任意売却とは
住宅ローンを組んで物件を購入すると、対象の不動産に対してお金を貸した金融機関が、抵当権を設定します。
抵当権が設定されると、ローンが支払われなくなった場合、物件を担保として残債を支払う必要が出てくるのです。
抵当権は、ローンを完済することで解除できます。
もちろん、完済しなければ、抵当権を解除することはできません。
ローンを支払えなくなると、物件を売却して、売却益をもとに一括での残債返済が求められるのです。
しかし、中には売却益をもってしても、まとめて返済ができない場合もあります。
「売却してもローンをまとめて返済できないとき」に出てくるのが、「任意売却」です。
売却したとしてもまとめて返済ができない不動産を、抵当権をもつ金融機関による合意を得たうえで売却する方法です。
任意売却と競売との違い
ローンの支払いが滞ってしまった場合の売却方法として、「任意売却」の他に「競売」という方法もあります。
どちらもローンを支払えず、残債を支払うために、不動産を手放すことを意味します。
しかし、両者には大きな違いがあるのです。
任意売却は、金融機関による合意が必要であるものの、売主自身の判断で売却を行います。
通常の売却活動と変わらない流れを取れるので、購入者からの印象も良く、市場価格と変わりない価格で売却できるのが特徴です。
対して競売は、売主の意志とは関係なく、不動産が売りに出されてしまう方法です。
競売は、金融機関から裁判所を通して行われます。
売主がどんなに「手放したくない」と抗議しても聞き入れてもらえる余地はありません。
また、競売では通常の売却活動とは違うルートから入札の形式で売買契約が締結されます。
売却価格も「通常の7割」ほどしか期待できません。
ローンの支払いが滞ってしまった際、ほとんどの人が競売ではなく、任意売却したいでしょう。
しかし、任意売却はローンの滞納から競売を言い渡されるまでの期間に行わなければいけません。
早期売却ができなければ、競売により入札されてしまう恐れもあります。
とにかく「時間との勝負」になると心得ておく必要があります。
競売について詳しく知りたい方には、以下の記事もオススメです。
任意売却のメリット
任意売却には、どのようなメリットがあるのでしょうか。
- 通常の価格で売れ、返済にあてられる額が大きくなる
- 金融機関と返済方法を相談できる
- 周囲に悟られない
総じて、「通常と変わらぬ方法で、物件を売れる」ことが、メリットといえます。
競売される前に、何としても成功させたいものです。
任意売却のデメリット
良いことづくめな任意売却ではあるものの、もちろんデメリットもあります。
- 競売される前に売らねばならず、時間に限りがある
- 金融機関による合意を得ないと売り出せない
- 価格の決定権は金融機関にある
物件が競売されてしまうと、もはや任意売却はできなくなります。
しかし、金融機関（債権者）の合意が必要であり、売却価格の決定権も自分にはない…
時間も決定権もないことは、大きなデメリットです。
任意売却の流れ
ローンを滞納してしまい、任意売却を決意した際、どのような流れに沿って進めていけば良いのでしょうか。
任意売却の流れは以下の6ステップです。
- ローン残高の確認
- 物件の査定
- 債権者に同意をもらう
- 売却活動を行う
- 売買契約の締結
- 残債の支払い
それぞれ詳しく解説していきます。
ローン残高の確認
任意売却を実行する1番目の流れは、「ローン残高の確認」です。
ローンの残債を見て、「売却した際にまとめて返済できそうか、できなさそうか」を想定しなければいけません。
ただし、査定前では、いくらで売却できるかは知り得ません。相場価格は、徹底的に調べ上げましょう。
相場価格で売れた際、利益すべてを返済にあててもまだ残債があるのか、それとも完済できそうなのかも知っておくべきです。
相場価格の調査を怠ってしまうと、売却が完了してから「想定と違う！」と痛い目を見ることになりかねません。
残債がいくらなのか、相場価格はいくらなのか（少し低めに見積もることをおすすめします）は、正確に算出するようにしてください。
物件の査定
任意売却を実行する2番目の流れは、「物件の査定」です。
オーバーローン（売却しても一括返済できない）になりそうなのか、アンダーローン（売却したら一括返済できる）になりそうなのかがわかったら、次は「物件がどれほどの価格で売却できそうか」を知るために、査定をしましょう。
査定には、書類だけで査定価格を算出する「机上査定」と、実際に物件を訪問調査してもらう「訪問査定」の2種類があります。
通常の売却時以上に「いくらくらいで売却できそうなのか」を正確に知っておく必要があります。
手間はかかるものの、より正確な訪問査定をしてもらうようにしましょう。
また、「協力的かつ高額売却が見込める不動産会社」と組むことが、とにかく重要です。
いくつもの不動産会社に査定してもらい、理想的な担当者と出会えるよう、手を尽くしましょう。
任意売却の相談相手にふさわしい不動産会社の選び方を以下の記事で解説していますので、ぜひご一読ください。
債権者に同意をもらう
任意売却を実行する3番目の流れは、「債権者に同意をもらう」ことです。
アンダーローンになる場合には、売却をしてまとめて返済をすれば良いだけであるため、債権者の同意は必要ありません。
しかし、オーバーローンになってしまいそうなのであれば、債権者の許しをもらわないと売れません。
売却してもなおまとめて返済ができなさそうなのであれば、「いくらくらいはまとめて返済できそうなのか」を説明したうえで、任意売却を実行して良いか聞きましょう。
「残債はいくらなのか」
「査定価格はどれほどなのか」
「売却利益で返済をしても、完済までどれほどの額が残ってしまうのか」
など、すべて詳しく報告、相談しましょう。
売却価格の決定権も債権者にあります。
どれほどの価格で売るべきなのかも、併せて相談するようにしてください。
売却活動を行う
任意売却を実行する4番目の流れは、「売却活動を行う」ことです。
債権者の同意が得られたら、売るための活動をはじめましょう。
売却活動に関しては、通常の売却と大きな違いはありません。
「物件で暮らしながらの売却活動」となります。いつ内見の依頼が来ても良いように、家のコンディションは整えておくことをおすすめします。
また、印象を良くするための作戦として、内見の時間帯を「物件が1番良く見える時間帯」に設定するのも大切です。
任意売却を行う中で、なかなか買い手が見つからないこともあります。その場合は、ぜひ以下の記事の内容を参考にしてください。
売買契約の締結
任意売却を実行する5番目の流れは、「売買契約の締結」です。
購入者が現れたら、交渉のうえ、売買契約となります。
注意したいのが、値下げ交渉を迫られても、自分で判断してはいけないこと。
必ず債権者に相談のうえ、値下げ対応をせねばなりません。
残債の支払い
任意売却を実行する6番目の流れは、「残債の支払い」です。
契約が締結し、引き渡しや決済が完了したら、残債の支払いを行なっていきます。
売却利益はローン完済に向けてあててください。
それでも残ってしまう残債に関しては、債権者と相談のうえ、毎月いくらほど返済するのかを決めましょう。
任意売却を成功させるためにも、価値を把握しよう
本記事では、任意売却の流れを解説しました。
任意売却が成功すれば、競売より有利な条件で、物件を手放すことができます。
なんとしてでも、売却を成功させなければなりません。
正しい流れと、「自分の物件の価値」を十分に理解しておきましょう。
また、協力的な不動産会社を見つけて、共に売却活動を行うことも、重要な鍵。だからこそ、査定には手を抜きたくないものです。
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