中古マンションの資産価値とは
中古のマンションを購入する方には2パターンの人がいます。「一生住むつもりでいる人」と「一生住むつもりのない人」です。一生住むつもりのない人は、「いつかマンションを売るかもしれない」ため、資産価値の高い中古マンションかどうかを気にしていることが多いです。
マンションの資産価値には、中古か新築かに関わらず3つの特徴があります。
- 資産価値は築年数に比例して落ちる
- 資産価値は「売却価値」と「収益価値」の2つの観点から算出できる
- マンションの方が戸建てよりも「収益価値」が高いことが多い
資産価値の高い中古マンションの特徴
中古マンションは購入するにも、売却するにも資産価値が重要です。しかし、資産価値がどのように決まるのかわからないようでは、対策の打ちようがないですよね。
資産価値の高い中古マンションの特徴は、以下の10個です。
- 駅から近い
- 周辺環境の利便性が良い
- エリアに将来性がある
- 人気のあるエリア
- 景観が良い
- 治安が良い
- 築年数が浅い
- 管理体制の良さ
- マンション特有の強みがある
- 近隣住人の生活水準の均一性
それぞれ解説していきます。
駅から近い
駅から近い物件は、資産価値が高いです。購入希望者からの人気はもちろん、賃貸で貸し出すのにも人気の物件になります。特に、徒歩5分圏内の物件はより資産価値が高くなります。
周辺環境の利便性が良い
マンションの資産価値は、マンションそのもののスペックだけでは判断されません。周辺環境も資産価値を決める大切な要因になります。特に、周辺環境の利便性の良さは必ずチェックされるポイントです。スーパーやコンビニなど買い物できるお店がある、図書館や役所などの公共施設へのアクセスが良い、学校や公園など子どもの行動スペースが近いなどがあると、利便性が良いと判断されます。
エリアに将来性がある
エリアはマンションの資産価値を決める大きな理由になります。現段階では資産価値が低くても、今後大型商業施設、テーマパーク、新しい路線の開通などの見込みがあると、将来性のあるエリアであると判断できるでしょう。
人気のあるエリア
多くの人から人気のあるエリアのマンションは資産価値が高いです。特に、住みたい街ランキングで頻繁にランクインする横浜、恵比寿、吉祥寺、大宮、目黒は比較的資産価値の安定しているエリアになります。
景観が良い
自分でどうにかできることではないものの、景観もチェックするポイントです。湾岸が見えたり、緑が広がっていたり、夜景が見えたりすると付加価値が高まり資産価値も高くなります。対して家から墓地が見えるようなことがあると、資産価値は下がってしまいます。
治安が良い
治安の良さは資産価値に比例します。治安と言っても色々で、犯罪の有無はもちろん、自然災害の有無も含まれます。
築年数が浅い
中古マンションの資産価値は、築年数が浅いほど高くなり、特に築5年以内の物件は新築のような扱いを受ける場合もあります。対して、築20年を越えると資産価値は下がっていく傾向にあります。
また、昭和56年以前に建てられたマンションは急建築基準法に乗っ取っているため、耐震改修工事がされていないと価値が見出せないこともあります。
管理体制の良さ
マンションの資産価値の要因としてみられるのが管理体制です。清掃が行き届いているのか、共有スペースがきちんと使われているかなどです。管理体制がずさんだと、マンション自体の劣化が進みやすくなってしまうこともあります。
マンション特有の強みがある
近隣のマンションと比較しても、特有の強みのあるマンションは資産価値が高いです。例えば、ペットが飼えたり、駐車場があったり、マンション内にジムがあったり、デザイナーズマンションだったりなどが一例に挙げられます。
近隣住人の生活水準の均一性
意外と重要なのが、近隣住人の生活水準が均一かどうかです。生活水準が似ているとトラブルも起きにくいため、マンションとしての付加価値も高まります。
中古マンションの資産価値の上げ方
中古マンションの購入見込みのある方が資産価値の高いマンションを求めているのであれば、売主として自分のマンションの資産価値をなるべく高めたいと思うのは自然なことです。
しかし、所在エリアやマンションの間取りや方角など、変えようのない部分を売主の意思で変えることはできません。「それじゃあ、中古マンションの資産価値はもう高められないの？」と気を落とす必要はありません。中古のマンションでも、資産価値を高める方法はあります。
リフォームやリノベーションをする
中古マンションの資産価値を高めたいのであれば、リフォームやリノベーションをすることをおすすめします。どんなマンションでも、鍵を開けた瞬間20％も価値が下がってしまいます。ましてや築何年も経ってしまっている中古のマンションともなれば、その価値はさらに下がります。
しかし、リフォームやリノベーションをすることで中古のマンションの資産価値を新築のときのように回復することで価値を高めることはできます。その物件ならではの付加価値を与えられるからです。元々なかったとしても、リフォームでバリアフリーにしたり、エコ設備を整えたり、デザイナーズルームにしたり、資産価値の高め方は様々です。
リフォームやリノベーションにももちろん費用がかかるので、やらないときとやったときの資産価値を見比べて、実施するかを決めましょう。一度、不動産会社に市場動向や需要について相談に乗ってもらうと良いでしょう。
マンションを売却する前のリフォームについては、以下の記事でも詳しく解説しているので、興味のある方はぜひご確認ください。
中古マンションの資産価値の調べ方
中古マンションの資産価値がどのように決まり、どのように高められるのか説明してきました。どんなに中古マンションの資産価値について理解を深めても、自分の中古マンションの資産価値を知れないと意味がないですよね。ここからは、自分のマンションの資産価値の求め方を2つ紹介していきます。
固定資産評価額から読み解く
中古マンションに限らず、不動産のような固定資産を所有していると毎月固定資産税が課税されます。固定資産税は固定資産評価額に基づき算出されます。固定資産税評価額は、毎年通知書が届きます。自分の中古マンションがいくらほどなのか、一度チェックしてみてはいかがでしょうか。
不動産会社に査定してもらう
中古マンションの資産価値を調べるもうひとつの方法は、不動産会社に査定してもらう方法です。不動産会社に査定をしてもらうと、不動産市場と過去の取引事例を元に向こう3ヶ月ほどのマンションの売却価格を算出してもらえます。このとき合わせて資産価値も聞いてみることをお勧めします。
まずは自分の中古マンションの資産価値を調べてみよう
中古マンションの資産価値は、自分で高めようと思えば高められます。しかし、リフォームやリノベーションをするにも費用がかかり容易に実施できることではありません。エリア、間取り、方角などすでに定められてしまっているものに関して、自分でどうにかできることはありません。
資産価値は、中古マンションに限らず築年数が経てば経つほど下がってしまいます。そのため、なるべく早期の売却をすることが資産価値の高い時期に売却を成功させる秘訣です。しかし、中古マンションの売却は思い立ってすぐに売れるとは限りません。およそ半年間を目安にしておくと良いとされており、中には数年に渡って売却活動を行うケースもあります。
なるべく資産価値が高いうちに、スピーディーに中古マンションを売却したいのであれば、すむたす売却を利用してみてはいかがでしょうか。最短1時間で査定価格を算出してくれます。「早すぎると正確ではないのでは？」と思ってしまう方もいるかもしれません。しかし、すむたす売却では、独自のAI技術と専門知識を用いて正確な査定価格を算出してくれます。さらに、査定価格に満足がいく場合どのまま売却フローにも進められ、最短2日で現金化できます。とにかく忙しくて売却活動ができない、早く中古マンションを売却したいという方は、ぜひ一度査定してみてはいかがでしょうか。
