親族や親しい友人、隣人など、買い手と売り主が決まっている際に、仲介手数料を浮かせるために不動産会社に仲介を依頼せず、個人間で不動産売買をするケースがあります。
しかし、個人間で不動産の売買契約を結ぶことには多くのリスクがあるため、対処法を知らないとトラブルへと発展しやすくなります。
この記事では、個人間で不動産売買を行う際のリスクと注意点、それへの対処法について解説します。見落としがちな税金の問題についても触れていますので、ぜひご自身の状況にあわせて参考にしてください。
不動産売買は個人間でも可能
不動産の売買契約において、不動産会社を介さずに個人間で行うことに法律上の問題はありません。しかし、個人間で行うからこそ事前の準備やその後のトラブル対応などは、すべて自分たちで行う必要がある点は、あらかじめ心に留めておく必要があるでしょう。
不動産売買を個人間で行うと仲介手数料がかからない
不動産売買を個人間で行うことによるメリットは1つで、それは、不動産会社へ支払う仲介手数料が発生しない点です。
不動産会社に依頼して買い手を見つけてもらう場合、成約時には仲介手数料が発生します。
支払う仲介手数料は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が上限で、かつほとんどの不動産会社ではこの金額で設定されています。
たとえば1,000万円で自宅を売却した場合は、消費税を合わせて39万6千円が仲介手数料となります。仲介で1,000万円の物件を売買する場合、売主と買い手のそれぞれが39万円6千円ずつ仲介手数料として不動産会社に支払います。
売主が不動産会社に仲介を依頼して物件を売却する場合は、買い手側は不動産会社に物件を紹介してもらうことになります。そのため、不動産売買にあたっては、売主と買い手がそれぞれ不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。
個人間で不動産売買を行うと、仲介手数料は売主と買い手のどちらにも発生しません。仲介手数料は売却金額に比例するので、個人間の不動産売買は、物件の金額次第で大きく費用を節約できます。
不動産売買を個人間で行うことによる4つのリスク
個人間で不動産売買を行うと仲介手数料がかかりません。
しかし、これから紹介するように、不動産会社を挟まないことによるリスクは大きく、手続きの手間やその後のトラブル防止のためにも、基本的には不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。
1.相場から離れた価格で売買されやすい
個人間で不動産売買をする際には、きちんと相場を把握した上での値付けが重要になります。
相場より安ければ売主の損になりますし、相場より高ければ買い手の損になります。
また、「家族だから」などといった理由で、相場からかけ離れた安い価格で売却してしまうと、相続税逃れのための「みなし贈与」と捉えられる可能性があり、余計な税金が発生してしまいます。
2.必要書類を自分で用意する必要がある
契約は口約束でも成立します。しかし、売買契約書がないと後からトラブルにつながる原因になります。不動産売買において欠かせない書類は「売買契約書」と「重要事項説明書」です。
これらの法的な書類は知識のないところから作るのは難しいですし、作ったところで重大な欠陥を見落としてしまう場合もあるでしょう。
そして、売買契約書は個人でも作成できますが、重要事項説明書は法律上、宅地建物取引士（宅建）の資格がないと作成できません。重要事項説明書がなくても売買契約は結べますが、後述するリスクから、作成すべきものとなっています。
3.買い手が住宅ローンを組みにくい
物件の買い手はほとんどの場合、金融機関で住宅ローンを組んで物件を購入します。そして、住宅ローンを組む際には、売買契約書だけでなく重要事項説明書の提出も求められます。重要事項説明書には不動産の取引に関する事項が詳細に記載されています。
金融機関は買い手の返済能力だけでなく、不動産の詳細情報も鑑みた上で審査するため、重要事項説明書がなければ、基本的に住宅ローンは組めません。
そして、不動産の売買をすると、不動産の所有権も売主から買い手に移ります。その際に登記簿上の所有者も移す必要があり、これを所有権移転登記といいます。
金融機関は、不動産を担保にお金を貸すことになるため、問題なく所有権が移せるよう、住宅ローンを組む際には、所有権移転登記を個人ではなく司法書士が行うことが条件となっているのがほとんどです。
住宅ローンを組んで不動産を購入する際に必要な「重要事項説明書の作成」と「所有権移転登記」は自分で行うことができません。不動産会社に仲介を依頼しないとしても、この2点においては専門家に依頼する必要が生まれます。
4.売買後のトラブル対応を自分たちで行う
個人間の不動産売買では、物件の正確な現状把握が難しく、それが理由でトラブルに発展することがあります。売主に悪意はなくても、自分では気づいてない欠陥がある場合もあります。
たとえば、雨漏りやシロアリなどの欠陥があったにも関わらず、そのことを売買契約書に記載せず、買い手に知らせなかった場合、契約不適合責任として、買い手は引き渡し後でも損害賠償を売主に対して請求できます。
民法では、引き渡しから10年後まで、契約不適合責任が有効で、隠れた欠陥が見つかったら売主の責任になります。
これを回避するためには契約の段階で、契約不適合責任を負わない、または、責任を負うのは引き渡しの6か月後までなどと、あらかじめ特記事項として契約書に記載する必要があります。
不動産のプロを介さないことで、引き渡し後にトラブルに発展すれば、結果として仲介手数料を支払うよりも多くの費用がかかってしまうこともあるでしょう。
個人間の不動産売買は近しい間柄で行うことが多いため、その後の人間関係を壊さないためにも慎重な姿勢が求められます。
それでも不動産売買を個人間で行いたい場合の2つの対処法
個人間で不動産売買を行うことにはリスクが大きいものの、対処法がないわけではありません。ここからは、リスクを最小限にするための方法を2つ紹介します。
1.適正価格で売るための相場を知る
相場からかけ離れた価格で売買してしまうリスクを避けるためには、売主と買い手の双方が相場を把握し、適正価格で売買することが重要になります。
相場の把握方法としては、マンションであれば同じ棟の別の部屋の価格、戸建てであれば近隣でスペックが近いものの価格が参考になるでしょう。
さらには、不動産会社に「査定のみ」を依頼する方法もあります。ただし査定価格は不動産会社によってバラつきがあるので、複数の会社に依頼したり、極端に安いまたは低い査定価格は除外したりといった、お互いが納得のいく公平な方法をとることが重要です。
また、売り出し価格ではなく、「同スペックの物件が実際にいくらで売れたか」という情報も相場把握の参考になります。
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムの「レインズマーケットインフォメーション」を使用すると、地域や沿線、駅からの距離、間取、土地面積、築年数などの条件をもとに、実際に売買が行われた物件の価格（成約価格）の検索が可能です。こちらもあわせて利用してみてください。
参考：レインズマーケットインフォメーション（不動産流通機構）
2.専門的書類は専門家に作成を依頼
親しい間柄の売買であっても、トラブルを避けるためには契約書だけは用意した方がよいでしょう。そして、買い手が住宅ローンを組むのなら重要事項説明書も必要です。
売買契約書は自分で作成しても問題はありませんが、トラブルや欠陥を防ぐためには重要事項説明書と併せて宅地建物取引士に作成を依頼することをおすすめします。
不動産売買を個人間で行っても税金は発生する
不動産売買にあたっては、税金についても知っておく必要があります。売主に発生する税金と買い手に発生する税金のそれぞれを確認していきます。
売り手に発生する税金
売り手側に発生する税金には主に以下のものがあります。
印紙税
不動産の売買契約書には所定の金額の印紙を貼る必要があります。たとえば1,000万円超～5,000万円以下の契約の場合は1万円の印紙税となります。(2026年3月31日までの軽減措置)
参考：不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置（国税庁）
抵当権抹消の登録免許税
住宅ローンが残っている状態で物件を売却し、それで得たお金で住宅ローンを完済する場合、売却時には法務局で抵当権抹消の手続きをする必要があります。抵当権とは担保のことで、物件が担保に設定されている状態を解消するのが抵当権抹消登記です。
抵当権抹消登記には、登録免許税という税金が発生し、不動産1つにあたり1,000円かかります。
土地と住宅の抵当権を抹消する場合は不動産が2つなので、2000円かかります。抵当権抹消登記は、自分でも行えますが司法書士に依頼する場合は別途2万円程度の費用がかかります。
参考：抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税（法務局）
譲渡所得税
売却価格から、購入時の費用（取得費）や売却時の経費（譲渡費用）、そして特別控除というものを差し引いた金額のことで、この計算によって得た数値が、プラス（黒字）になる場合、所得税とそれにかけられる住民税が発生します。この2つを合わせて譲渡所得税といいます。
マイホームを売却する場合には、特別控除として最高3,000万円まで差し引くことができます。
これにより、不動産所得が3,000万円まであれば、所得税は発生しなくなります。
参考：居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（国税庁）
買い手に発生する税金
買い手側に発生する税金には主に以下のものがあります。
印紙税
売買契約書は売主と買い手それぞれが保管できるよう2部作成します。2部ともに印紙を貼り付ける必要があり、買い手側の契約書に貼る印紙代は、買い手が負担するのが一般的です。
所有権移転登記の登録免許税
売主の抵当権抹消登記と同時に、買い手は不動産の所有権を自分に移す「所有権移転登記」を行う必要があり、これにも登録免許税がかかります。
所有権移転登記にかかる登録免許税は、「固定資産税評価額に特定の税率を掛けた金額」で計算されます。固定資産税評価額は、自治体が広さや立地などの項目を考慮し、金額を算出しており、3年に1度見直しが行われます。
不動産購入の場合の登録免許税の税率は土地が2％、建物が2％で、それぞれの固定資産税評価額に対してかけられることになります。
登録免許税の計算例
・売買で取得した土地が500万円、建物が1,000万円の固定資産税評価額の場合
登録免許税は、土地に対して10万円、建物に対して20万円、合計30万円となります。
また、所有権移転登記に対する司法書士への手数料は約4～10万円が目安です。
参考：登録免許税の税額表（国税庁）
不動産取得税
不動産を取得した（購入した）ことに対して発生する税金です。計算には固定資産税評価額が用いられ、税率は土地・建物ともに原則4％ですが、土地と住宅については2024年3月31日の取得までは3％となっています。
参考：不動産取得税（総務省）
売主と買い手のどちらも支払う税金
売主にも買い手にも共通してかけられる税金があります。
固定資産税
固定資産税は、その年の1月1日時点の不動産所有者に対して請求されます。
不動産売買では、引き渡し日などを基準に日割り計算してそれぞれが負担するのが一般的です。実際には先に売主に請求がなされているので、その額に対しての一定額を買い手が支払うという流れになります。
参考：固定資産税（総務省）
まとめ
不動産売買は個人間でも行えるものの、契約書の作成をはじめとした手間やミス、その後のトラブルを削減するためには個人間だけですべての手続きを行うことはおすすめできません。
売買契約書や重要事項説明書の作成を宅地建物取引士に依頼すれば、仲介手数料を支払わずに滞りなく契約を締結できます。
宅地建物取引士からは物件の適正価格へのアドバイスも受けられますので、ぜひ有効に活用してください。
