マンション売却時の契約不適合責任とは？回避する方法も解説

契約不適合責任を回避できるサービス

売却後に契約不適合責任を問われてしまうと、売主は損害賠償や売買契約の取り消しを命じられる可能性があります。特に築年数の古いマンションを売却したい方にとっては、不安な要素の一つです。

売却後の契約不適合責任を避けたい方におすすめしたいサービスが、すむたす売却です。

すむたす売却では、株式会社すむたすがあなたの物件を直接買取するため、契約不適合責任が免除され、築年数の古いマンションや状態の悪いマンションでも安心して売却できます。

少しでも興味のある方は、無料のオンライン査定を試してみてはいかがでしょうか？簡単な物件情報を入力するだけで、AIが物件の適性な売却価格を算出致します。

マンション売却における契約不適合責任とは

契約不適合責任は、2020年４月1日に施行された改正民法で、瑕疵担保責任に置き換わる形で登場した概念です。

少し言葉が難解なので、「契約不適合」とは、どういう状態なのかを説明します。

契約不適合とは、契約内容と実際の状態が異なることをいいます。文字通り、「契約」が「実際の状態と適合していない」ことです。シンプルに言えば、契約が実状と異なるときに責任が発生しますよ、というのが契約不適合責任です。

不動産売買における契約不適合責任とは、契約により引き渡された目的物が、種類や品質、数量に関して契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

マンション売却においては、どのような契約不適合が考えられるのでしょうか。

種類についての契約不適合は考えづらいでしょう。また、「2物件の売買契約を締結したのに、1物件しか引き渡されなかった」のような数量についての契約不適合も、あまり考えられません。

マンション売却における契約不適合は、主に「品質」に関するものです。例えば、次のような契約不適合が考えられます。

契約不適合の種類

マンションの契約不適合には主に4つのパターンがあります。目的物（マンション）が本来持っているべき性質や品質がかけていることを「瑕疵」と呼ぶことに付随して、それぞれのパターンにも「瑕疵」という名称が使われています。

・物理的瑕疵
マンションにおける目的とは「安心して住む」ことです。それが物理的な問題で住めない状態であることを物理的瑕疵といいます。雨漏りがしたり、耐震性に不安があったりすると安心して住むという目的が達成できず、物理的瑕疵となります。土地の場合は土壌汚染や、大きな障害物がありそれを撤去しないと建物が建てられない、といった場合に物理的瑕疵がある状態といえます。

・心理的瑕疵
物理的には住むことに問題がなくても、心理的に住みづらい物件があります。例えばマンション内で殺人事件があった、購入した部屋で以前自殺があったという場合は心理的瑕疵となります。

ただし、寿命を全うして亡くなった場合や、病死などは日常的に起こる死ですので、心理的瑕疵には該当しないとするのが一般的です。

・法律的瑕疵
不動産における法律的瑕疵は、建築基準法や都市計画法が該当します。それらの法律に抵触することになる状態が法律的瑕疵です。

例えば、既存の建物を取り壊して新築しようとする際に、現在の法律に照らし合わせると同程度の建物が建てられない場合が法律的瑕疵にあたります。法律的な問題は宅地建物取引士によって重要事項説明で説明することになっています。法律的瑕疵は、基本的には売主ではなく不動産会社側に責任があるものとなります。

・環境的瑕疵
ここでの環境とは、自室ではなくマンション自体の環境やマンション周辺の環境のことを指します。

例えば近隣に廃棄物処理場や暴力団関係の事務所があるなど、安全に日常生活を送るのが難しいといった、環境に問題があるケースです。

また、同じマンション内に頻繁にトラブルを起こす人がいるなども環境的瑕疵に該当することがあります。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

契約不適合責任は、瑕疵担保責任と比べてどのような違いがあるのでしょうか。

責任が発生する対象

まず、契約不適当責任と瑕疵担保責任では、責任が発生する対象が異なります。

改正前の民法では、取引の対象となる目的物が本来持っているべき性質や品質がかけていることを「瑕疵（かし）」と呼んでいました。特に、売買契約時に見つかっておらず、売買契約後に発見された瑕疵（かし）は「隠れた瑕疵（かし）」とされていました。

瑕疵担保責任は、この「隠れた瑕疵（かし）」に対して負う責任と定められており、売買契約時にすでに明らかになっていた「瑕疵（かし）」については問われない責任でした。例えば、マンションを売却する際に壁のひび割れなどの瑕疵（かし）があっても、事前に売主から買主に対して説明がなされていれば、瑕疵担保責任は問われなかったのです。

一方で、契約不適合責任は、契約不適合が売買契約時点で明らかだったか否かに関わらず発生します。「隠れた瑕疵（かし）があったか、なかったか」ではなく、「契約内容に合っているか、合っていないか」で責任が発生するかが決まるのです。

改正前の民法では、隠れた瑕疵かどうかを証明することが難しく、瑕疵担保責任を追求できないケースがよく見られていました。このような状況を改善し、買主の権利を保護するために、契約不適合責任の考え方が導入されたのです。

買主が売主に請求できる権利

契約不適当責任では、買主が売主に請求できる権利も、瑕疵担保責任と比べて多く定められています。

瑕疵担保責任では、買主は売主に対して以下の2つの権利を持つとされていました。

一方で、契約不適合責任では、買主は売主に対して、次の4つの権利を持つとされています。

追完請求権とは、売主に対して契約に適合していない部分の追完を求める権利のことです。例えば、給排水管に詰まりが見られた場合は、詰まりの解消や給排水管の交換を要求できます。

代金減額請求権とは、期間内に契約不適合に対する追完がなされなかった場合に、契約不適合の内容に相当する分の代金の減額を求める権利です。例えば、給排水管に詰まりが見られた場合は、詰まりの解消や給排水管の交換にかかる費用を売主に請求することができます。

買主の権利行使期間

瑕疵担保責任と契約不適合責任では、買主の権利行使期間も異なります。

瑕疵担保責任では、買主が隠れた瑕疵（かし）の存在を知ったときから1年以内に権利を行使する必要がありました。一方で、契約不適合責任では、次のように定められています。

契約不適合の対象	期間の定め
種類や品質の契約不適合	契約不適合の存在を知った1年以内に通知
数量の契約不適合	期間の制限なし

しかし、個人売主の場合、民法による契約不適合責任を負う期間が長すぎるため、多くのケースでは別途特約を設けて契約不適合責任の期間を約3ヶ月程度に短縮しています。

また、種類や品質の契約不適合の場合も、次のいずれかに該当する場合は期間の制限を受けません。

ただし、次のいずれかに該当した場合は、買い手の請求権が失効します。

契約不適合責任の範囲や期限は制限できる？

ここまで解説してきたように、契約不適合責任では売主に重い責任が課されます。

一方でマンションなどの不動産の場合は、築年数が古く、何かしらの不具合が発生する可能性が高い取引を行うことも多いです。築古物件を売却する場合も、売主は民法の規定通りの契約不適合責任を完全に追わなければいけないのでしょうか。

結論からいえば、契約不適合責任は任意規定であり、売主と買主が互いに合意していれば、売買契約の特約などによって契約不適合責任を制限することができます。マンション売却では、契約不適合責任の期間は3ヶ月に限定されるのが一般的で、範囲も制限されることが多いです。

契約不適合責任を回避する方法

売主ができること

契約不適合責任を回避するために、売主ができることは主に以下の4つです。

• マンションの不備や不具合について事前に担当者に伝える
• 物件売買時に不動産会社が作成する「物件状況報告書」を詳細に記入する
• マンションの設備の有無や不具合について説明する「付帯設備票」を売買契約書に添付する
• 事前にホームインスペクションを行い、証明書を取得済みの物件として販売する
• 不動産会社に物件を買い取ってもらう

売買契約時に「物件状況報告書」や「付帯設備票」にマンションの状況や不備を漏れなく記入しましょう。設備の故障から近隣環境による騒音等まで買主に説明し、契約不適合責任を問われないようにすることが重要です。

ホームインスペクションとは、住宅の健康診断にあたるものです。不動産会社ではなく、建築士の資格をもつ専門の検査員が目視、動作確認、聞き取りなどを客観的な立場で行って、住宅の現状の検査を行うことをいいます。

売主側には他物件と差別化ができる点で、買い手側はリフォームやメンテナンスの計画が立てやすくなる点でもメリットがあります。

ホームインスペクションは義務ではなく、費用も約4.5～6.5万円程度必要ですが、専門家が住宅のコンディションを調査し、報告してくれるため、トラブルを避けるための安心材料となります。

不動産を売却する方法としては、不動産会社に仲介してもらって一般の人に売却する方法だけでなく、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。この方法を不動産買取といいます。

不動産買取では、買い手が一般の人ではなく不動産のプロです。そのため、契約不適合責任は基本的に免除されます。

買主ができること

契約不適合責任を回避するために、買主ができることは主に以下の２つです。

• 契約不適合責任の内容や通知できる期間を相談しておく
• ホームインスペクションを実施する

住んでからわかった不備や設備の故障などがもしあった場合に、売主に対応してもらえる期間を決めておくと安心です。不動産会社の担当者を通して交渉しておきましょう。

また、ホームインスペクションは売主の了承が得られれば、買主側でも実施することが可能です。費用がかかるため、実施していない住宅も多いのが現状です。中古物件で築年数が気になる場合などは実施するのも良いでしょう。

既存住宅売買瑕疵（かし）保険に加入する

既存住宅売買瑕疵（かし）保険とは、住宅の調査と補償がセットになった保険です。申し込みは売主・買主どちらでも可能です。

既存住宅瑕疵保険に加入する際には、国土交通省が指定した保険法人による住宅検査（ホームインスペクション）に合格する必要があります。

この保険に加入することで、もし後日中古住宅の欠陥が見つかった場合でも、建物構造の構造耐力上、主要な部分および雨水の侵入を防止する部分（壁、床、屋根など）に対して、最長5年の保険期間で最大1,000万円までの支払い限度額が適用されます。申し込みから検査、そして保険証の発行までの手続きは、売買契約から引き渡しまでの間に完了させる必要があるので注意が必要です。

マンションの買取サービスを利用する

売主にとって負担が重い契約不適合責任。売買契約時の特約で内容を制限できることはすでに説明しましたが、実は内容を制限するだけでなく、そもそも契約不適合責任を負わなくて済む方法もあります。それはマンションの買取サービスを利用することです。

買取サービスとは、マンションを不動産買取会社に売却する方法です。買取会社は、買い取ったマンションをリフォームにより価値を高めた後に再販することによって収益を上げます。

買取サービスでは、リフォームを前提としているため傷や不具合がある場合でもスムーズな売却が可能であり、売主の契約不適合責任も免除されることが一般的です。築古などで状態の悪いマンションを売却する際は、買取を検討してみることをオススメします。

マンションの買取サービスの中でも特にオススメなのが、すむたす売却です。

すむたす売却では、マンションを希望のタイミング（最短2日〜最長1年）売却可能です。仲介会社を通さずにすむたすが直接買取を行うため、仲介手数料は一切かからず、売却益を多く残すことも可能です。もちろん売主の契約不適合責任は免除されるので、築古などで状態の悪いマンションでも安心して売却できます。

少しでも興味のある方は、一度査定だけでもしてみてはいかがでしょうか。
電話番号や氏名などの個人情報の入力は不要なので、迷惑な営業を受ける心配もなく、「まずはいくらで売れるかだけ知りたい」という方も安心して利用できます。