マンション売却にかかる3つの費用
マンションの売却を考えている方はこんな思いを抱えているのではないでしょうか。
「高く買ったマンションだから、なるべく高く売りたい」
「引越しもしなきゃいけないし、早く売りたい」
しかし、マンション売却において忘れてはならないのが”売却費用”です。マンションがどんなに高く売れたとしても、そのために莫大な費用がかかっていては、手元に残るお金も少なくなってしまいます。
本記事では、マンション売却にかかる、次の”3つの費用”を紹介。
- 仲介手数料
- 税金
- その他の諸費用
ケースごとにどの費用がどのくらいかかるのか、費用を抑える方法はないのか、詳しく解説します。
仲介手数料
マンション売却にかかる費用、1つ目は”仲介手数料”です。
仲介手数料とは、不動産会社の中でも”仲介業者”と呼ばれる業者を利用した際にかかる費用です。次からは、仲介業者とはどんな業者なのか、手数料としてどのくらいの費用がかかるのかを見ていきます。
手数料は仲介業者を利用した場合のみかかる
”仲介手数料”は名前の通り、仲介業者のみにかかる費用です。買取業者を利用した場合には、手数料はかかりません。
仲介業者とは、マンションを売りたい人と買いたい人をつなぐ（仲介する）業者のことです。
売主から依頼を受けた仲介業者は、マンションの売却活動を行い、売買契約が成立した場合に報酬を受け取れます。つまり、売却が決まらなければ、基本的には費用は発生しません。
買取業者とは、売主から直接マンションを買取り、リフォームやリノベーションを経て、ほかの買取り希望者に再販する業者のことです。
リフォームやリノベーションにかかる費用や、購入後の売却活動にかかる費用を計算に入れているため、売却額は仲介の7割程度になります。ただし、個人の買い手を探す仲介業者と異なり、価格に納得すればすぐに売却が成立。手数料や（売却活動のための）ハウスクリーニング費用など、余計な費用もかかりません。
仲介手数料の相場
仲介手数料の費用相場は、売却価格の「3％ + 6万円」です。例えば1,000万円でマンションが売れたなら、36万円が手数料となります。
厳密には、法律により、マンションの売却価格に応じた「3つの手数料上限」が定められています。
売却価格201万～400万円：（売却価格の4％ + 2万円）+ 消費税
売却価格401万円以上 ：（売却価格の3％ + 6万円）+消費税
※400万円以下の物件に限り、業者は、計算式とは別に「最大18万円 + 消費税」の手数料を請求できます
こちらの金額を超えて請求することは違法とされており、次の計算式で、概ねどのくらいの費用となるのか計算できます。
税金
マンション売却にかかる費用、2つ目は”税金”です。
税金の中には、売却により利益が得た場合のみ発生するものと、利益の有無にかかわらず発生するものがあります。売却による利益（売却益）は、次の計算式で求められます。
売却益の有無に関わらず発生する税金
まずは、売却益の有無にかかわらず発生する税金は2種類あります。
- 収入印紙税
- 登録免許税
それぞれについて詳細を説明していきます。
収入印紙税
収入印紙税は、マンションの売却益の有無にかかわらず発生します。マンションだけでなく、金銭のやり取りが発生する”契約書”や”領収書”の作成時に発生する税金です。
マンション売却においては、売買契約書の作成に、収入印紙税がかかります。収入印紙を購入し、契約書に貼り付けることで、納税したとみなされます。
2020年4月1日現在、収入印紙税はマンションの売却価格に応じ、次の表のように変動。本来は「本則税額」分の金額がかかりますが、「令和4年3月31日までの間に作成される、次の2種類の契約書について印紙税の税額が軽減されます」と、国税庁により税額が軽減されています。
収入印紙の金額は、マンション売却の契約金額に応じて、次の表のように変動。
2020年4月1日現在、「令和4年3月31日までの間に作成される、次の2種類の契約書について印紙税の税額が軽減されます」と、国税庁により税額が軽減されています。
【印紙税早見表】
| 契約価格 | 本則税額 | 軽減税額 | |
|---|---|---|---|
| 100万円超え | 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超え | 1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超え | 5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超え | 1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超え | 5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超え | 10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超え | 50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超え | – | 60万円 | 48万円 |
なお、「令和4年3月31日まで」という期間は、元々の「令和2年3月31日まで」の期間から延長されたものです。
今後、期間が変更となる可能性もあるため、マンションの売却時は国税庁のWebページで再確認してください。
参考：不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
登録免許税
登録免許税は、マンションの所有者を変更する”変更登録”にかかる税金です。変更登録は、売却額にかかわらず必要なため、税金も売却益にかかわらず発生します。
登録免許税の納付者は、「登録免許税法 第3条」により、「当該登記等を受ける者が二人以上あるときは、これらの者は、連帯して登録免許税を納付する義務を負う」と定められています。マンションの売買契約においては、売主と買主がそれぞれに変更登録を受けるため、双方が連帯して納付義務を負わなければなりません。
負担の分け方は法律では定められておらず、買主と売主で次のように負担するのが慣例とされています。
買主：所有権移転、抵当権設定の登記費用
売主：抵当権抹消の登記費用
売主にかかわる「抵当権抹消の登記費用」は、売却時にマンションのローンが残っている場合に必要です。登記を自分で行う場合、不動産1つにつき1,000円。司法書士に依頼した場合は、概ね1～2万円の費用がかかります。
売却益が出た場合にのみ発生する税金
売却益が出た場合にのみ発生する税金は3種類あります。
- 譲渡所得税
- 住民税
- 復興特別税
それぞれの詳細を見ていきましょう。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、マンション売却で利益が発生した場合にかかる税金です。
まず、マンション売却により得た利益は、”譲渡所得”と呼ばれます。譲渡所得は、仕事の給与や事業者の利益と同じような”所得”であると考えられるため、同じように税金がかかるのです。
ただし、譲渡所得は「給与所得をはじめとするほかの所得」とは別の所得として考えられ、税金の計算も分けて行われます。
住民税
マンションの売却益にも、ほかの所得と同じように、住民税が発生します。
住民税の金額は、前年1月から12月の所得により決まります。売却益（譲渡所得）が発生しなかった場合には、住民税も発生しません。住民税が発生した場合は、売却の翌年に、ほかの住民税に加算され納めることになります。
復興特別税
復興特別税とは、東日本大震災の復興支援にあてられる税金です。「給与をはじめとするほかの所得」にも、復興特別税がかかっています。
「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法」により、源泉徴収時に納税するように定められている税金です。
なお、ほかの税金と異なり、復興特別税がかかるのは「平成25年1月1日から令和19年12月31日までに発生する所得」のみです。
その他の諸費用
マンション売却の費用、3つ目は税金や手数料のほかに発生する”諸費用”です。
マンションの売却に伴い、引越しや仮住まいなど、さまざまな「お金のかかること」が発生します。仲介での売却を目指す場合、マンションの印象を良くするために、ハウスクリーニングが必要になることもあるでしょう。
”その他の諸費用”は、ほかの費用と比べて、金額を抑えやすい費用でもあります。具体的にどんな費用がかかるのか、どうすれば費用を抑えられるのか、見ていきましょう。
マンション売却にかかる諸費用（税金、手数料以外）は主に以下の2つです。
- 引越し、仮住まいにかかる費用
- ハウスクリーニング費用
それぞれ簡単に解説します。
引越し、仮住まいにかかる費用
マンションを売却するということは、引越しが必要になるということです。引越し費用は当然として、場合によっては、仮住まいの費用もかかることがあります。
例えばマンションを買い替える場合、今の住まいを売却してから、新しい住まいを探す人もいるでしょう。売却が先の場合は、いわゆる”仮住まい”が必要となり、家賃や敷金・礼金がかかります。さらに、「今の住まい→仮住まい→新居」と引越し回数も2倍となり、引越し費用も倍かかります。
引越しや仮住まいにかかる費用を抑えたいなら、新居を先に探してから今の住まいを売却したり、一時的に実家に住んだりするといいでしょう。
仮住まいの選び方や費用の詳細について知りたい方は、以下の記事をご確認ください。
ハウスクリーニング費用
マンションの売却活動では、ハウスクリーニング費用がかかることもあります。
仲介でマンションを売却する場合、見た目が汚いと、売れる確率が一気に下がってしまいます。あえて乱暴な言い方をすれば、汚い部屋になど、誰も住みたくないからです。ハウスクリーニングで部屋をきれいにするだけで、今まで売れる気配のなかった物件が、すぐに売れたという話はよくあります。
ただし、リフォームやリノベーションはおすすめできません。ハウスクリーニングは少ない費用の割に、売却に与える影響が大きいです。リフォームやリノベーションも、売却に結びつきはするものの、費用が高すぎて割に合いません。
マンション売却前のリフォームがオススメできない理由は、以下の記事で詳しく解説しています。
汚いマンションをなるべく高く、早く売りたい方には、こちらの記事もおすすめです。汚いマンションを少ない費用と労力で高く売る方法をお伝えしています。
マンション売却にかかる費用を節約する方法
マンションの売却には、さまざまな費用がかかります。売却活動中は、”売却額”にばかり目が向きがちですが、大切なのは最終的に手元に残るお金…
売却額がいくら高くても、費用がかかりすぎて、売却益が少なければ意味がありません。
本記事で紹介した費用の中でも、税金を抑えるのは難しいでしょう。しかし、手数料やその他の諸費用を抑える方法は、いくらでもあります。
例えば買取業者を利用するのも、費用を抑える方法のひとつ。たしかに売却額は仲介業者よりも低くなりがちですが、手数料は一切かからず、汚いマンションや古いマンションもそのままの状態で買取ってもらえます。売却までの時間と労力も最小限で済むので、費用だけでなく、売却にかかるコストを総合的に抑えられるのです。
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