくつか見て回るといいでしょう。
ローンの一括返済
不動産の売却をする際に必ず済ませなければならないのが、住宅ローンの残債務の返済です。
次に説明する抵当権の抹消の条件として、ローンの全額返済が完了していることが条件にもなっているためです。基本的に、住宅ローンを完済しないと、不動産の売却はできないものと心得ておきましょう。そのため、売却時点で残債が残っている場合は、繰上げ返済の制度を利用して、一括返済をする必要があります。
金融機関によっては繰上げ返済に際して、手数料がかかる場合があり、これも売却活動の諸経費に含まれることになります。
抵当権抹消登録費用
抵当権とは、その資産を「担保」として利用する際に必要になる権利のことで、登録が必要になります。この登録がないと、「資産を担保として融資を受ける」などの権利が引き継がれなくなってしまうため、不動産売却時には登録されている抵当権の抹消登録をしなければなりません。
抵当権の抹消するには法的な手続きが必要で、多くの場合は行政書士に手続きを依頼します。この依頼費用（1万〜1万5,000円程度）が諸経費となります。この作業を自分でも行うことも可能ですが、法律の知識を求められる重要な作業であるため、プロにお任せしておくことをおすすめします。
印紙税
「印紙税」は、不動産売却時に作成される契約書に貼る「印紙」にかかる税金です。
印紙を貼ることで税金を納めたと証明することになります。再利用ができないよう、コピーしたものを貼り付けることはできません。通例として、費用は売り手と買い手の両者で平等に負担するものとされています。
金額は不動産売買の契約書に記載のある金額に応じて変わります。契約書の記載のある金額が1万円以下の場合と金額の記されていないものに関しては非課税となりますが、最安値で200円、最も高額なもので48万円ほどです。こちらは値引きや節税の方法がないため、確実にかかる費用と認知しておきましょう。
マンション売却なら「すむたす」
今回の記事では住民税と不動産売却の関係性とその特例について紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。
住民税が不動産の売却金額や保有期間によって変わるため、売却活動を行う際は意識しておいた方が良い情報かもしれませんね。本記事で紹介したポイントを参考にご自身の今後の売却活動に臨んでみてください。
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また、売却のタイミングも希望に合わせて自由に調整可能（最短2日〜）なので、少しでも興味のある方は、一度査定だけでもしてみてはいかがでしょうか。
電話番号や氏名などの個人情報の入力は不要なので、「まずはいくらで売れるかだけ知りたい」という方も安心して利用できます。
