家を売却する際の3種類の査定方法
家を売却する際に必ず行う必要のある「売却査定」。売却査定とは、家を売る前に不動産会社に自己所有の家やマンションがいくらで売却できそうかを予測してもらうサービスです。売却査定で提示される価格は、過去の取引履歴や不動産の市場価格を考慮し、算出されます。そのため査定をしてもらうことで、家のおよその売却価格を知り、その後の資金計画が立てやすくなります。
売却査定は、家の種類によって算出方法が異なります。大きく「原価法」、「収益還元法」、「取引事例比較法」の3つの方法に分類できます。
それぞれについて解説します。
マンションの査定に関して網羅的に知りたい方は、こちらの記事も合わせてご覧ください。
原価法
「原価法」とは、戸建の家を査定する際によく用いられる方法です。
原価法を用いる際には、まず現在建っている家を一度取り壊し、再び同じ建物を建築することを仮定します。このとき、再度同じ建物を建築するために必要になる費用のことを「再調達価格」と言います。再調達価格から家が実際に劣化している分の額を差し引くことを減価修正と呼び、減価修正をしたのちに算出された額を査定額とするのが原価法です。
収益還元法
対象の家やマンションが、将来的にどれほどの収益を出せそうなのかを計算するのが「収益還元法」です。収益還元法は主に投資用の不動産に用いられます。査定する家の収益力が強ければ査定額も高くなり、収益力が弱ければ査定額も自ずと低くなってしまいます。自身で暮らすための不動産に対しては収益力を求めることができません。そのため、収益還元法を用いて査定価格を算出するのは投資用の不動産のみと考えて良いでしょう。
取引事例比較法
マンションを査定する際に多く用いられるのは「取引事例比較法」です。取引事例比較法では、その名の通り、取引の事例を比較することで査定価格を算出します。数ある過去の不動産取引データの中から、類似している地域や家（マンション）のスペックの取引事例を元に適切な査定価格を算出するため、大まかになりがちですが、自力でも相場を求めやすい査定方法であると言えます。
家の査定前に確認するべきこと
初めて家やマンションを売る場合、わからないことだらけで何から手をつけていいか不安になるのではないでしょうか。少しでも安心して取り組めるよう、家の査定をしてもらう前に確認しておくべきポイントを押さえておきましょう。査定をする前に済ませておくと、その後の流れがスムーズになるであろうポイントを4つ紹介していきます。
住宅ローンの確認
査定をする前に必ず確認しなくてはいけないのが、住宅ローンの残債です。住宅ローンの残債がある場合は、家を売却した際に出た利益でローンが完済できるかどうかを知っておく必要があります。売却して獲得した利益では完済できない場合、通常の方法で家が売れないケースもあります。
そもそも一般的な売却方法で家が売れるのかを確認するためにも、住宅ローンがどれほど残っているのかは把握しておきましょう。査定後に住宅ローンの残債と見比べて、売却ができるか確認することをおすすめします。あまりにも住宅ローンの残債が査定額を上回るようであれば、任意売却が必要になることもあるので、不動産会社に次の一手について相談してみましょう。
必要書類の有無
家の売却査定をすると言っても、不動産会社に「査定をしてほしい」と伝えただけでは査定してもらえません。家の査定をする際には、戸建やマンション関係なくいくつか書類の提出が必要になります。
戸建とマンション、共通して必要な書類は以下の通りです。
- 身分証（運転免許証・パスポートなど）
- 実印/印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
- 住民票（3ヶ月以内のもの）
- 登記済証
- 土地測量図
- 境界確認書
- 固定資産税通知書（最新のもの）
- 固定資産税評価証明書(最新のもの)
戸建で必要な書類は以下の通りです。
- 建築確認済証
- 検査済証
- 建築設計図書
- 工事記録書
マンションで必要な書類は以下の通りです。
- マンション管理規約
- マンション使用細則
- マンション維持管理費明細
- 耐震診断報告書
- アスベスト使用調査報告書
売却の時期や目標金額
査定をしてもらう前に、どの時期にどれほどの価格で売却したいのか考えておくようにしましょう。不動産の市場価値は、売却時期によって大きく異なります。後々売りたいと考えていて、現在の査定価格を出してもらったとしても、いざ売却する際に同じ価格で売れるとは限りません。
また、住宅ローンの残債に合わせてどれほどの価格で売却したいのか目標価格を定めることで、値下げ交渉を受ける際の目安にもなります。家を売却すると大きな金額が動くので、詳細まで計画を立てておくことをおすすめします。
修繕履歴
戸建の場合には、シロアリ防止、リフォーム、リノベーション、外壁工事などの修繕履歴をまとめておくようにしましょう。修繕履歴を施していることは査定時にプラスに働きます。アピールポイントにもなり得るので、些細なことでもリストアップしておくと査定時に便利です。
家の査定依頼をする際の注意点
査定を依頼する際に、注意するべきポイントにはどのようなものがあるのでしょうか。査定で失敗しないために押さえておくべきポイントを2つ紹介します。
まず、1つ目は自力で相場価格を調べておくことです。売却査定は不動産会社が正式なデータを用いて算出されるサービスです。しかし、中には企業の印象操作のために本来よりも高額な査定価格を提示してくる不動産会社もあります。そんなとき相場価格を自力で調べておくと、明らかな差異に気づけるため、悪質な不動産会社を見抜く力が身につきます。
さらに重要なのが、複数の不動産会社に査定を依頼することです。不動産会社は自社で売却をしてもらいたいと、査定価格を高くつけてしまうことがあります。しかし、複数の不動産会社に査定を依頼していれば、明らかにおかしい価格を提示されていたり、アピールポイントがずれていたりした際にいち早く気づくことができます。
家の査定の際に伝えるべきポイント
査定時に伝えておくべきポイントは2つあります。
1つ目が希望売却価格や売却時期です。希望を伝えておくだけでも、自分では気づけなかったアピールポイントを探してもらえることもあります。売却時期についても、早期売却を希望する際にはスピーディーな対応を要求するためにも伝えておくと良いでしょう。
2つ目は瑕疵を伝えることです。瑕疵の存在は、査定価格を下げてしまう可能性があります。しかし、売買契約を結んだ後で瑕疵が発覚すると契約不適合責任を問われてしまうことも…。そうなってしまうと多額の損害賠償金を請求されたり、面倒な手続きが発生したりします。必ず事前に伝えましょう。
手軽に家の査定額を知る方法
家を売却する際に、どれくらいの価格で売れそうなのかを算出してもらう売却査定。売却査定は、その後の資金計画を立てる上でもとても重要なステップになるため、適切に行いましょう。
すむたす売却では、独自のAI技術と専門知識を用いて最短1時間で査定価格を算出します。さらに、最短2時間で売却も決定するので、早期売却を要している方は、ぜひ使ってみてはいかがでしょうか。
