マンションの買い替えは、購入と売却の両方を行う必要があり、購入や売却のどちらかだけを行う場合と比べて、多くのリスクがあります。新生活にスムーズに移行するためにも、リスクを事前に把握し、対策したいですよね。この記事ではマンションの買い替え時に発生する主なリスクとその対処法について、わかりやすく解説します。
なお、買い替えの流れやポイント、費用などについて幅広く知りたい方には、以下の記事もオススメです。
【買い替えのリスク1】マンションを先に購入する場合
新しいマンションを先に購入し、引越し後に今住んでいるマンションを売ることを「後売り」といいます。
では、後売りにはどのようなリスクがあるのでしょうか。
- 資金計画を立てづらい
- ダブルローンのリスクが大きい
今住んでいるマンションがいくらで売れるのかは、実際に売却が決まるまでわかりません。
仲介で高く売れることもあれば、いつまでも売れずに、買取で安く売らざるを得ないこともあるでしょう。
また、後売りの場合はダブルローン（新旧2つのマンションのローンが重複すること）のリスクが大きいです。
よほど貯金をしていて、今住んでいるマンションのローンを先に返済できるなら別ですが、難しい場合が多いでしょう。
今住んでいるマンションのローンに、買い替え先のマンションのローンが加われば、毎月のローンはほぼ2倍です。
ダブルローンについて詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
【買い替えのリスク2】マンションを先に売却する場合
今住んでいるマンションを先に売り、買い替え先のマンションを後から購入することを「先売り」といいます。
では、先売りにはどのようなリスクがあるのでしょうか。
- 仮住まいが必要
- 引越し費用が2倍
- 買い替えへの焦りが生まれる
今住んでいるマンションを売ってから、買い替え先のマンションを探す場合、買い替えの合間に使う「仮住まい」は必須です。
毎月の家賃は当然として、敷金・礼金のような「割高な初期費用」もかかります。当然、引越し回数が増える分、引越し費用も2倍です。
実家を使わせてもらえる場合でも、引越し費用は2倍なうえ、精神的な負担を強いられるかもしれません。
仮住まいにしろ実家にしろ、「早く買い替え先を見つけなくては！」と焦った結果、マンションの購入に失敗するリスクもあります。
仮住まいの選び方や費用について知りたい方は、以下の記事をご確認ください。
マンション買い替えのリスクを減らすために
マンション買い替えには、先売りにしても後売りにしても、リスクが伴います。
リスクをゼロにすることは不可能ですが、リスクを減らすことは可能です。
- 買い替え時期は？
- 購入と売却、どちらが先？
- 資金・返済計画の立て方は？
次からは、特に「経済的リスク」を減らすための方法を、3つのポイントに絞ってお伝えします。
買い替えの時期は？
「買い替えが必要になる」ということは、「ライフスタイルが変化し、住まいを変える必要が出てきた」ということ。
買い替えようと思ったタイミングが、ベストなタイミングともいえます。
しかし、買い替え時期を選べるなら、リスクを軽減することも可能です。
今のマンションが、「築5年」もしくは「所有10年」に近いのであれば、リスクヘッジのためにもう少し所有するのもいいでしょう。
築5年を境に、売却時の税金が2倍近く変わります。
所有10年を過ぎると、売却時にかかる税率が6％近く軽減されます。
ただし、築5年は「売却相場が大きく変わる境目」です。
いずれにしても、地区年数が古くなるほど、売却相場も低くなっていきます。
売却時期の早くするか・遅くするかの判断は、非常に難しいです。
物件ごとにベストな方法は異なるので、業者とよく相談しながら、自分でも知識をつけていきましょう。
購入と売却、どちらが先？
購入と売却、どちらを先にした方がリスクが少ないのかも、ケースによって変わります。
ただ、「売却が先」の方が、経済的なリスクを軽減できるでしょう。
「購入が先」の場合、買い替え前の住宅ローンが残っている限り、新しいマンションとのダブルローンになります。
今住んでいるマンションがいつ売れるかわからない中、ローンを2重で組むのは、リスクでしかありません。
「売却が先」の場合でも、仮住まいの家賃や敷金・礼金はかかります。
とはいえ、あくまで一時的なものであり、買い替えが済めば負担も少なくなります。
長期的に見れば、「売却が先」の方が低リスクです。
資金・返済計画の立て方は？
資金計画や返済計画をしっかり立てないと、買い替えに伴うリスクは大きくなるでしょう。
生活が苦しくなるばかりか、せっかく買い替えたマンションを、任意売却や競売で手放さざるを得なくなることもあります。
なるべく「今住んでいるマンションの売却を先にする」ことで、資金計画は立てやすくなります。
マンションの売却価格が明確にわかり、売却益でローンや生活費をどの程度まかなえるか、ハッキリするからです。
「購入が先」の場合も、せめて査定だけは、複数業者から取りましょう。
仲介でいくらなのかはもちろん、売れ残った場合、買取でいくらになるのかも把握しておくべきです。
一括査定サイトやWebから査定できるサービスを使えば、査定にかかる時間と労力も節約できます。
最後に、買い替えに伴い発生する税金と、節税に役立つ控除についても把握しておきましょう。
売却価格や利用する控除によっては、購入にかかる「不動産取得税」が0円になることもあります。
一括査定サービスの使い方、マンションをなるべく高く売るためのコツは、こちらの記事が参考になります。
マンションの買い替えにかかる税金と控除については、こちらをぜひお読みください。
税金や控除といった「難しそうな話」を、わかりやすく解説。控除の計算方法も、例題付きで説明しています。
マンションの買い替えリスクを減らすために、きちんと査定しよう
マンションの買い替えには、どうしてもリスクが伴います。
だからこそ、「売却するマンションの査定」は、きちんと行ってください。
先売りでも後売りでも、今住んでいるマンションが高く売れるほど、経済的なリスクは小さくなります。
マンションを高く売るには、複数の業者から査定を取りましょう。
多くの業者から査定をしてもらえば、今住んでいるマンションの客観的で正確な価値がわかります。
査定がまだの方は、一括査定サイトと一緒に、最短1時間で査定ができる「すむたす売却」も使ってみてください。
「すむたす売却」は、Webから5つの項目を入力するだけで、マンションの買取価格がわかるサービス。
膨大な「マンションの売買データ」に基づき、適正価格を導き出します。
査定価格が気に入ったら、最短2日で売却することも可能。
売却しない場合でも、営業の電話がかかることもなく、安心して利用できます。
買い替えのリスクを減らすためにも、少しでも多くの業者から査定を取り、今のマンションを高く売りましょう。
記事のまとめ
マンションを先に購入する場合のリスクは？
新しいマンションを先に購入し、引越し後に今住んでいるマンションを売る「後売り」には、以下の2つのリスクが考えられます。
- 資金計画を立てづらい
- ダブルローンのリスクが大きい
詳しくは1.【買い替えのリスク1】マンションを先に購入する場合をご覧ください。
マンションを先に売却する場合のリスクは？
今住んでいるマンションを先に売り、買い替え先のマンションを後から購入する「先売り」には、以下の3つのリスクが考えられます。
- 仮住まいが必要
- 引越し費用が2倍
- 買い替えへの焦りが生まれる
詳しくは2.【買い替えのリスク2】マンションを先に売却する場合をご覧ください。
マンション買い替えのリスクを減らすためには？
マンション買い替えのリスクを減らすためには、以下の3点をしっかり検討することが重要です。
- 買い替え時期は？
- 購入と売却はどちらが先？
- 資金、返済計画の立て方は？
詳しくは3.マンション買い替えのリスクを減らすためにをご覧ください。
