中古マンションの売りどきとは?いつ売るべきか判断のポイント

マンション売却
すむたす買取
すむたす買取

中古マンションの3つの売りどき

中古マンションを売却したいけど、大きな金額の取引になることが予想できるため躊躇して踏み切れないと思う方は少なくありません。そんな方のためにも、中古マンションの売りどきが明確にされていると、思い切って売却できる方もいるでしょう。

果たして、中古マンションの売りどきとはどんなときなのでしょうか。中古マンションに限らず、不動産は売ろうと思った翌日にはもう売れているなんてことは滅多にないと思っておきましょう。一般的に、中古マンションは売り出すことを決意してから準備しなければいけないことがたくさんあり、実際に取引ができるのは決意から3ヶ月から6ヶ月ほど先です。そのため、中古マンションの売りどきを逃さないためには早め早めの行動が重要です。

中古マンションの売りどきは以下の3つです。

  • 新築マンションの相場価格が高いとき
  • 住宅ローンの金利が低いとき
  • 売却が必要なとき

それぞれ詳しく解説します。

新築マンションの相場価格が高いとき

中古マンションの1つ目の売りどきは「マンションの相場が高いとき」です。このときの「マンション」は新築と中古のどちらものマンションの相場が高いときが好ましいです。近年では、マンション、特に中古マンションの需要が高まっており、2012年から取引価格が伸び続けています。特に、1月から3月にかけて新年度に向けて引っ越す人からの需要が高まるため、売りどきであると言えるでしょう。

東京23区はここ数年2021年に開催予定の東京オリンピックの影響で価格が上昇中です。オリンピックショックは小さいと言われてはいるものの、オリンピックの熱が冷めない、取引価格が伸びているうちに売りだしてしまうのが賢明と言えるでしょう。

住宅ローンの金利が低いとき

どんなに中古マンションの需要が高まって取引価格が伸び続けていても、一般の方々から手が出せないような金額で売り出されても予算オーバーで購入には至ってもらえないですよね。では、なぜ近年伸び続けている取引価格の中でも人々は中古マンションを購入できるのでしょうか。その理由は、住宅ローンの金利が下げられていることが理由とされています。

購入代金が跳ね上がってしまっても、その分金利が低ければ支払いの額は相殺されて手が出ない価格ではなくなります。しかし、この低金利もいつまでも続くわけにはいきません。金利を下げることでマンションの取引価格を相殺できている今がまさに売りどきと言って良いでしょう。

売却が必要なとき

売却を急いでいるわけではないけど、売りたい物件があると言うようであれば、「相場」「金利」「築年数」などを目安に売りどきを図りましょう。しかし、転職や進学を理由に売却しないといけない場合には、「いつまでに売却しないといけない」というゴールが決まっているはずです。

そんなときには、売りどきなど考慮せずに売却するためのスケジュールを調整しましょう。中古マンションは売ればお金になるものの、持っている間はどんなに使用していなくても固定資産税が発生します。長期に保持してしまうと経済的負担にもなりかねません。売却までゴールが決まっているようであれば、期間内で売却できるよう不動産会社を相談しながら売却活動に励みましょう。

中古マンションの売りどきと築年数の関係

中古マンションの売りどきを大きく左右する大きな要因となるのが「築年数」です。一般的に、築年数は浅ければ浅いほうが良いとされています。どれくらいの築年数が好まれるのか見ていきましょう。

築年数5年未満は新築扱いされることもある

築5年未満の中古マンションは、もともと転売する目的だったり、エリアの不動産価格が上昇したりなど、様々な要因が重なり存在します。この場合、不動産そのものに価値があることがほとんどなので、ほぼ新築同様のような扱いで売り出されることもあるのが特徴です。稀に、マンションを購入したものの転勤や転職で止むを得ず売りに出すケースもあります。この場合相場が上昇することもないため、売主としては自己都合での売りどきとなってしまいます。

マンションは、新築の状態から一度でも誰かが済んでしまうと売却価格が元値の2割ほど下がってしまうと言われています。しかし、築5年の物件の多くが設備や建物の劣化や汚れが目立たないことから、新築同様の価格で取引されることも多々あるのです。築年数の浅い物件は市場価値も高いので、人気エリアであればとくに高額売却ができる売りどきと言えるでしょう。

中古マンションの中でも人気が高いのは築年数10年未満の物件

中古のマンションの中で、最も需要が高いのが築10年未満の物件です。設備の劣化が激しくなかったり、汚れも清掃をすれば気にならなくなったりするため、安心して購入できるのが10年未満の物件の特徴です。よほど気になる部分がある場合には、ハウスクリーニングなど清掃のプロに対応してもらうことを考えてみても良いかもしれません。

10年が経ってしまうまでが売りどきなので、一番売却を検討したいタイミングと言えます。

築年数10年を超えると修繕費がかかる

築10年を超えると、売却価格は急激に落ちてしまいます。築年数が経ってしまったマンションは設備が劣化してきたり、部屋自体も汚れや傷が目立ったりしてきます。室内だけでなく外装にも劣化が見え始めるため、築10年を越えるとマンションに支払う毎月の修繕費も高くなるのが一般的です。

築年数が15年を超えてしまうと、「一昔前のマンション」と購入者側も認識し始めてしまったり、価格が下がりきって底値での売却になったりしてしまう恐れがあります。それまでが売りどきなので、引っ越しを少しでも考えているのであれば思い切ってみるのもひとつの策と言えるでしょう。

中古マンションの売りどきを逃した際の対処法

築年数が経ってしまって、なかなか思い通りの価格で売りだせなかったり、そもそも売れずに長期間の売却活動になってしまいそうな場合にはどのような対処方法があるのでしょうか。見ていきましょう。

リフォームはしない

築年数が経ってしまった中古マンションは、リフォームやリノベーションをすることで価値を取り戻すことができるとされています。しかし、15年以上が経ってしまったマンションに関しては、購入者自らの手でリフォームやリノベーションをする目的で購入するケースも少なくはありません。そのため、中途半端に手を加えずに買主が一からリフォームできる状態で売り出しましょう。

マンションの売却前にリフォームをすべきではない理由については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産買取を選択肢に考える

あまりにも古くなってしまったマンションは、売却ではなく買取を検討してみるのもひとつの手です。不動産会社に買取してもらう方法は、通常の売却よりも安い価格での取引にはなるものの、確実に中古マンションを売ることができます。一般の人では購入者が現れなさそうと感じるようになったら、買取を選択肢に入れてみてください。

マンション買取について詳しく知りたい方には、以下の記事もオススメです。

中古マンションの売りどきに関する注意点

中古マンションの売りどきは「相場が高いとき」「金利が低いとき」「売りたい理由があるとき」の3つです。しかし、これにばかり囚われてしまっていると損をする羽目になることもあります。中古マンションの売りどきに関する注意点を2点解説していきます。

マンションの所有期間に応じて税率が異なる

マンションを売却すると、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は5年以上所有している物件の場合、長期譲渡所得となり税率が低くなります。

短期譲渡所得(5年未満):39.63%
長期譲渡所得(5年超) :20.315%

そのためマンションの所有歴が5年前後の場合には、売却価格が高いのか税金の差額が上回りそうなのか、よく吟味して売りどきを決めるべきです。

マンション売却にかかる税金について詳しく知りたい方には、以下の記事もオススメです。

いつ売るべきかは不動産会社と相談して決める

自分ではなかなか中古マンションの売りどきの判断が難しいですよね。そんな方は不動産会社に相談して売り出すタイミングを決めることをおすすめします。不動産会社であれば、過去の取引事例や不動産市場を分析して一番の売りどきを紹介してくれます。

まずは査定をして中古マンションがいくらで売れそうかを把握しよう

中古マンションの売りどきは自分で調べられそうで、実際にやってみるとなかなかに難しいでしょう。不動産会社に売りどきの相談をするのは気がひけるという方は、一度不動産会社で査定を受けてみてはいかがでしょうか。査定を受けることで、現状中古マンションがどれほどの価格で取引してもらえそうなのかを知ることができます。さらに、査定をした流れで売りどきの相談もできるので、複数の不動産会社に査定依頼をしてみましょう。

「すむたす買取」では、最短1時間で入力された必要項目から査定価格を算出します。独自のAI技術と専門知識を用いているので、制度の高い査定価格の提示が望めます。さらに、現金化も最短2日でできるので、「とにかく早く売りたい」と言う方にもぴったりです。また、24時間365日いつでもどこからでもアクセスが可能なので、忙しい方でも使いやすくなっています。

タイトルとURLをコピーしました