住宅ローンが残っている物件は賃貸できる?貸せるパターン3つと注意点

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すむたす買取
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住宅ローンの残っている物件は賃貸できる?

そもそも、住宅ローンが残ったままの物件は賃貸できるのでしょうか。住居用の物件と賃貸用の物件では使用用途が異なるため、原則賃貸はできません。

住宅ローンの低金利で長期間の返済を可能にしているのは、債務者が自分で住むための住居としているため、支払いが滞らないことが理由です。そのため、賃貸にしてしまうと従来の住宅ローンで支払いすることはできなくなってしまうのです。

しかし、中には住宅ローンが残ったままの物件を賃貸に出せるケースもあります。

住宅ローンが残っていても賃貸できるケース

住宅ローンが残っていても賃貸できるケースは、以下の3パターンあります。

  • 賃貸併用住宅として契約している場合
  • 転職でやむを得ない場合
  • 賃貸住宅用のローンに借り換えする場合

それぞれ詳しく見ていきましょう。

賃貸併用住宅として契約している場合

3つの中でも最も住宅ローンが残ったまま賃貸にできる可能性があるのが、元々賃貸併用住宅として契約していた場合です。

賃貸併用住宅とは、家の一部を賃貸する形態の物件のことです。賃貸併用住宅にできる条件としては、自分で住むための居住スペースの面積が賃貸するスペースのものよりも広いことが条件です。しかし、賃貸併用住宅にしていても、通常の住宅ローンを融資してもらえるのは住居スペース分のみです。

転職でやむを得ない場合

住宅ローンを契約する際に、予想していなかった思わぬ転職や転勤などが理由で住居を離れなくてはならない場合、住宅ローンが残ったままでも賃貸にできる可能性があります。住み続けるのが厳しくなり賃貸を考えるようであれば、まずは住宅ローンを借入れしている金融機関に相談をしましょう。金融会社の了承さえ得られれば、賃貸住宅への転用が認められる場合もあります。しかし、これも必ず認めてもらえるわけではありません。

住宅ローンを組む際に、金銭消費賃借契約書(ローン契約書)を金融機関と交わします。その中に「住宅ローンの借入後に、住宅ローンの融資対象物件を賃貸物件とする場合、あらかじめ銀行の承諾を得るものとする」といったような記載がある場合には、金銭消費賃借契約書を持って金融機関に交渉してみることをおすすめします。

賃貸住宅用のローンに借り換えする場合

自己住居用のローンから、賃貸住宅用のローンに借り換えをすることで、住宅ローンが残ったままでも賃貸に出せるようになります。しかし、賃貸住居用のローンに借り換えをすると必ず金利が上がってしまいます。従来の返済プランとは異なるスケジュールになってしまうので、今後毎月いくら支出が出るのか、賃貸からどれほど収益が出そうなのか、資金計画をきちんと立てる必要があります。

住宅ローンの残っている物件を賃貸する場合の注意点

住宅ローン残債の残った物件を賃貸する場合に注意するべき点は以下の3点です。

  • 金融機関によっては借り換えができないケースもある
  • 管理の手間が発生する
  • 住宅ローン控除が使えなくなる

それぞれについて解説していきます。

金融機関によっては借り換えができないケースもある

住宅ローンが残ったままの物件を賃貸にするには金融機関の了承を得るのが絶対条件としてあります。しかし、金融機関によっては賃貸物件用への転用を認めていないところも多くあります。
賃貸できるかどうかは、自分の契約している金融機関に対する交渉力にかかってくると言っても過言ではありません。

管理の手間が発生する

賃貸をしてしまうと、ローンの金利が変わり今まで総通りの住宅ローンの返済額よりも多く請求されることになります。ローンの支払いをするためにはいくら収益を出さなきゃいけなのかお金の管理はもちろん、物件の状態も管理しなくてはいけません。離れた地にいながら物件のことを考えていないといけなくなってしまうため、精神的な負担がかかることになるかもしれません。

住宅ローン控除が使えなくなる

自己住居用の住宅ローンは組んでから10年間控除が受けられます。しかし、賃貸住宅用のローンの場合、控除が受けられなくなってしまいます。毎年の納税額にも違いが出てきてしまいます。

住宅ローンが残っているのであれば賃貸よりも売却がおすすめ

住宅ローンが残ったままの物件を賃貸するには、よほどの理由が必要であり、複雑な手続きが必要のため手間がかかってしまいます。それをするくらいであれば、住宅ローンの残ったままの物件は賃貸するのではなく、売却も視野に入れて考えることをおすすめします。

売却をするためには、住宅ローンを売却利益で完済できるアンダーローンなのか、売却利益を持ってしても完済のできないオーバーローンなのか確認することから始めましょう。そのためには、住宅ローンの残額がいくらなのか通知書を見たり金融機関に問い合わせたりして確認しなくてはいけません。次に不動産査定をを不動産会社に依頼し、物件がいくらほどで売れそうかを算出してもらう必要があります。

仮にアンダーローンだった場合には、査定額に満足できた不動産会社でそのまま売却取引を開始します。このとき、個人に物件を売る「仲介」なのか不動産会社に直接かってもらう「買取」なのか、どちらが良いかの見極めが必要です。

それに対してオーバーローンだった場合には、一度金融機関に不動産を売却しても良いかの承認を得る必要があります。了承が得られたら、そこからは通常の売却と同じ流れで取引を進めていきます。払いきれなかった住宅ローンは残ったままにはできないので、自己資金で支払いを済ませるか、今度の支払いスケジュールを金融機関と相談して決めましょう。

まずは査定をして物件の価値を知ろう

住宅ローンが残ったままの家は、原則賃貸にすることはできません。いつまた住めるかわからない、住む可能性が低い、という場合は、売却をしたほうがスムーズに住まなくなった物件の対処ができます。

売却するをするためには、住宅ローンがあるといきなり不動産会社で売ってもらうことはできません。事前に売却をして住宅ローンを完済できる見込みのあるアンダーローンなのか、売却しても完済の見込みのないオーバーローンなのか、住宅ローンの残額と不動産の査定価格を見比べておきましょう。不動産査定は不動産会社によって算出価格やその根拠が異なるケースがあります。必ず複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。

そんなときにおすすめのなのが「すむたす買取」です。すむたす買取であれば、独自のAI技術で実際の売却価格により近い査定価格を最短1時間で算出します。さらに最短2日で現金化できるため、とにかく対応スピーディーなのが特徴です。また、簡単な情報を入力するだけで、いつでもどこからでも24時間365日査定依頼が可能です。

住宅ローンの残ったままの物件の対処法を考えている方の多くが限りある時間の中でどうするべきかを模索しています。そのため、よりスピード感のある取引だと次の作を考えやすかったり、損を押さえたりしながら売却に進めます。住宅ローンが残ったままの今の家を今後どうするべきか迷っている方は、一度査定してみてもらってはいかがでしょうか。

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